Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2018 г. N 13АП-13529/18

г. Санкт-Петербург

29 августа 2018 г.

Дело N А56-69610/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от заявителя: Щедров А.И. (доверенность от 18.05.2017)

от заинтересованного лица: Воронин Б.А. (доверенность от 28.12.2017)

от 3-го лица: Окрепилова Ю.О. (доверенность от 04.12.2017)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13529/2018) индивидуального предпринимателя Саакяна Агасия Пашиковича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2018 по делу N А56-69610/2017 (судья Галенкина К.В.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Саакяна Агасия Пашиковича

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"

о признании незаконным отказа,

установил:

Индивидуальный предприниматель Саакян Агаси Пашикович (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа Комитета от 21.07.2017 N 76031-38 в реализации преимущественного права на выкуп арендуемой части помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 4, лит. А. пом. 17-Н, общей площадью 76,9 кв.м (кадастровый номер 78:34:0414104:1819), обязании устранить допущенные нарушения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга".

Решением от 29.03.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, предприниматель обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указал на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя доводы жалобы поддержал. Представители Комитета и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 24.10.2002 заключен договор N 17- А001797 аренды части помещения 11Н (к. 1, к. 2, 3 (часть) площадью 80,9 кв.м, расположенной в помещении 11Н площадью 249,8 кв.м, подвал, кадастровый номер 78:4141 Г:0:7:3 (далее - договор).

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части помещения в собственность заявитель 21.06.2017 обратился в Комитет.

Письмом от 21.07.2017 N 76031-38 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемой части помещения, указав на наличие у заявителя задолженности по неустойкам (пени, штрафы), а также на отсутствие регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на помещение 17-Н общей площадью 76,9 кв.м, кадастровый номер 78:34:0414104:1819.

Ссылаясь на незаконность принятого Комитетом решения, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что предметом договора аренды являются часть помещения 11Н (к. 1, к. 2, 3 (часть) площадью 80,9 кв.м, расположенная в помещении 11Н площадью 249,8 кв.м.78:4141 Г:0:7:3. Таким образом, заявление о выкупе помещения 17-Н общей площадью 76,9 кв.м, кадастровый номер 78:34:0414104:1819, не может быть удовлетворено до согласования с арендодателем изменений условий договора в части предмета, поскольку помещение, относительно которого заявлено преимущественное право выкупа, арендатору по спорному договору не передавалось.

Доводы жалобы отклонены апелляционным судом в силу следующего.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных прав на объект недвижимости (далее - ЕГРН) на пом. 11-Н, зарегистрирована государственная собственность Санкт-Петербурга.

В соответствии с условиями договора у предпринимателя в аренде находится часть пом. 11-Н площадью 249,8 кв.м (далее - объект) (к.1, к.2,3 (часть) площадью 80,9 кв.м (далее - часть помещения).

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу закона от N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет.

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

По информации ГУП "ГУИОН" в результате перепланировки объект был разделен на помещение 17-Н и помещение необорудованного подвала являющегося общим имуществом многоквартирного дома. По сведениям из ЕГРН на помещение 17-Н, площадью 76,9 кв.м с кадастровым номером 78:34:0414104:1819 не зарегистрирована государственная собственность Санкт-Петербурга, а также отсутствует дополнительное соглашение к договору, устанавливающее предметом договора указанное помещение.

Как следует из представленного в материалы дела письма Филиала ГУП "ГУИОН" Проектно-инвентаризационное бюро Северо-Западное от 07.07.2017 N 103/7-7 (л.д. 108-109), помещение 17-Н площадью 76,9 кв.м. соответствует арендуемым в 2002 году частям помещения площадью 80,9 кв.м, учтенными до 2005 года как ч.п. 1, ч.п. 2, ч.п. 3 в составе помещения 11- Н. По состоянию на 2002 год общая площадь помещения 1Н, расположенного в подвале многоквартирного дома по адресу: Санкт- Петербург, наб. Черной речки, д. 4, лит. А, составляла 249,8 кв.м, часть помещения в составе ч.п. 1, ч.п. 2, ч.п. 3 площадью 80,9 кв.м находилась в аренде. При проведении обследования помещения в апреле 2005 года была зафиксирована перепланировка. В результате установки перегородок арендуемые части помещения образовали самостоятельный объект учета - изолированное помещение 17-Н общей площадью 75 кв.м. Акт приемки помещения в эксплуатацию в инвентарном деле отсутствует. Остальные части помещения 11-Н представляли собой помещения необорудованного подвала, были учтены в составе общего имущества многоквартирного дома и включены в состав сформированного помещения 1н.ч. площадью 265,9 кв.м. Таким образом, помещение 11-Н было разделено на помещение 17-Н и помещение 1н.ч. Помещению 17-Н присвоен кадастровый номер 78:34:0414104:1819. При проведении обследования помещения в июне 2014 года в помещении 17-Н была зафиксирована самовольная перепланировка. После уточнения линейных размером общая площадь помещения составила 76,9 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

В письме от 19.02.2008 N 579-17 (л.д. 55) Комитет по управлению городским имуществом указал предпринимателю на отсутствие принципиальных возражений лишь относительно проведения ремонтных работ, а не препланировки. Одновременно указано на обязательное представление проекта перепланировки в уполномоченные органы государственной власти, а также арендодателю, и согласование такой перепланировки. Проект перепланировки Комитету представлен не был. Таким образом, произведенная предпринимателем перепланировка помещения осуществлялась в отсутствие согласия Комитета.

Принимая во внимание, что формирование помещения 17-Н площадью 76,9 кв.м, в отношении которого предприниматель заявил о праве выкупа, в качестве самостоятельного осуществлено последним в нарушение принятых на себя договорных обязательств (пункт 2.2.6), в отсутствие разрешения собственника; помещение 17-Н не является объектом аренды; на дату обращения Предпринимателя с заявлением от 21.06.2017 имелась задолженность по пеням, что подтверждается справкой о расчетах (за период с 24.10.2002 по 23.06.2017), актом сверки от 17.11.2017 у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Разъяснения, данные в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, не применимы, поскольку в нарушение условий договора арендатор выделил из общего помещения спорное без согласия арендодателя путем самостоятельного возведения перегородок, что противоречит ст. 615 ГК РФ и не влечет возникновение обязанностей у собственника имущества на осуществление действий, связанных с узакониванием осуществленной арендатором перепланировки помещений.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2018 по делу N А56-69610/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина