Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2018 г. N 15АП-3463/18

город Ростов-на-Дону

04 августа 2018 г.

дело N А53-33695/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.

при участии:

от истца: представитель Артемов Ю.А., доверенность от 22.01.2018 (до перерыва);

от ответчика: представитель Малыхина В.Ю., доверенность от 28.06.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2018 по делу N А53-33695/2017 по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726)

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (ИНН 6154573563, ОГРН 1126154000301) о взыскании задолженности, пени, принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - истец, комитет) обратился в суда с иском обществу с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - ответчик, ООО "Стройсервис", общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 16.04.2008 N 08-319 за период с 02.02.2015 по 30.06.2017 в размере 437 002,03 руб., пени за период с 21.03.2015 по 11.08.2017 в размере 63 590,94 руб.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2018 с общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис" в пользу Комитета по управлению имуществом г. Таганрога взыскана задолженность в размере 437 002,03 руб., пени в размере 52 158,66 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. Ответчик полагает обоснованными требования истца в части взыскания задолженности в размере 70 619,53 руб., указывая на то, что фактически обществом используется земельный участок под объектами незавершенного строительства общей площадью 341 кв.м., что составляет 0,9 % от общей площади земельного участка. На дату приобретения обществом объектов незавершенного строительства правоотношения между ООО "РСУ-19-Т" и комитетом относительно спорного земельного участка отсутствовали.

В отзыве на апелляционную жалобу комитет, ссылаясь на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2018 в составе суда произведена замена судьи Ковалевой Н.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Чотчаева Б.Т.

В судебном заседании 20.07.2018 представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы; представитель истца - доводы отзыва на апелляционную жалобу.

В судебном заседании 20.07.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.07.2018 до 16 час. 20 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.04.2008 между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Вторичные ресурсы" (арендатор) был заключен договор аренды N 08-319 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0005283:113, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-28 (далее - участок), для использования в целях размещения полигона твердых бытовых отходов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 37 007 кв.м (п. 1.1 договора).

Актом приема-передачи от 16.04.2008 земельный участок передан арендатору (л.д. 13).

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 31.03.2008 по 31.03.2013.

Как указывает комитет, после окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя. Таким образом, договор аренды в силу положений статей 621, 610 Гражданского кодекса РФ считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В результате сделок по переуступке права аренды от 09.11.2012 (с ИП Дульчевской Л.Н.) и от 01.02.2013 арендатором по данному договору является общество с ограниченной ответственностью "РСУ-19-Т" (л.д. 38-40).

Как видно из материалов дела, 03.12.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "РСУ-19-Т" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью ООО "Стройсервис" (покупатель) заключены договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства: нежилого помещения, общей площадью 12,1 кв.м, кадастровый номер 61:58:0005283:146; нежилое помещение, общей площадью 328,9 кв.м, кадастровый номер 61:58:0005283:145, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское Шоссе, 50-28, расположенных на земельном участке по адресу Мариупольское Шоссе, 50-28, площадью 37 007 кв.м (регистрация сделки - 02.02.2015).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" является собственником объектов незавершенного строительства - нежилого помещения, общей площадью 12,1 кв.м, кадастровый номер 61:58:0005283:146, нежилое помещение, общей площадью 328,9 кв.м, кадастровый номер 61:58:0005283:145, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское Шоссе, 50-28.

Материалами дела подтверждается, что указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:58:05283:113, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-28.

Использование земельного участка без внесения соответствующей платы послужило основанием для обращения Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в арбитражный суд с заявлением, о взыскании 437 002,03 руб. задолженности по арендной плате (за пользование земельным участком с даты регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства 02.02.2015) по договору аренды от 16.04.2008 N 08-319, пени за период с 21.03.2015 по 11.08.2017 в размере 63 590,94 руб.

В подпункте 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 пункта 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, к ООО "Стройсервис" перешло право аренды данного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно существовало у прежнего их собственника.

Таким образом, правовым основанием возникновения права аренды являлось приобретение объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, принадлежащих на праве аренды предыдущему собственнику.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно положениям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку арендная плата за землю относится к регулируемым ценам, условия договоров аренды, заключенных после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации изменяются в силу закона с момента установления нормативными актами нового порядка и размера исчисления арендной платы.

Как было указано, регистрация права собственности ООО "Стройсервис" на объекты незавершенного строительства осуществлена 02.02.2015. Следовательно, с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, к ответчику перешли права арендатора по договору аренды земельного участка от 16.04.2008 N 08-319.

Доводы ответчика о необходимости расчета арендной платы исходя из площади земельного участка, необходимой для использования объектов незавершенного строительства, правомерно отклонены судом первой инстанции.

ООО "Стройсервис", приобретая указанные объекты по договору купли-продажи от 03.12.2014, было информировано об их расположении на сформированном земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005283:113, площадью 37 007 кв.м, о чем также свидетельствуют представленные в материалы дела письма общества, адресованные комитету. Тем более что учредителем как ООО "Стройсервис" (покупатель объектов), так и ООО "РСУ-19-Т" (продавец объектов) является одно лицо - Татьянченко Дмитрий Владимирович.

Как было указано, цель предоставления земельного участка в аренду - использование в целях размещения полигона твердых бытовых отходов.

Во исполнение требования апелляционного суда комитет предоставил в материалы дела акт обследования земельного участка от 22.06.2018 (л.д. 77), согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0005283:113, расположенном по адресу: г. Таганрог, Мариупольское шоссе, 50-28, размещены объекты незавершенного капитального строительства, нестационарный легкосъемный павильон. На земельном участке также обнаружено складирование бытовых отходов.

Общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств не использования всего земельного участка площадью 37 007 кв.м.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате с 02.02.2015 по 30.06.2017 исходя из всей площади земельного участка, равной 37 007 кв.м, пришел к верному выводу об удовлетворении требований комитета о взыскании задолженности в размере 437 002,03 руб.

Комитетом также заявлено требование о взыскании с общества пени за период с 21.03.2015 по 11.08.2017 в размере 63 590,94 руб.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Частью 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Суд первой инстанции, проверив расчет неустойки, пришел к выводу о том, что составлен без учета положений договора о сроках оплаты арендных платежей, а также положений статьей 191, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате произведенного судом перерасчета размер пени за период с 21.03.2015 по 11.08.2017 составил 62 635,39 руб.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование комитета о взыскании пени в части, 62 635,39 руб., в удовлетворении остальной части отказал.

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы основаны на несогласии ответчика с толкованием судом первой инстанции действующих правовых норм, связаны с иной оценкой фактических обстоятельств дела, не содержат ссылки на обстоятельства, являющиеся основанием для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем не принимаются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, и понесенные по ней судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом предоставленной апеллянту отсрочки в уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 31.01.2018 по делу N А53-33695/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

В.В. Ванин Б.Т. Чотчаев