Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2018 г. N 10АП-12337/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2018 г. N Ф05-20076/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

27 августа 2018 г.

Дело N А41-6192/18

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области: Шмельков Д.Ю., представитель по доверенности от 14.03.2018,

от ООО "СеДеК-Домодедово": Назаров А.А.. представитель по доверенности от 08.06.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СеДеК-Домодедово" на решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2018, принятое судьей Кузьминой О.А по делу N А41-6192/18 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области к ООО "СеДеК-Домодедово" о взыскании задолженности 182 615,93 руб. по договору аренды нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Домодедово Московской области обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СеДеК-Домодедово" о взыскании задолженности по договору аренды от 21.06.2001 N 474-КИ в размере 182 615,93 руб. за период с 01.09.2017 по 24.10.2017, а также пени в размере 57 874,43 руб. за период с 11.10.2017 по 23.10.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.05.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в иске.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 21.06.2001 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений N 474-КИ.

Предмет договора - нежилое помещение общей площадью 2 542,8 кв.м под производство готовой продукции для садоводов и огородников по адресу: Московская область, Домодедовский район, п.Востряково, ул. Парковая, д. 19.

В договоре согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Дополнительным соглашением от 19.03.2012 N 7 стороны установила размер арендной платы в размере 5 440 402,8 руб., исходя из формулы: Ап = Бап * Киз * Км * Кт * Кз * Кд *Кнж * Ки * S, где: Бап - базовая ставка арендной платы в рублях за 1 кв. м в год, Киз - коэффициент износа, Км - коэффициент качества материала строения, Кт - коэффициент типа строения, Кз - коэффициент, учитывающий территориальную зону (район) расположения арендуемого помещения (здания), Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, Ки - коэффициент удобства использования, Кд - коэффициент вида деятельности, S - площадь помещений.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 26.10.2017 N 2-20/3404 о наличии задолженности.

Поскольку данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца в заявленном размере подтверждены материалами дела и основаны на нормах действующего законодательства.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что разногласия сторон касаются порядка определения размера арендной платы.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то обстоятельство, что им проводится оплата в соответствии с условиям дополнительного соглашения от 19.03.2012 N 7 по формуле Ап = Бап * Киз * Км * Кт * Кз * Кд * Кнж * Ки * S, где Бап = 4000 руб./кв.м, Киз = 0,7 Км =1,25 Кт = 0,3 Кз = 2,0 Кд =114.10.2015 г. Кнж =0,82 (для площади 1729,2 кв.м) и 0,38 (для площади 813,6 кв.м) Ки = 1,5 S = 2542,8 м.

Таким образом, арендная плата в год за пользование нежилым помещением 813,6 кв.м составляет 973 879,2 руб. в год; за пользование помещением 1 729,2 кв.м - 4 466523,6 руб. в год, а всего 5 440 402,8 руб.

Как установлено судом, платежи в указанном размере вносились арендатором, факт получения денежных средств в указанном размере истцом не оспаривается.

Однако истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, указал на то, что при расчете арендной платы должны использоваться иные коэффициенты, а именно: Киз = 0,85, Км = 1, Кт=0,5, Кнж = 1,12 (для площади 1729,2 кв.м) и 0,77 (для площади 813,6 кв.м).

В результате, по расчетам истцам, арендная плата в год за пользование нежилым помещением 813,6 кв.м составляет 3 195 007,2 руб. в год; за пользование помещением 1 729,2 кв.м - 9 877 190,4 руб. в год, а всего 13 072 197,6 руб.

Таким образом, рассмотрение спора сводится к разрешению вопросов о том, правомерно ли администрация при расчете арендной платы и иска использовала данные коэффициенты в указанным значениями Киз = 0,85, Км = 1, Кт=0,5, Кнж = 1,12 (для площади 1729,2 кв.м) и 0,77 (для площади 813,6 кв.м).

Проанализировав текст договора аренды нежилых помещений N 474-КИ и дополнительных соглашений к нему, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы так, что данное условие устанавливает способ ее расчета, а не конкретную величину.

Таким образом, арендная плата является регулируемой и может изменяться в зависимости от значений применяемых коэффициентов.

Следовательно, в договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов, при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины коэффициентов не изменяется.

При этом, то обстоятельство, что сторонами не подписано дополнительное соглашение корректирующее размеры коэффициентов, не свидетельствует о том, что фактически размер арендной платы не изменялся.

Подписывая договор и дополнительное соглашение от 19.03.2012 N 7, ответчик согласился с условием изменения размера арендной платы при изменении коэффициентов Бап, Киз, Км, Кт, Кз, Кд, Кнж, Ки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому принадлежит применение регулируемая арендная плата, вправе требовать внесения ее в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Как следует из материалов дела, в письме от 25.08.2017 N 2-20/2918 Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Домодедово Московской области сообщил ответчику об уточнении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы в соответствии с технической документацией на арендуемое здание.

Истец представил разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта промышленно-торгового садоводческого центра от 06.08.2012, а также технический паспорт здания детского сада, реконструированного под промышленно-торговый садоводческий центр.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что изменились характеристики объекта, переданного в аренду по договору от 21.06.2001 N 474-КИ.

При этом изменение характеристик объекта влечет изменение коэффициентов Киз, Км, Кт и Кнж.

Суд приходит к выводу, что то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов в связи с реконструкцией объекта не является изменением условий договора аренды об арендной плате в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условий, изложенных в договоре и дополнительном соглашении от 19.03.2012 N 7.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что уточненные коэффициенты применены истцом на будущие периоды (с сентября 2017 года).

Таким образом, баланс интересов сторон не нарушен.

Поскольку истцом фактически не был установлен новый порядок определения размера арендной платы, а примененные истцом при расчете арендной платы коэффициенты являются правильными, требование о взыскании основного долга правомерно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы на сумму 57 874,43 руб. за период с 11.10.2017 по 23.10.2017.

Расчет неустойки проверен арбитражным апелляционным судом и признается правильным, поскольку расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды и нормами действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции о правомерности применения истцом при расчете арендной платы коэффициентов Киз=0,85; Км=1; Кт=0,5 и Кнж=1,12 и Кнж=0,77, отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку указанные коэффициенты применены именно с учетом технических характеристик арендуемых зданий.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2018 по делу N А41-6192/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова