Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2018 г. N 11АП-9920/18

г. Самара

03 августа 2018 г.

Дело N А55-10304/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2018 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вишневской В.Ю. (до перерыва), Лариной Ю.Н. (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 - 31 июля 2018 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года, принятое по делу N А55-10304/2016, судья Шабанов А.Н,

по иску Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741), Самарская область, город Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" (ОГРН 1116324005258, ИНН 6324019387), Самарская область, город Тольятти,

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, город Самара,

о взыскании 829 697 руб. 05 коп.,

с участием представителей истца Нудиной Ю.С. (доверенность от 04.04.2018 г.) - до перерыва, Осяевой Е.П. (доверенность от 04.04.2018 г.) - после перерыва,

установил:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" о взыскании задолженности в размере 829 697 руб. 05 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.07.2015 г. по 31.03.2016 г. в сумме 743 843 руб. 99 коп., пени за период с 85 853 руб. 06 коп. за период с 11.07.2015 г. по 03.02.2016 г.

Требование обосновано неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 13.07.2010 г. N 1596.

ООО "Зеленый берег" представило отзыв на иск, в котором указало о своем несогласии с требованиями истца, поскольку Мэрия г.о. Тольятти с неоднократно отказывало обществу в выдаче разрешения на строительство (разрешение выдано лишь 10.03.2016 г.), в силу этого ответчик полагает, что в спорном периоде (с 01.07.2015 г. по 10.03.2016 г.) он был лишен возможности использовать земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2016 г. иск удовлетворен частично.

С ООО "Зеленый берег" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскана задолженность 59 398 руб. 63 коп. и неустойка в сумме 1 366 руб. 17 коп.

В остальной части исковые требования Мэрии городского округа Тольятти оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2016 г. оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.09.2017 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 27.12.2016 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 г. отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При этом суд кассационной инстанции указал, что наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику, не исключает факт использования земельного участка, за пользование которым в силу принципа платности подлежит взысканию плата в виде арендных платежей, а наличие между сторонами спора относительно выдачи разрешения на строительство не может являться поводом для освобождения арендатора от уплаты регулируемой арендной платы за земельный участок.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2017 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года иск удовлетворен частично, с ООО "Зеленый берег" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взыскана задолженность в размере 305 432 руб. 23 коп., в том числе долг по арендной плате 265 860 руб. 17 коп., неустойка в сумме 39 572 руб. 06 коп.

В остальной части в иске отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, Администрация городского округа Тольятти обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе указал, что выводы суда первой инстанции не соответствуют нормам действующего законодательства, суд первой инстанции, применяя при расчете постановление Мэра г.о. Тольятти от 23.07.2004 г. N 94-1/п не учел, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство жилья урегулирован федеральным законодательством (пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), в связи с чем размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 24.07.2018 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 31.07.2018 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 24 - 31.07.2018 г. приняли участие представители истца Нудина Юлия Сергеевна, действующая на основании доверенности от 04.04.2018 г., выданной за подписью Главы городского округа Тольятти Анташева С.А. (до перерыва), Осяева Елена Павловна, действующая на основании доверенности от 04.04.2018 г., выданной за подписью Главы городского округа Тольятти Анташева С.А. (после перерыва).

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 28.02.2007 г. N 508-1/п между истцом (арендодатель) и ЖСК "Татищев" (арендатор) был заключен договор аренды от 03.04.2007 г. N 1596 земельного участка площадью 3650 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0101154:0027, расположенного по адресу: г. Тольятти Автозаводский район 17 квартал севернее жилого дома N 40 по ул. 40 лет Победы, для строительства 14-этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями и инженерно-техническим обеспечением сроком на 36 месяцев.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разделом 2 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы ежеквартально не позднее 10 числа последнего расчетного месяца квартала.

Размер арендной платы подлежит изменению на основании нормативных актов уполномоченных органов.

В случае неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные расчетами арендной платы, арендодатель начисляет пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности (пункт 5.4 договора).

Дополнительным соглашением от 27.05.2010 г. срок действия договора установлен 56 месяцев.

По договору о передаче прав и обязанностей от 12.12.2012 г., с согласия истца, выраженном в постановлении от 07.12.2012 г. N 3449-п/1, арендатор передал ответчику все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 03.04.2007 г. N 1596.

По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он был возобновлен на неопределенный срок.

Истец, ссылаясь на то, что за период с 01.07.2015 г. по 31.03.2016 г. ответчиком арендная плата не вносилась, обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании суммы долга и пеней.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, а поэтому в силу статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ истец является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 г. N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект (акт осмотра земельного участка специалистом отдела муниципального земельного контроля от 06.07.2016 N 4-92).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2013 г. по делу N А55-3366/2013 признано незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 25.12.2012 г. об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двух подъездный жилой дом с нежилыми помещениями с инженерно-техническим обеспечением, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, севернее здания, имеющего адрес: ул. 40 лет Победы, д. 40, и суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, право собственности ответчика на указанный объект незавершенного строительства.

Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику, не исключает факт использования земельного участка, за пользование которым в силу принципа платности подлежит взысканию плата в виде арендных платежей.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

При определении размера задолженности суд первой инстанции размер арендной платы определил в соответствии с постановлением Мэра г.о. Тольятти от 23.07.2004 г. N 94-1/п "Об утверждении Положения "О порядке определения размера арендной платы за землю в городском округе Тольятти".

При этом судом не учтено, что поскольку ответчик является собственником объекта незавершенного строительства (здание) - 14-ти этажный двухподъездный жилой дом с нежилыми помещениями с инженерно-техническим обеспечением, находящимся на спорном земельном участке, то единственно возможным для ответчика способом использования земельного участка является завершение строительства указанного жилого дома.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30.12.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 01.03.2007 г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок был предоставлен в аренду под строительство жилого дома на основании постановления мэра г.о. Тольятти N 508-1/п от 28.02.2007 г. в соответствии с договором аренды N 1596 от 03.04.2007 г.

Согласно вступившему в законную силу судебному акту (решение Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2014 г. по делу N А55-17871/2014), обстоятельства, установленные которым в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела земельный участок первоначально предоставлялся с предварительным согласованием места размещения объекта, что подтверждается распоряжением мэра г.о.Тольятти от 30.09.2005 г. N 2776-1/р "О предварительном согласовании_" с учетом изменений, внесенных постановлением мэра г.о.Тольятти N 9134 от 05.10.2006 г., актом выбора земельного участка под строительство 14-этажного двухподъездного жилого дома с нежилыми помещениями N 76 от 27.09.2005 г., постановлением Мэра г.о.Тольятти от 28.02.2007 г. N 508-1/п.

С учетом изложенного, и в связи с тем, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. N 610 составляет 19 763 545 руб. 50 коп.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка составляет за период с 01.07.2015 г. по 31.03.2016 г. 743 843 руб. 99 коп., из расчета размера годовой арендной платы 5% от кадастровой стоимости земельного участка (988 177, 28 руб. в год).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком доказательств уплаты арендных платежей в спорном периоде не представлено.

В связи с этим исковые требования истца как в части размера основной задолженности, так и в части взыскания неустойки подлежали полному удовлетворению.

В связи с изложенным решение суда подлежит изменению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 февраля 2018 года, принятое по делу N А55-10304/2016, изменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" в пользу Администрации городского округа Тольятти 829 697 руб. 05 коп., в том числе задолженность в сумме 743 843 руб. 99 коп. и неустойка в сумме 85 853 руб. 06 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Зеленый берег" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 19 594 руб.

Апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти удовлетворить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева