Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2018 г. N 15АП-9983/18

город Ростов-на-Дону

30 июля 2018 г.

дело N А32-51532/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грбенкиной И.П.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания РАШ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2018 по делу N А32-51532/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "Компания РАШ" к администрации Краснодарского края о признании договора аренды заключенным на новый срок, принятое в составе судьи Ермоловой Н.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Компания РАШ" (далее - истец, ООО "Компания РАШ", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации Краснодарского края (далее - ответчик, администрация) с требованиями о признании договора аренды объекта культурного наследия N 180/2007 от 20.11.2007 заключенным на новый срок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец указывает, что отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, не учел, что в 2014 году в нежилых помещениях спорного объекта недвижимости был пожар, работы по восстановлению были проведены за счет истца, что также является основанием для перерасчета арендных платежей.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Истец извещен надлежащим образом, однако явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.11.2007 между Управлением по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края (арендодатель, Управление) и ООО "Компания РАШ" (арендатор) заключен договор аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) N 180/2007, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (далее - в аренду) часть нежилых подвальных помещений N 1-8 общей площадью 110,2 кв.м объекта культурного наследия регионального значения, в г. Краснодаре, ул. Красная, 42, лит. А, подлежащего охране на основании Закона Краснодарского края от 17.08.2000 г. N 313-КЗ "О пообъектном составе недвижимых памятников истории и культуры местного значения, расположенных на территории Краснодарского края" и обязуется использовать памятник исключительно под кафе.

В п. 1.5 договора сторонами согласован срок действия договора: с 20 ноября 2007 года по 20 ноября 2017 года.

В силу п. 2.1.1 договора за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора зданием-памятником арендатор уплачивает арендную плату и взносы на охранные мероприятия, которые определяются расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение N 3) и подлежат оплате в рублях.

Согласно п. 2.1.3 договора условия платежа: ежемесячная предоплата до 10-го числа текущего месяца.

В соответствии с п. 6.4 договора по окончании срока действия настоящего договора арендатор обязан в трехдневный срок сдать помещения в надлежащем санитарном и техническом состоянии по акту приемки-передачи.

Из материалов дела видно, что 20.11.2007 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование часть нежилых подвальных помещений N 1-8 общей площадью 110,2 кв. м объекта культурного наследия регионального значения, в г. Краснодаре, ул. Красная, 42, лит. А.

27.01.2017 истец направил в адрес Управления письмо с просьбой продлить договор аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) N 180/2007 от 20.11.2007.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.11.2017 Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края 11.08.2017 реорганизовано в форме присоединения к Администрации Краснодарского края.

Письмом от 28.08.2017 исх. N 78-7256/17-01-16 Администрация Краснодарского края сообщила истцу о ненадлежащем исполнении обязанностей арендатора по внесению арендной платы по спорному договору аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) N 180/2007 от 20.11.2007, а также указала, что условиями договора не предусмотрено его возобновление после окончания срока действия, и предложила обеспечить передачу имущества в установленном порядке после окончания срока договора - 20.11.2017.

Полагая, что у ООО "Компания РАШ" возникло право на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок, а ответчик необоснованно уклоняется от пролонгации договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения возникают из договора аренды, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было указано, согласно п. 1.5 договора аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) N 180/2007 от 20.11.2007 срок действия договора: с 20 ноября 2007 по 20 ноября 2017.

Как указывает истец, свои обязательства по указанному договору им исполнялись надлежащим образом, в связи с чем у ООО "Компания РАШ" возникло право на заключение договора аренды спорного объекта на новый срок на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Возражая против исковых требований, администрация указала, что истцом ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с положениями ст. 621 Гражданского кодекса РФ отсутствуют.

Судом первой инстанции установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2016 по делу N А32-27598/2016 с ООО "Компания-Раш" в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы в пользу Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края взыскана задолженность по договору аренды от 20.11.2007 N 180/2007 за период с 2015 года по 27.10.2016 в размере 489 489,20 рублей.

Как указывает администрация, из взысканной указанным решением суда суммы задолженности арендатором в июле 2017 года оплачена только сумма размере 26 000 руб., оплата за фактическое пользование имущество после окончания срока действия договора аренды N 180/2007 от 20.11.2007 ответчиком не производится. По расчетам администрации, по состоянию на 31.12.2017 задолженность ООО "Компания-Раш" по внесению арендной платы составляет 942 521,47 руб.

Судом первой инстанции предлагалось истцу представить доказательства внесения арендных платежей за 2016-2017 годы. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательства оплаты в материалы дела не представлены.

Доводы истца о том, что в спорных помещениях восстановительные работы были проведены за счет истца, что также является основанием для перерасчета арендных платежей, судебной коллегией отклоняются, поскольку истцом не представлены соответствующие доказательства в обоснование указанных доводов.

К апелляционной жалобе обществом приложено письмо Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю Отдела надзорной деятельности и профилактической работы Центрального округа г. Краснодара от 24.05.2018 N 364-9-24-1-35 в подтверждение факта пожара, произошедшего 22.01.2014 по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 42, в кафе "Багдад Бар" ООО "Компания - РАШ".

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанный выше документы ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не предоставлялся, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом.

Кроме того, указанное письмо датировано 24.05.2018, то есть после вынесения решения суда (резолютивная часть 25.04.2018, полный текст 04.05.2018).

Таким образом, истец ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по внесению арендной платы по договору аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) N 180/2007 от 20.11.2007, в связи с чем, ему не может быть предоставлено преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни иными законами не предусмотрена обязанность ответчика заключить с истцом договор аренды в отношении спорного имущества.

Как разъяснено в п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. То есть, вышеуказанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора аренды и его последующего заключения с другим лицом.

Вместе с тем, доказательства передачи спорных объектов ответчиком в аренду третьему лицу истцом в материалы дела не представлено.

Договор аренды объекта культурного наследия (охранно-арендный договор) N 180/2007 от 20.11.2007 не может быть признан возобновленным на новый срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как установлено судом, арендатор - ООО "Компания РАШ" продолжало пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды N 180/2007 от 20.11.2007.

Письмом от 28.08.2017 исх. N 78-7256/17-01-16 администрация указала истцу, что условиями договора не предусмотрено его возобновление после окончания срока действия и предложила обеспечить передачу имущества в установленном порядке после окончания срока договора - 20.11.2017.

Указанные выше действия ответчика (арендодателя) явно свидетельствовали о намерении считать договор аренды прекратившимся в дату окончания срока его действия.

Установив, что ответчик возражает против пользования истцом спорным имуществом, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о прекращении арендных отношений после истечения 20.11.2017 срока действия договора аренды N 180/2007 от 20.11.2007, который при наличии возражений арендодателя не может быть признан возобновленным на неопределенный срок.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2018 по делу N А32-51532/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

В.В. Ванин Б.Т. Чотчаев