Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2018 г. N 10АП-10436/18

г. Москва

30 августа 2018 г.

Дело N А41-24569/18

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - представитель не явился, извещен,

от ответчика - Кондрахина Е.Н. по доверенности от 01.08.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО на решение Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2018 года по делу N А41-24569/18, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО к ООО "РАНТЕКТ-МФД" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Рантект-МФД" с требованием о взыскании суммы задолженности по договору аренды земельного участка от 10.12.2008 г. N 2383 за период с 01.10.2017 года по 31.12.2017 года в размере 721 059 руб. 72 коп. и пени в размере 444 903 руб. 55 коп. за период с 01.10.2017 года по 31.12.2017 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2018 года по делу N А41-24569/18 в удовлетворении исковых требований КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, КУМИ Администрации Одинцовского муниципального района МО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "РАНТЕКТ-МФД" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители заявителя, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2008 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Рантект-МФД" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2383 (далее - Договор аренды).

Согласно п. 1.1 Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, общей площадью 2 180 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030102:43, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, микрорайон N 2, д. N 5/2, для жилищного строительства.

Срок аренды устанавливается на шесть лет с 15.12.2008 года по 14.12.2011 года (п. 2.1 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды и приложением N 2 к нему, размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно (пункт 3.3 Договора аренды).

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 Договора аренды).

Дополнительным соглашением от 03.08.2011 года Договор аренды был продлен по 14.12.2017 года.

По окончании срока действия Договора аренды. как считает истец, он по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

В связи с образованием у ответчика задолженности по арендной плате за 4-ый квартал 2017 года, истец 02.02.2018 года направил в адрес ответчика Претензию с предложением в добровольном порядке погасить сумму основного долга и пени.

Факт направления претензии подтверждается материалами дела, в том числе описью в почтовое отправление с отметкой Почты России и почтовой квитанцией.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствовали правовые основания для предоставления в аренду обществу всей площади спорного земельного участка, поскольку часть земельного участка (на которой располагается дом и которая необходима для его использования) на момент заключения Договора аренды находилась в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела и подтверждается экспертно-техническим заключением от 29.11.2017 года, подготовленным кадастровым инженером Гайдышевым А.К., на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0030102:43 располагается жилой многоквартирный дом 1964 года постройки с площадью застройки 293 кв. м.

При этом, учитывая, что жилой дом был возведен еще в 1964 году, суд приходит к выводу, что указанный дом располагался на земельном участке и на момент заключения Договора аренды.

Более того, данный вывод подтверждается постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 года по делу N А41-21583/17, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.12.2017 года.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Следовательно, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче арендованного имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему арендованного имущества.

Спорный земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей, поскольку на нем располагается многоквартирный жилой дом, в котором помещения принадлежат на праве собственности третьим лицам.

Тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент его передачи ответчику не свободен и его часть занята существующим многоквартирным домом был известен истцу как лицу, осуществляющему распоряжение соответствующим земельным участком, на момент предоставления земельного участка в аренду обществу.

Таким образом, истец передал в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030102:43, заведомо зная, что на нем располагается существующий многоквартирный дом и в части, занятой указанным домом, ответчик лишен возможности использовать земельный участок каким-либо образом в соответствии с условиями договора аренды.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, требования истца об уплате арендной платы по договору от 10.12.2008 г. N 2383 за период с 01.10.2017 года по 31.12.2017 года в размере 721 059 руб. 72 коп. и пени в размере 444 903 руб. 55 коп. за период с 01.10.2017 года по 31.12.2017 года не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Довод истца о взыскании арендной платы по спорному договору аренды и другим договорам (А41-26421/14, А41-93616/2015, А41-23067/2016) подлежит отклонению, поскольку при рассмотрении указанных споров судами не исследовались и не устанавливались обстоятельства, связанные с нахождением на спорном земельном участке многоквартирного дома.

Исходя из предмета и оснований исковых требований и возражений ответчика, а также фактических обстоятельств по другим делам, суд апелляционной инстанции отмечает, что в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам, с учетом представленных доказательств.

Довод истца, что земельный участок принят ответчиком без замечаний, также необоснован, поскольку истец не исполнил свою обязанность по передаче спорного земельного участка ответчику, ввиду нахождения данного земельного участка в законном владении и пользовании третьих лиц (жильцов (собственников) многоквартирного дома).

Доводы истца о том, что спорный договор аренды заключен на основании письменного заявления генерального директора, также отклонены, поскольку это обстоятельство не свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по передаче арендатору земельного участка и не предоставляет истцу право взимать арендную плату в период нахождения на земельном участке многоквартирных домов, то есть до фактической передачи объекта аренды ответчику.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07 мая 2018 года по делу N А41-24569/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова