Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2018 г. N 18АП-11242/18

г. Челябинск

24 августа 2018 г.

Дело N А47-2798/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Совин" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2018 по делу N А47-2798/2018 (судья Лебедянцева А.А.).

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Совин" (далее - ООО "ТД "Совин", общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 2 376 235 руб. 54 коп., пени в размере 64 932 руб. 03 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 138 600 руб. 97 коп. (с учетом уточнения исковых требований, л.д.110).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2018 (резолютивная часть от 15.06.2018) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 2 376 235 руб. 54 коп., пени в размере 64 282 руб. 06 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 138 155 руб. 79 коп.

С указанным решением не согласилось общество "Торговый Дом "Совин" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

Полагает, что суд первой инстанции неправомерно отклонил довод ответчика о том, что ответчиком используется земельный участок меньшей площади, им предпринимались меры по изменению площади земельного участка до фактически используемой путем обращения в орган местного самоуправления, в результате чего был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 56:44:010500:277 площадью 2 485 кв.м.

Считает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о возложении на ответчика обязанности по оплате арендной платы после прекращения договора. Арендатор, действуя добросовестно, принял все необходимые меры для возврата земельного участка, поскольку уведомил арендодателя о возврате части неиспользуемого участка, и, будучи уведомленным о необходимости принятия участка, арендодатель был обязан принять меры по принятию участка. Возврат земельного участка исключался в силу расположения на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости. При изложенных обстоятельствах считает необоснованным взыскание с ответчика арендной платы за земельный участок площадью 34 374 кв.м.

Не согласен с расчетом размера арендной платы, произведенным истцом, исходя из условий договора аренды. Поскольку после прекращения договора аренды у ответчика сохранилось право пользования земельным участком в силу закона по основанию расположения на земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости, арендная плата подлежит расчету, исходя из ставок арендной платы для использования участка для целей эксплуатации объекта недвижимости.

К дате судебного заседания соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола заседания Комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков от 31.07.2013 N 323 "Об итогах торгов" (л.д. 40-42) между Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (арендодатель) и обществом "Торговый дом "Совин" (арендатор) заключен договор N 06-03-09/134 от 01.08.2013 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0102005:277, с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, Шарлыкское шоссе, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0102005, площадью 34374 +/- 65, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; для строительства склада продуктов питания в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 01.04.2013 N 56/13-101282, выданном филиалом "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государстве регистрации, кадастра и

картографии" по Оренбургской области, прилагаемом к договору (приложение N 2) и являющемся его неотъемлемой частью. Категория земель - земли населенных пунктов (л.д. 30-39).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 3 года с 31.07.2013 по 30.07.2016.

Размер годовой арендной платы за участок установлен с учетом итогов проведения торгов и составляет 4 374 377 руб. 00 коп. (п.3.1 договора).

Согласно п.3.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2015 (л.д. 44-45) расчетным периодом является месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями от суммы, указанной в п.3.1 договора, не позднее десятого числа текущего месяца.

Согласно п. 6.5 договора при прекращении, в том числе досрочном, договора, арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в течение семи дней с момента его прекращения в состоянии, пригодном для его целевого использования.

Согласно п. 5.1 договора, в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2015, при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 3.1 договора арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Договор аренды земельного участка от 01.08.2013 и дополнительное соглашение от 28.01.2015 зарегистрированы в установленном действующим законодательство порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (л.д.43, 45 об.).

22.12.2014 за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание, общей площадью 995 кв.м, расположенное по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, шоссе Шарлыкское, 34/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 56-АВ 562457 от 22.12.2014 (л.д.53).

13.12.2017 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 1-24-1/6682 с требованием погасить задолженность по арендным платежам в размере 4 069 153 руб. 50 коп. (л.д. 51-52).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательство по оплате арендной платы в спорный период за земельный участок с кадастровым номером 56:44:0102005:524. Суд признал договор аренды прекратившимся после истечения срока его действия в силу того, что договор был заключен на торгах, что исключает возможность его возобновления на неопределенный срок. Факт использования ответчиком земельного участка судом установлен в силу того, что земельный участок, переданных ответчику в аренду, арендодателю не возвращен, и кроме того, установлен судами при рассмотрении дела N А47-5645/2017. Требования о взыскании неустойки и процентов за пользования чужими денежными средствами судом удовлетворены частично в силу допущенной истцом арифметической ошибки в расчете периода просрочки.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор N 06-03-09/134 от 01.08.2013 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:44:0102005:277, с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, Шарлыкское шоссе, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0102005, площадью 34374 +/- 65, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; для строительства склада продуктов питания (л.д.30-39).

Действительность и заключенность договора аренды истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Договор аренды N 06-03-09/134 от 01.08.2013 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на документе (л.д. 43, 45 об.).

Суд первой инстанции, исходя из положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ, пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 01.08.2013 по окончании срока его действия (30.07.2016) не был возобновлен на неопределенный срок.

Между тем прекращение срока действия договора в силу нормы статьи 622 ГК РФ не может освобождать лицо, осуществляющее фактическое пользование земельным участком, от возмещения его собственнику стоимости такого пользования.

Более того, исходя из положений абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также принципа недопустимости извлечения преимуществ из своего незаконного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), арендная плата по окончании срока действия договора аренды, заключенного на торгах, подлежит оплате в размере, установленном договором.

Из материалов настоящего дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0102005:277, площадью 34 374 кв.м., являющийся предметом договора аренды, был поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 46) и передан во владение и пользование арендатора, что им не оспаривается и объективно подтверждается обстоятельством возведения в границах земельного участка объекта недвижимости - здания площадью 995 кв.м., расположенного по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, 34/1 (т. 1 л.д. 83).

Право собственности на указанное здание зарегистрировано 22.12.2014.

Между тем в силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю.

Аналогичная обязанность возложена на арендатора пунктом 4.4.9. и пунктом 6.5. договора аренды от 01.08.2013.

Наличие на земельном участке, предоставленном для строительства, легально возведенного объекта недвижимости, не снимает с арендатора указанной обязанности, поскольку в таком случае, поскольку арендатор является законным землепользователем земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ), возврату подлежит та часть земельного участка, которая не обусловлена целями эксплуатационной аренды.

Изложенное позволяет отклонить доводы апелляционной жалобы о том, что возврат земельного участка после окончания договора аренды исключался нахождением на земельном участке объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Названная норма с учетом фактически обстоятельств настоящего дела, свидетельствующих о принятии ответчиком в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:44:0102005:277, площадью 34 374 кв.м. в рамках действующего договора аренды, возлагает бремя доказывания факта надлежащего возврата земельного участка арендодателю именно на арендатора.

Однако в нарушение изложенных норм ответчиком в материалы дела не представлено доказательств принятия надлежащих мер по возврату земельного участка арендодателю после прекращения договора аренды либо в период действия договора аренды, но в связи с окончанием строительства на земельном участке.

Так, как ранее установлено судом, право собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости зарегистрировано за ответчиком 22.12.2014 (т. 1 л.д. 83). Основанием регистрации послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатации. N RU56301000-13014 от 27.10.2014 (т. 1 л.д. 88).

Однако в орган местного самоуправления с целью изменения площади находящегося в пользовании земельного участка ответчик обратился 30.01.2017 (т. 1 л.д. 76), вследствие чего Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга было принято распоряжение N 2669-р от 03.07.2017 об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0102005:277 (т. 1 л.д. 81) с разрешенным использованием "размещение одноэтажного пищевого склада N1" (с учетом уточнения разрешенного использования распоряжением Департамента N 7820-р от 30.12.2014, т. 1 л.д. 86), а земельный участок с кадастровым номером 56:44:0102005:277 поставлен на кадастровый учет 16.08.2017 площадью 2 485 кв.м. (т. 1 л.д. 47).

Доказательств принятия ответчиком иных мер, кроме представленного в материалы дела обращения в орган местного самоуправления 30.01.2017, апеллянтом не представлено.

Более того, вступившим в законную силу постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 по делу N А47-1481/2016 установлено наличие правопритязаний общества "Торговый дом "Совин" на приватизацию земельного участка площадью 34 374 кв.м. (т. 1 л.д. 101).

С учетом изложенных мотивов отклоняются доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что он обязан оплачивать землепользование в меньшем объеме, поскольку им предпринимались меры по изменению площади земельного участка, а также принимались меры по возврату земельного участка арендодателю.

Ссылки апеллянта на то, что изначально определенная площадь земельного участка в размере 34 374 кв.м. не является объективно необходимой для эксплуатации размещенного на земельном участке склада, отклоняются, поскольку в силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее определенной силы.

С учетом изложенных обстоятельств следует признать факт использования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 56:44:0102005:277, площадью 34 374 кв.м. в период с 01.03.2017 по 15.08.2017, заявленный истцом в рамках настоящего иска (т. 1 л.д. 49).

По тем же основаниям, а также с учетом вышеизложенных мотивов о порядке расчета арендной платы после окончания договора аренды, заключенного на торгах, следует признать обоснованными произведенный истцом расчет арендной платы, исходя из размера, установленного в договоре по результатам торгов с применением коэффициента уровня инфляции в размере 4% на 2017 год в соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" (в первоначальной редакции) и пунктом 9 Постановления Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 N 110-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов" (поскольку арендная плата взимается после прекращения договора аренды).

Ставки арендной платы, установленные для использования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, в данном случае применению не подлежат.

Поскольку доказательств оплаты задолженности в 2017 году ответчиком не представлены, исковые требования Администрации обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Поскольку факт неисполнения ответчиком денежного обязательства материалами дела подтвержден, требования истца о взыскании предусмотренной пунктом 5.2. договора аренды от 01.03.2013 неустойки за период с 11.03.2017 по 16.08.2017 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.08.2017 по 06.06.2018 являются обоснованными.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с чатью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.06.2018 по делу N А47-2798/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Совин" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.П. Ермолаева