Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2018 г. N 13АП-14662/18

г. Санкт-Петербург

01 августа 2018 г.

Дело N А56-9400/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Пряхиной Ю.В.

судей Несмияна С.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ю.В. Самарчук,

при участии:

от истца: представитель А.В. Стасева по доверенности от 02.12.2016;

от ответчика: представитель А.А. Огурцова по доверенности от 12.01.2018;

от 3-го лица: представитель А.В. Стасева по доверенности от 09.01.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14662/2018) ООО "Каданс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2018 по делу N А56-9400/2018 (судья К.В. Галенкина),

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Обществу с ограниченной ответственностью "Каданс",

3-е лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о взыскании

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Каданс" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 13483716,67 руб. долга, 135570,46 руб. неустойки за нарушение сроков внесения седьмого, восьмого, девятого, десятого и одиннадцатого платежей, 1380000 руб. штрафа, об обращении взыскания на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гороховая, дом 50, литера А, помещение 3-Н, общей площадью 126,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001057:3523, определении способа его реализации и начальной продажной цены объекта при его реализации (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

Ответчик ходатайствовал о назначении судебной экспертизы, полагая, что размер стоимости объекта, установленный пунктом 2.1 договора, необоснован, в связи с чем просил пересмотреть начальную продажную стоимость объекта.

Решением суда от 23.04.2018 в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Каданс" о назначении судебной экспертизы отказано, исковые требования удовлетворены.

Ответчик обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. При этом заявитель просит назначить судебную экспертизу на предмет определения реальной рыночной стоимости спорного объекта. Податель жалобы полагает, что в связи с началом подготовки к проведению в городе Санкт-Петербурге Чемпионата мира по футболу 2018 года существенно возрос спрос на объекты недвижимости, находящиеся в городе, кроме того, расположение спорного объекта значительно влияет, особенно в данный период, на его рыночную стоимость. Правомерность взыскания с ответчика в пользу истца решением суда первой инстанции задолженности и неустоек обществом не оспаривается.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы жалобы, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда отменить.

Истец и третье лицо против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.

С учетом того обстоятельства, что ходатайство назначении экспертизы так же, как и в суде первой инстанции, заявлено с целью определения рыночной стоимости спорного объекта, являющегося предметом залога, принимая во внимание факт установления стоимости спорного объекта ранее в ходе судебного разбирательства по делу N А56-22024/2016, в рамках которого уже проводилась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости указанного нежилого помещения, руководствуясь статьями 82, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей не нашла оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, в связи с чем в удовлетворении ходатайства ответчика отказано.

При этом апелляционная инстанция учла следующее.

В ходатайстве о назначении судебной экспертизы на листе дела 96-97 ответчик не привел никаких обстоятельств в обоснование необходимости назначения судебной экспертизы, указав лишь на то, что стоимость имущества ответчика существенно выше, чем залоговая стоимость, по которой истец планирует реализацию имущества.

В ходатайстве, поданном в апелляционный суд, ответчик указывает, что, по мнению суда, стоимость объекта должна быть определена судом в установленном пунктом 2.1 договора размере 9440000 руб., что неправомерно.

В пункте 2.1 договора цена объекта установлена в размере 13800000 руб. Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость аналогичной недвижимости в регионе нахождения объекта существенно изменилась по сравнению с 2017 годом, в котором был заключен договор купли-продажи, ответчик в дело не представил.

Чемпионат мира по футболу 2018 года не является постоянным событием, по прошествии чемпионата, следуя логике ответчика, цены на недвижимость должны снизиться.

Временной промежуток между установлением судом согласно судебным актам по делу N А56-22024/2016 стоимости объекта и датой обращения взыскания на имущество в настоящем деле не является значительным. Доказательства изменения в ту или иную сторону цен на объекты недвижимости того сектора рынка, к которому относится объект, ответчик не представил.

Следовательно, ходатайство о назначении экспертизы удовлетворению не подлежит, поскольку одного несогласия ответчика с установленной ранее стоимостью объекта, по мнению апелляционного суда, для назначения судебной экспертизы недостаточно.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом в лице АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге от 27.03.2017 N 4256-ППс (далее - договор), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 50, лит. А, пом. 3-Н, общей площадью 126,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001057:3523, находящийся на цокольном этаже.

Цена продажи объекта составляет 13800000 руб. (пункт 2.1).

Оплата цены объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (60 месяцев) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору равными долями, уплачиваемыми ежемесячно с даты заключения настоящего договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца согласно договору (пункт 2.2).

Обязательства покупателя по оплате цены продажи объекта (части цены продажи объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет (пункт 2.3).

В связи с оплатой цены продажи объекта в рассрочку в силу закона объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект и до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объекта (пункт 2.1 договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта (пункт 6.3 договора).

За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пеню) в размере 0,15% от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки (пункт 7.3).

В случае нарушения покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки: покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи объекта, кроме того, на объект может быть обращено взыскание в порядке, установленным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (пункты 7.6-7.6.2).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

Поскольку обстоятельства наличия задолженности подтверждаются материалами дела, доказательств оплаты данной задолженности, а также возражений относительно произведенного истцом ее расчета, ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно пункту 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного кодекса.

В силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного объекта с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N102) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона N 102).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона N 102).

В силу статьи 51 Закона N 102, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона N 102, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, среди прочего, должен определить и указать в нем:

1) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

2) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.

Согласно пункту 4 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что начальная цена продажи объекта может быть определена судом в размере, установленном в пункте 2.1 договора, а именно 13800000 руб.

Указанная стоимость спорного объекта была установлена в ходе судебного разбирательства по делу N А56-22024/2016, в рамках которого проводилась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 78:31:0001057:3523, общей площадью 126.1 кв.м, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, улица Гороховая, дом 50, помещение 3-Н, в результате которой суд, урегулировав разногласия сторон в части рыночной стоимости объекта, установил его стоимость в размере 13800000 руб.

Решение по данному делу вступило в законную силу 07.03.2017.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении судебной экспертизы на предмет определения стоимости спорного объекта по настоящему делу по вышеприведенным основаниям.

Доказательств того, что за истекший период произошли какие-либо изменения, повлиявшие на рыночную стоимость объекта, в том числе в сторону увеличения, ответчиком в материалы дела не представлено.

Договор между сторонами по результатам урегулирования разногласий был заключен в 2017 году, тогда как экспертиза проведена в 2015 году, однако в рамках дела N А56-22024/2016 кассационной инстанцией не был сделан вывод о невозможности применения цены продажи имущества, определенной экспертным путем, по причине прошествия более года с момента проведения экспертизы.

С учетом приведенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену объекта в размере залоговой стоимости 13800000 руб.

Следовательно, требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, решение суда вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2018 по делу N А56-9400/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

Судьи

С.И. Несмиян Н.С. Полубехина