Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2018 г. N 18АП-9558/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22 ноября 2018 г. N Ф09-7718/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

31 июля 2018 г.

Дело N А07-22335/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества "Сбербанк России" и индивидуального предпринимателя Талипова Флюра Магфуряновича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2018 по делу N А07-22335/2017 (судья Насыров М.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца - общества с ограниченной ответственностью "Илишевские деликатесы" - Плечистов Юрий Борисович (доверенность от 06.04.2018), Нуриев Флорит Фаритович (доверенность от (т.1 л.д.56);

ответчика - индивидуального предпринимателя Талипова Флюра Магфуряновича - Искрина Юлия Валерьевна (доверенность от 20.03.2018);

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - публичного акционерного общества "Сбербанк России" - Красносельская Елена Евгеньевна (доверенность от 13.10.2016 N 5-ДГ/425).

Общество с ограниченной ответственностью "Илишевские деликатесы" (далее по тексту также - истец, ООО "Илишевские деликатесы") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Талипову Флюру Магфуряновичу (далее по тексту также - ответчик, ИП Талипов Ф.М.), в котором просило признать предварительный договор купли-продажи N б/н от 10.09.2015 основным договором, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Илишевские деликатесы" на земельный участок с кадастровым номером 02:27:33 01 02:0210 и нежилое здание с кадастровым номером 02:27:330102:331, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 107/1 (требования приняты к рассмотрению судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 100 т.4).

К рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление, в котором ответчик просил признать прекращенным предварительный договор N б/н от 10.09.2015 купли-продажи недвижимого имущества: нежилого трехэтажного здания магазина, кадастровый номер 02:27:330102:331, и земельного участка с кадастровым номером 02:27:33 01 02:0210, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, дом 107/1; признать недействительным п. 2.6. предварительного договора N б/н от 10.09.2015; обязать ООО "Илишевские деликатесы" освободить и вернуть в распоряжение ИП Талипова Ф.М. нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая,107/1(требований приняты к рассмотрению судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 50 т.5).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Публичное акционерное общество "Сбербанк России" Башкирское отделение N 8598 ПАО "Сбербанк" (далее - Банк, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2018 (резолютивная часть от 11.05.2018) первоначальные исковые требования удовлетворены полностью, предварительный договор N б/н от 10.09.2015 признан основным, суд решил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок и здание от ИП Талипова Ф.М к ООО "Илишевские деликатесы". В удовлетворении встречного искового требования отказано.

С указанным решением суда не согласились ответчик и Банк (далее также - податели жалоб, апеллянты), обратились с апелляционными жалобами.

В своей жалобе Банк просит решение изменить, включить в резолютивную часть решения сведений о переходе статуса залогодателя спорного имущества от ИП Талипова Ф.М к ООО "Илишевские деликатесы" по договору ипотеки 22/8598/4605/559/143584 от 14.10.2014.

Ссылаясь на положения статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости, статьи 346 и 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, Банк полагает, что неопределение статуса имущества, как переданного в залог, нарушает права Банка как залогодержателя.

В своей жалобе ответчик просит решение отменить полностью и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск.

В обоснование апеллянт указывает, что покупатель по договору должен был оформить платежные поручения на оплату, а не осуществлять расчеты в наличной форме. По мнению апеллянта, реальная оплата истцом по договору не доказана. Расписка не свидетельствует о передаче денежных средств, поскольку юридическое лицо не подтвердило свою платежеспособность.

В материалах дела имеется несколько экземпляров предварительных договоров разного содержания, при этом апеллянт обращает внимание на то обстоятельство, что в п.3.1.6 договора от 10.09.2015 спорное имущество передается покупателю в аренду до заключения основного договора.

Расхождения сумм, уплаченных до заключения договора по расписке с суммой, указанной в договоре апеллянт объясняет тем, что уплаты по расписке фактически не было, безналичный платеж на сумму 25 000 000 руб. являлся первым платежом по договору.

Апеллянт ставит под сомнение договор уступки права (цессии), при этом указывает на реальность арендных отношений.

Апеллянт полагает, что суд вышел за рамки предъявленных исковых требований, а также не принял во внимание отсутствие у лица, подписавшего предварительный договор, на момент совершения сделки, полномочий.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от истца поступили отзывы на апелляционные жалобы ответчика и Банка.

В судебном заседании представители сторон и третьего лица поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзывах на них.

Представитель ответчика ходатайствовал оп приобщении к материалам дела дополнительных документов: ходатайства Талипова Ф.М. в МВД по Республике Башкортостан отдел МВД РФ по Илишевскому району, Постановления о назначении почерковедческого исследования от 22.07.2018, сопроводительного письма МВД по Республике Башкортостан отдел МВД РФ по Илишевскому району от 22.07.2018 N 33/6848.

В обоснование невозможности их приобщения в суде первой инстанции представитель ответчика пояснил, что получил эти документы после принятия судом решения по настоящему делу.

Согласно частей 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Учитывая вышеназванные нормы закона, новые доказательства, которые получены после принятия обжалуемого судебного акта, не являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции при проверке законности и обоснованности решения, принятого в их отсутствие, послужить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.09.2015 между ООО "Илишевские деликатесы" (покупатель) и ИП Талиповым Ф.М. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:27:330102:0210 и расположенного на данном земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 02:27:330102:331, находящихся по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, 107/1, согласно пункту 1.1. которого (с учетом соглашения от 01.10.2016), стороны обязались не позднее 01.05.2017 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 2.2. договора (основной договор), на условиях, установленных договором (л.д.14-15, 98-101 т.1).

Согласно п. 2.2. предварительного договора по условиям основного договора продавец обязался передать в собственность покупателя свободное от прав третьих лиц, не находящееся под арестом, в залоге и не являющееся предметом спора недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский район, с. Верхнеяркеево, ул. Коммунистическая, N 107/1, и состоящее из:

- нежилого трехэтажного здания магазина, кадастровый N 02:27:330102:331, общей площадью 1399,9 кв.м., литеры А, А1, А2, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2010 NRU - 03527000-38 выданный Администрацией муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, Разрешение на ввод объекте в эксплуатацию от 28.12.2010 N RU- 035270039 выданный Администрацией муниципального района Илишевский район Республики Башкортостан, Акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 30.12.2015 N б/н, утвержденный постановлением Главы Администрации Илишевского района Республики Башкортостан N181 от 22.05.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 04 АГ 004947, выданным 18.03.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан;

- земельного участка площадью 3084 кв.м., относящегося к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:27:33 01 02:0210, предназначенного для эксплуатации магазина, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи N 10/07 от 05.03.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 04АА N 842834, выданным 03.04.2007 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, а покупатель обязался принять и оплатить указанное имущество в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 2.3. предварительного договора на момент подписания договора недвижимое имущество, указанное в п. 2.2. договора находится в залоге в соответствии с договором с Открытым акционерным обществом "Сбербанк".

Продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора указанное обременение будет прекращено, запись о государственной регистрации договора ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан будет погашена.

Согласно п. 2.5. предварительного договора общая стоимость недвижимого имущества, указанного в п. 2.2. договора составляет 67 000 000 руб., из них: стоимость нежилого здания 66 000 000 руб., стоимость земельного участка 1 000 000 руб.

Указанная стоимость, установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

До подписания договора покупатель оплатил продавцу 47 000 000 руб. Оставшуюся сумму в 20 000 000 покупатель уплачивает продавцу в срок до 31.12.2016 (п. 2.6. договора).

Согласно п. 2.7. предварительного договора недвижимое имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи в день подписания основного договора.

В соответствии с п. 3.1.1. предварительного договора продавец обязался оплатить задолженность по кредитному договору N 2216/8598/4605/559/14 от 14.10.2014, заключенного между продавцом и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ИНН 7707083893).

Пунктом 3.1.2. договора установлена обязанность в срок до 20.04. погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись по ипотеке недвижимого имущества, указанного в п. 2.2. договора и представить документы, подтверждающие выполнение данной обязанности покупателю до заключения основного договора купли - продажи, а именно выписки из ЕГРП.

Истец в исковом заявлении указал, что им исполнены условия предварительного договора по состоянию на 17.09.2015 по уплате денежной суммы, оговоренной в п. 2.5. предварительного договора, в том время как ответчик обязательства по прекращению обременения не выполнил. Основной договор между сторонами заключен не был в связи с тем, что ответчик уклоняется от его заключения.

Истец, руководствуясь п. 1.2. предварительного договора купли-продажи, изменил дату заключения основного договора на 21.06.2017, о чем сообщил ответчику письмом от 16.06.2017, в котором также предупредил ответчика, что в случае дальнейшего уклонения от заключения основного договора купли-продажи, спор будет передан на рассмотрение в судебные органы. Ответчик указанное письмо оставил без внимания.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Заявляя встречные исковые требования, ответчик указал, что истец обязательства по предварительному договору купли-продажи N б/н от 10.09.2015 не исполнил в полном объеме, оговоренную в п. 2.6. договора сумму не выплатил. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 10.09.2015 по 31.07.2017 задолженность истца - ООО"Илишевские деликатесы" перед ответчиком - ИП Талиповым Ф.М. составляет 28 099 089 руб. 26 коп.

Кроме того, ответчик указал, что согласно п. 3.1.6. предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество, указанное в п. 2.2. договора передано покупателю только в аренду. Спорное имущество находится во владении и пользовании истца незаконно, поскольку 26.07.2017 истек срок действия договора аренды нежилого помещения от 27.08.2016. Истец - ООО "Илишевские деликатесы" несмотря на требование ответчика - ИП Талипова Ф.М. не освобождает нежилое помещение.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая во встречном иске, суд первой инстанции исходил из того, что истцом полностью выполнены обязательства по договору, что подтверждается распиской от 27.07.2015 о получении ИП Талиповым Ф.М. у директора ОООО "Илишевские деликатесы" Шакирьянова В.А. в счет оплаты за здание "Автосервис" денежных средств в размере 42 000 000 руб., представленной истцом в материалы дела, а также платежным поручением N 1 от 17.09.2015 на сумму 25 000 000 руб., спорная недвижимость передана истцу, истец несет расходы по ее содержанию, однако осуществить государственную регистрацию права собственности не имеет возможности, так как ответчик не предпринимает действий, необходимых для регистрации права собственности истца. В связи с удовлетворением первоначального иска суд признал отсутствующими правовые основания для удовлетворения встречного искового заявления.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а равно по оплате имущества, работы или услуги, поскольку предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем договор (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011, Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 N 9-КГ14-8, Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 N 18-КГ15-143).

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена п. 4, в соответствии с которым исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком.

Поскольку заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон единственной обязанности - заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, уплата денежных средств, не отвечающих признакам задатка, является исполнением обязанности об оплате по договору, который должен быть заключен между сторонами в будущем.

Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). Давая правовую квалификацию заключенному между сторонами договору, необходимо исходить не только из буквального наименования договора ("предварительный договор") и указания в нем на обязанность сторон в будущем заключить основной договор, но и учитывать иные положения договора, например о порядке оплаты, о сроках передачи вещи, о сроках и условиях заключения основного договора и т.д., а также фактические действия сторон, например оплата покупателем имущества или его существенной части, действия продавца по поставке имущества и т.д. (Определение Верховного Суда РФ от 09.08.2016 N 55-КГ16-7). Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена.

Учитывая вышеизложенное, а также, принимая во внимание то, что спорный договор содержит условия о предмете и цене, апелляционный суд соглашается с данной судом первой инстанции квалификации спорного договора между сторонами б/н от 10.09.2015 как договора купли-продажи недвижимости, к которому применимы нормы параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из обстоятельств дела, истец и ответчик по первоначальному иску при исполнении своих обязательств по предварительному договору от 10.09.2015, фактически, выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи недвижимости, полностью соответствующие требованиям действующего законодательства.

Истец в соответствии со ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью уплатил за недвижимость обусловленную договором цену. Спорное недвижимое имущество передано истцу, он пользуется им.

Факт уплаты за недвижимость обусловленной договором цены подтверждается распиской от 27.07.2015 о получении Талиповым Ф.М. от Шакирьянова В.А. в счет оплаты за здание "Автосервис" денежных средств в размере 42 000 000 руб., представленной истцом (ответчиком по встречному иску) в материалы дела, также платежным поручением N 1 от 17.09.2015 на сумму 25 000 000 руб. (л.д. 33 т.д. 1).

То обстоятельство, что согласно п. 3.1.6. предварительного договора купли-продажи недвижимое имущество, указанное в п. 2.2. договора, передано покупателю только в аренду, не влияет на квалификацию сложившихся отношений.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции в порядке ст. 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было проверено заявление истца о фальсификации доказательств - представленных в материалы дела ответчиком договоров аренды спорного имущества. В результате проведенной по делу судебной экспертизы было получено экспертное заключение N 07/03-18 (л.д. 66- 94, т 5), в котором на вопросы, поставленные перед экспертом, были даны следующие ответы:

1.Договор аренды нежилого помещения от 27.09.2015, подписанный между ИП Талиповым Флюром Магфуряновичем и ООО "Илишевские деликатесы" (экземпляр ИП Талипова Флюра Магфуряновича, был выполнен в пределах апрель 2017 г. - июнь 2017 г., т.е. в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27 сентября 2015 г.).

2. Договор аренды помещения от 27.08.2016, подписанный между ИП Талиповым Флюром Магфуряновичем и ООО

"Илишевские деликатесы" (экземпляр ИП Талипова Флюра Магфуряновича, был выполнен в пределах апрель 2017 г. - июнь 2017 г., т.е. в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27 августа 2016 г.).

3. Договор аренды нежилого помещения от 27.09.2015, подписанный между ИП Талиповым Флюром Магфуряновичем и ООО "Илишевские деликатесы" (экземпляр ООО "Илишевские деликатесы", без нумерации листов в верхнем правом углу), был выполнен в пределах апрель 2017 г. - июнь 2017 г., т.е. в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27 сентября 2015 г.).

4. Договор аренды нежилого помещения от 27.08.2016, подписанный между ИП Талиповым Флюром Магфуряновичем и ООО "Илишевские деликатесы" (экземпляр ООО "Илишевские деликатесы", был выполнен в пределах апрель 2017 г. - июнь 2017 г., т.е. в пределах 10-12 месяцев до момента, предшествовавшего окончанию настоящего исследования (апрель 2018 года), и не соответствует дате, указанной в исследуемом документе (27 августа 2016 г.).

В суде первой инстанции ответчиком ИП Талиповым Ф.М., в свою очередь, было заявлено ходатайство о назначении судебной почерковедческой экспертизы в связи с тем, что у него возникли сомнения в подлинности расписки от 27.07.2015 о получении Талиповым Ф.М. у Шакирьянова В.А. в счет оплаты за здание "Автосервис" денежных средств в размере 42 000 000 руб., представленной истцом Обществом с ограниченной ответственностью "Илишевские деликатесы" в обоснование заявленных требований.

Определением суда от 08.02.2018 по делу была назначена почерковедческая экспертиза, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: самим Талиповым Флюром Магфурьяновичем или иным лицом выполнена подпись в центре со смещением вниз под словами "с. Вехнеяркеево", левее слов "Талипов Ф.М." Расписки о получении денежной суммы 42 000 000 руб. от 27.07.2015?

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 08/04-18 (л.д. 15- 20, т 5).

На вопрос экспертом дан следующий ответ: подпись от имени Талипова Флюра Магфуряновича, расположенная в средней нижней части листа под словами "с. Верхнеяркеево", левее слов "Талипов Ф.М." в Расписке о получении денежной суммы 42 000 000 руб. от 27.07.2015 выполнена самим Талиповым Флюром Магфуряновичем.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции обоснованно признал экспертные заключения N 07/03-18 и N 08/04-18 не содержащими каких-либо противоречий, и соответствующими требованиям ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апеллянта о том, что покупатель по договору должен был оформить платежные поручения на оплату, а не осуществлять расчеты в наличной форме, а также о том, что расписка является ненадлежащим доказательством по делу, признаны апелляционной коллегией несостоятельными, поскольку несоблюдение безналичного порядка уплаты суммы по договору не может являться безусловным основанием для вывода о неисполнении должником обязательства, указанные доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вместе с тем, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в прямо установленных законом случаях (пункт 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных положений закона следует, что стороны по соглашению вправе на стадии исполнения договора изменить ранее оговоренные его условия, в том числе порядок возврата денежных средств.

Несоблюдение письменной формы такого соглашения само по себе не влечет его недействительность и признание исполнения ненадлежащим.

Апелляционный суд обращает внимание на то, что несоблюдение участниками гражданского оборота правил безналичных расчетов является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена административным и налоговым законодательством. Между тем, указанное правонарушение не является безусловным основанием для вывода о том, что произведенные таким способом расчеты не должны приниматься во внимание при рассмотрении гражданско-правового спора.

Кроме того, из материалов дела следует, что в представленной истцом расписке указаны физические лица Талипов Ф.М. и Шакирьянов В.А. Указанное обстоятельство не лишает документ доказательственной силы, поскольку гражданин Шакирьянов В.А., передавший согласно указанному документу ответчику денежную сумму, является директором ООО "Илишевские деликатесы".

В материалах дела имеется соглашение об уступке права от 10.07.2017 ( л.д.13 т.4), из которого следует, что физическое лицо Шакирьянов В.А. уступил свое право требования по указанной расписке ООО "Илишевские деликатесы".

Наличие в материалах дела нескольких экземпляров предварительного договора не свидетельствует о том, что судом принято решение в отношении недопустимого или неотносимого доказательства. В отличие от иных экземпляров, договор без номера от 10.09.2015 (л.д.14-15, 98-101 т.1) содержит все необходимые сведения для признания его заключенным и действительным, а также подписи сторон на каждой странице текста договора. Действительность проставленных подписей сторонами не оспаривается.

Доводы апеллянта об отсутствии у лица, подписавшего предварительный договор, на момент совершения сделки полномочий, подлежат отклонению, поскольку требование о признании указанной сделки недействительной по оспоримым основаниям в суде первой инстанции не заявлялось.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический

акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Принимая во внимание данные нормы материального права, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что переход права собственности на вышеупомянутое нежилое трехэтажное здание магазина и земельный участок от ИП Талипова Ф.М. к ООО "Илишевские деликатесы" подлежит государственной регистрации, и право собственности у ООО "Илишевские деликатесы" на эти объекты возникает лишь с момента такой регистрации.

Между тем судом установлено, и подтверждается материалами дела, что ИП Талипов Ф.М. вплоть до настоящего времени уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеупомянутые здание магазина и земельный участок от него к ООО "Илишевские деликатесы", о чем свидетельствует письмо ООО "Илишевские деликатесы" от 16.06.2017 нарушении договорных обязательств, содержащее соответствующее требование, полученное ИП Талиповым Ф.М. и оставленное им без удовлетворения.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (пункт 7 статьи 15 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с абзацем 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абзац 3-4 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Учитывая то, что материалами дела подтвержден факт исполнения истцом обязательств по оплате по договору, спорная недвижимость передана истцу, истец несет расходы по ее содержанию, однако осуществить государственную регистрацию права собственности не имеет возможности, так как ответчик не предпринимает действий, необходимых для регистрации права собственности истца, суд первой инстанции обоснованно посчитал требования истца о признании предварительного договора купли-продажи N б/н от 10.09.2015 основным договором, а также об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ИП Талипова Ф.М. к ООО "Илишевские деликатесы" на спорные объекты подлежащими удовлетворению.

Доводы Банка, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

По смыслу приведенных правовых норм, при переходе права собственности на заложенное по договору ипотеки имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняет свою силу, и это лицо становится на место залогодателя, к нему переходят все права и обязанности залогодателя по договору ипотеки.

При этом замена залогодателя не может повлиять на заключенность договора ипотеки, при заключении которого было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора ипотеки в том числе о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2016 N 24-КГ16-20).

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в принятых им ранее решениях, обеспечение интересов залогодержателя при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, установленное статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения кредита, в том числе публично значимые (определения от 28 июня 2012 года N 1247-О, от 22 апреля 2014 года N 754-О и др.); положения данной статьи, предусматривающие сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству и, рассматриваемые в системной взаимосвязи с другими статьями Гражданского кодекса Российской Федерации - статьей 346, предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, статьей 460, предусматривающей обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, статьей 461, устанавливающей ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя, - не могут расцениваться как нарушающие права лица, которое не лишено возможности прибегнуть к иным средствам защиты своих прав (определения от 21 марта 2013 года N 451-О, от 24 октября 2013 года N 1613-О и др.).

Вместе с тем при смене залогодателя новое обременение не возникает, по смыслу статей 334 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, меняется лишь субъектный состав участников залогового обязательства на стороне должника, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей.

А внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об изменении залогодателя в силу закона не будет являться регистрационным действием и подлежит осуществлению при государственной регистрации права собственности нового приобретателя.

Учитывая указанное, апелляционный суд полагает, что отсутствие в резолютивной части решения сведений об обременении спорного имущества ипотекой по договору от 14.10.2014 N 22/8598/4605/559/143584 не свидетельствует о нарушении прав Банка указанным судебным актом.

Кроме того, прекращение залога возможно только по основаниям, предусмотренным статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие основания в настоящем деле не установлены.

Согласно п. 4 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека является дополнительным обязательством по отношению к основному обязательству и прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В рассматриваемом случае сам договор залога спорного имущества в установленном порядке не признан недействительным либо незаключенным, не расторгнут, последствия недействительности не применены.

Обязательства перед банком по кредитному договору не исполнены. Иного суду не доказано. В тексте договора имеются ссылки на наличие обременения в виде договора ипотеки 22/8598/4605/559/143584 от 14.10.2014

При указанных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Банка и изменении резолютивной части решения суда по настоящему делу не имеется.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является правильным. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьёй 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2018 по делу N А07-22335/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы публичного акционерного общества "Сбербанк России" и индивидуального предпринимателя Талипова Флюра Магфуряновича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова