Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2018 г. N 20АП-4802/18

г. Тула

30 августа 2018 г.

Дело N А09-6941/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2018.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.08.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Дайнеко М.М., судей Заикиной Н.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Зайцевой Е.В. (доверенность от 01.09.2017, паспорт), от ответчика - Корчигиной О.В. (доверенность от 11.01.2018 N 2-1-48/92), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2018 по делу N А09-6941/2016 (судья Пулькис Т.М.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" (Брянская область, Карачевский район, п. Березовка, ИНН 3254504021, ОГРН 1083254017329) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ИНН 3250057365, ОГРН 1043244052092), третьи лица: ООО СХП "Снежеть", Мылинская сельская администрация Карачевского района, Дроновская сельская администрация Карачевского района о признании недействительными решений об отказе в государственной регистрации от 11.04.2016 N 32/001/033/2016-189, от 27.04.2016 N 32/001/030/2016-299,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" (далее - заявитель, СХП Ленинский) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с требованиями к Управлению федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Брянской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Брянской области, Управление) о признании недействительными решений об отказе в государственной регистрации N 32/001/033/2016-189 от 11.04.2016 и N 32/001/030/2016-299 от 27.04.2016.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.11.2016 в удовлетворении требований ООО СХП "Ленинский" отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 решение суда оставлено без изменения. Суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что условия реализации долей в праве общей долевой собственности на земельные участки без выдела доли не выполнены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2017 решение Арбитражного суда Брянской области от 18.11.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2017 по делу N А09-6941/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Решением суда области от 09.06.2018 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его отмене.

Представитель ответчика доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В связи с этим дело рассматривается в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 25.02.2016 между ООО "СХП Снежеть" (продавец) и ООО "СХП Ленинский" (покупатель) заключены договоры купли-продажи N 32АБ1050586 недвижимого имущества - 9/266 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104, местоположение: Брянская область, Карачевский район, ПСХК "Ленинский", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадь 17 180 000 кв. м, и N 32АБ1050588 недвижимого имущества - 12/574 долей в праве общей долевой собственности на земельный массив СП "Снежеть" с кадастровым номером 32:10:0000000:73, местоположение: Брянская область, Карачевский район, поселок Березовка, СП "Снежеть", категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадь 25 410 000 кв. м.

ООО "СХП Ленинский" обратилось в Управление с заявлениями о регистрации перехода права на 9/266 и 12/574 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104 и земельный массив 32:10:0000000:73.

Решениями от 11.04.2016 N 32/001/033/2016-189 от 27.04.2016 N 32/001/030/2016-299 Управление отказало обществу в регистрации перехода права на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:104 и земельный массив СП "Снежеть" с кадастровым номером 32:10:0000000:73.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним послужило непредставление в срок, на который была приостановлена регистрация, документов, подтверждающих наличие условий, необходимых для совершения сделки купли-продажи земельной доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Считая полученные отказы в государственной регистрации незаконными и необоснованными, истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Основанием для отказа в проведении государственной регистрации послужили выявленные регистрирующим органом противоречия в предоставленных истцом на регистрацию документами и запрошенными у Мылинского сельского поселения Карачевского района Брянской области и Дроновского сельского поселения Карачевского района Брянской области.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности вправе продать свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, исходя из императивного характера указанных норм, договор купли-продажи мог быть заключен только с участником долевой собственности либо с лицом, использующим данный земельный участок на законных основаниях.

Материалами дела подтверждено, что истец приобрел земельную долю у участника долевой собственности без выделения земельного участка.

Вместе с тем, в обоснование наличие своего права на приобретение спорных долей в собственность по договору купли-продажи, истцом предоставлены также договоры аренды от 01.05.2015 N 1-3-15 и от 01.04.2015 N 1-2-15, подтверждающие факт использования им части земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в статье 14 Закона N 101-ФЗ.

В силу части 1 этой же статьи Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 3 ст. 14 Закона N 101-ФЗ установлено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять, в том числе, решения:

- о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, заключать договоры аренды данного земельного участка;

- об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 1 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ в ред., действующей на момент проведения собраний).

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (п. 2 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Указанное сообщение должно содержать: дату и время проведения общего собрания; адрес места проведения общего собрания на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности; повестку дня общего собрания; адрес места ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания, и сроки такого ознакомления (п. 3 ст. 14.1 Закона N 101-ФЗ).

Как следует из п.5 ст.14.1 Закона N 101-ФЗ, в редакции действующей на момент проведения собраний, общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление 7 А09-6941/2016 долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. В соответствии с п.8 ст.14.1 Закона N 101-ФЗ решения принимаются общим собранием открытым голосованием.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

В силу п.11 ст.14.1 Закона N 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления (п.12. Закона N 101-ФЗ).

Согласно договора аренды земельного участка N 2-3-16 от 01.04.2015, заключенного на 11 месяцев, ООО СХП "Снежеть" передало в аренду ООО "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" земельный участок сельскохозяйственного назначения - поле с кадастровым номером 32:10:0180109:2, площадью 65 га из земельного массива с кадастровым номером 32:10:0000000:104 (т.2, л.д.143,144).

В этом же земельном массиве с кадастровым номером 32:10:0000000:104 по договору N 1-2-15 от 01.04.2015 ООО "СХП Ленинский" передан в аренду от ООО СХП "Снежеть" земельный участок сельскохозяйственного назначения - поля с кадастровыми номерами 32:10:0000000:830 площадью 122 га и 32:10:0000000:762 площадью 78 га (т.6. л.д.61).

По договору аренды N 1-3-15 заключенному 01.05.2015, ООО СХП "Снежеть" передало в аренду на срок 11 месяцев ООО "Сельскохозяйственное предприятие Ленинский" земельный участок сельскохозяйственного назначения - поле с кадастровым номером 32:10:0060107:101 площадью 57,2 га из земельного массива с кадастровым номером 32:10:0000000:73 (т.1, л.д.137-138).

Решения о предоставлении в аренду ООО СХП "Ленинский" земельных участков для сельскохозяйственного назначения из состава земельных участков (массива) с кадастровыми номерами 32:10:0000000:73 и 32:10:0000000:104 на срок 11 месяцев с продлением аренды до 5 лет принимались общим собранием участников общей долевой собственности соответственных земельных участков, количество которых на каждый спорный земельный участок превышало указанное в пункте 1 статьи 12 Закона N 101-ФЗ число, что следует из выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах (т.4, л.д.101-167, т.5, л.д.73-87, т.6, л.д. 79-83) и не оспаривается сторонами.

Одновременно общим собранием избрано лицо (Зайцев О.Н.), уполномоченное от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды и обращаться с заявлениями о проведении кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельных участков.

Решения общего собрания участников оформлены протоколами от 05.05.2014 и от 04.12.2015 (т.1.л.д.120-127, т.2, л.д.15-20).

Учитывая изложенное, суд области пришел к правомерному выводу о соблюдении процедуры передачи в аренду спорных земельных участков, а следовательно подтверждении факта использования долей сельскохозяйственных земельных участков Обществом и соблюдения условий выкупа. Поскольку заявителем для регистрации представлены документы, необходимые для ее проведения, у Управления отсутствовали основания для отказа, предусмотренные абз. 2 п.2 ст.19 Закона N 122-ФЗ.

Доводы ответчика о неисследованности судом области вопросов, вынесенных на разрешение общего собрания, в частности вопросов с 4 по 7 (протокол от 04.12.2015) подлежит отклонению.

Как следует из содержания протокола от 04.12.2015 (т. 2, л. д. 19) по вопросу арендных отношений, в том числе с ООО СПХ "Ленинский", принято решение согласовать выделение земель для аренды из состава паевых земель СП "Снежеть" из состава земель поставленных на кадастровый учет. Конкретные участки определяются уполномоченным представителем общего собрания. Согласованы основные условия договора аренды.

Доводы ответчика от отсутствии у органов местного самоуправления сведений о заключенных договорах аренды, протоколов общих собраний, подлежат отклонению.

Нарушение порядка хранения указанных протоколов (отсутствие их у администраций Мылинского сельского поселения Карачевского района Брянской области и Дроновского сельского поселения Карачевского района Брянской области) само по себе не влечет утраты законной силы решений, принятых на общих собраниях участников долевой собственности.

Указанные решения, оформленные протоколами от 05.05.2014 и от 04.12.2015 приняты при наличии установленного кворума и подписаны представителями администраций Мылинского сельского поселения Карачевского района Брянской области и Дроновского сельского поселения Карачевского района Брянской области. О фальсификации данных документов в порядке ст. 161 АПК РФ не заявлено.

Указанные документы (протоколы общего собрания участников долевой собственности земельных участков (массива) с кадастровыми номерами 32:10:0000000:73 и 32:10:0000000:104 от 05.05.2014 и от 04.12.2015) представлены заявителем для регистрации перехода права, что следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 10.03.2016 (т.1, л.д.119, т.2., л.д.10).

Хранение и передача экземпляра договоров, заключенных участниками долевой собственности с другими участниками или иными лицами, в органах местного самоуправления действующим законодательством не предусмотрено.

Доводы ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 32:10:0000000:830 не мог быть предметом договора аренды от 01.04.2015 N 1-2-15, поскольку сформирован и поставлен на кадастровый учет позднее - 19.06.2015, подлежит отклонению.

Как справедливо отметил суд области, договор аренды N 1-2-15 от 01.04.2015 заключен и в отношении сельскохозяйственного земельного участка с кадастровым номером 32:10:0000000:762 площадью 78 га, который также является частью земельного участка с кадастровым номером 32:10:0000000:104, что в свою очередь свидетельствует об использовании истцом земельного участка, находящегося в долевой собственности, что в силу положений ст. 12 Закона N 101 предоставляет ему право на заключение договора купли-продажи невыделенной доли.

При этом незаключенность договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 32:10:0000000:830 не влечет его незаключенности в части остальных земельных участков.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.06.2018 по делу N А09-6941/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.В. Заикина Л.А. Капустина