Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2018 г. N 09АП-31795/18

г. Москва

01 августа 2018 г.

Дело N А40-215903/17

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Д.В. Пирожкова, Д.Н. Садиковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОдизайн" на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года по делу N А40-215903/17, принятое судьей С.В. Романенковой,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭКОдизайн" (ОГРН: 1057747228901; 119180, Москва, пер. Бродников, д. 10, стр. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 125009, Москва, пер. Газетный, д. 1/12)

третьи лица: ГБУ города Москвы "Жилищник района Якиманка"

о признании договора купли-продажи недействительным

при участии в судебном заседании:

от истца: Евстропова Е.А. (по доверенности от 25.01.2018), Олейников И.Н. (по доверенности от 25.07.2017)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 25.12.2017)

от третьего лица: извещено, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭКОдизайн" (далее - ООО "ЭКОдизайн", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3637 от 22.08.2016, заключенного между истцом и ответчиком, недействительным; о применении последствия недействительности сделки в виде возврата полученного по ней, а именно возврате истцу 234 019 рублей 33 копеек, а Департаменту - нежилое помещение общей площадью 51 кв.м, расположенное по адресу: Москва, улица Большая Якиманка, дом 58/2 (подвал, помещение II, комнаты 1-30), с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исковые требования заявлены на основании статей 10, 12, 166, 167, 168, 209, 454, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что по договору купли-продажи Департаментом были переданы помещения, относящиеся к общему долевому имуществу собственников многоквартирного дома, что свидетельствует о недействительности сделки.

Определением суда от 06.02.2018 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение города Москвы "Жилищник района Якиманка".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 20.04.2018 отменить, иск удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что решение принято при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также при неправильном применении норм материального и нарушении норм процессуального права.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.07.2018 представители истца доводы жалобы поддержали, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, своего представителя для участия в разбирательстве не направило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ГБУ города Москвы "Жилищник района Якиманка".

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 22.08.2016 между Департаментом (продавец) и ООО "ЭКОдизайн" (покупатель) был заключен договор купли- продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-3637 (далее - договор), согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости расположенной по адресу: г. Москва, Б. Якиманка ул., д. 58/2, корп. 2, общей площадью 51 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 1-3), а покупатель обязуется принять и оплатить это имущество (пункт 1.1).

На момент заключения договора спорное нежилое помещение находилось в собственности города Москвы (запись в ЕГРП от 02.03.2007 N 77-77-1/003/2007-695), о чем указано в пункте 1.2 договора.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на то, что договор является недействительным и силу ничтожности, поскольку при продаже нежилого помещения со стороны ответчика было допущено злоупотребление правом, выразившееся в заведомо недобросовестном осуществлении гражданских прав, так как в состав выкупаемого имущества ответчик включил помещение (коридор S = 12,7 кв.м.), который является общим долевым имуществом собственников жилого дома, обеспечивающим круглосуточный доступ аварийным и эксплуатационным службам района Якиманка в электрощитовую и мусорокамеру, а также к трубопроводам инженерных сетей жилого дома (Б. Якиманка ул., д. 58/2, корп. 2) и нет вариантов его перекрытия, что делает невозможным использование выкупаемого объекта для предпринимательской деятельности. По мнению истца, ответчик продал истцу объект, который изначально не может быть обособлен и не отвечает требованиям статьи 209 ГК РФ, таким образом, лишая истца права пользования и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению.

Кроме того, истец указывает на то, что в нарушение статьи 460 ГК РФ, фактическое пользование этими помещениями осуществляет ГБУ "Жилищник" района Якиманка, с момента подписания договора купли-продажи, в то время как истец не имеет в настоящее время свободного доступа к указанным помещениям.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы доказательства, соглашается с доводами жалобы о характеристиках спорного нежилого помещения. Однако данные доводы не могут служить основанием к отмене решения, исходя из следующего.

Так, согласно представленному в материалы дела экспертному исследованию N 5-0646 от 15.01.2018 (т.1 л.д. 90-126), спорное помещение состоит из помещений N 1 площадью 31,2 кв.м, N 2 площадью 7,1 кв.м, N 3 площадью 12,7 кв.м. Указанные помещения находятся в подвале жилого дома, имеют один вход.

В коридоре (помещение N 3) в верхней части с левой и правой стороны смонтированы гипсокартонные короба, прикрывающими инженерные коммуникации с отключающими устройствами, предназначенные для обеспечения теплом, холодной, горячей водой, более одного помещения дома. На стенах коридора открытым образом проложены электропровода и кабели, обеспечивающие электроэнергией более одного помещения в доме. Также в данном помещении проходит стояк канализации всего дома. Из помещения с правой стороны имеются двери, ведущие в помещение мусоропровода и электрораспределительного щита.

Далее в коридоре (помещение N 2) проходят трубы ГВС и ХВС, обеспечивающие более одного помещения.

В помещении N 1 экспертом выявлены коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме.

Эксперт пришел к выводам, что помещения подвала N N 1, 2, 3 жилого дома 58/2, корп. 2 по улице Большая Якиманка не могут использоваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости, не связанного с обслуживанием жилого здания. Помещения требуют постоянного открытого доступа к коммуникациям.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подпункта "а" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, спорные помещения обладают признаками общего долевого имущества собственников многоквартирного дома.

Город Москва зарегистрировал указанное имущество и реализовал в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку право собственности города Москвы на спорное имущество не оспорено, сделка не может быть признана недействительной.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что заявляя вышеназванные основания иска, истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Суд также отмечает, что из материалов дела усматривается, что помещение не находится во владении истца. Помещением пользуется третье лицо - ГБУ города Москвы "Жилищник района Якиманка", на каком основании суду доказательств не представлено.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения, руководствуется следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода договора проявляется в трех аспектах: свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 статьи 421 ГК РФ); свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ); свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьей 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

При этом положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сроки регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации права собственности

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Суд апелляционной инстанции установил, что истец владел спорным помещением с 2007 года на основании договора аренды от 16.01.2008 N 1-30/08. В связи с чем, истец должен был знать о техническом назначении спорного помещения, а также о его фактическом использовании. Доказательств невозможности использования спорного помещения по назначению за период с 2007 года истцом материалы дела не представлено. Каких-либо претензий в адрес ответчика о невозможности использования помещения истцом также не направлялось. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Статья 200 ГК РФ устанавливает, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Истец обратился с требованием о признании недействительным договора купли- продажи 22.08.2016 N 59-3637.

Исковое заявление подано истцом в суд 16.11.2017 согласно штампу канцелярии Арбитражного суда города Москвы на исковом заявлении, то есть за пределами срока исковой давности.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на ее заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года по делу N А40-215903/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Д.В. Пирожков Д.Н. Садикова