Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 г. N 20АП-4868/18

г. Тула

23 августа 2018 г.

Дело N А54-914/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22.08.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.08.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Большакова Д.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Дубрава" - Иванова С.В. (доверенность от 30.04.2017), от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области - Казаковой С.В. (доверенность от 10.05.2016 N 10/2630), в отсутствие представителей третьих лиц - Управления образования и молодежной политики администрации города Рязани, Свириной Юлии Михайловны, Свириной Юлии Михайловны, действующей в интересах своей несовершеннолетней дочери Свириной Валерии Анатольевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.05.2018 по делу N А54-914/2018 (судья Ушакова И.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дубрава" (г. Рязань, ИНН 6234130648, ОГРН 1146234005301) (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ИНН 6234010728, ОГРН 1046209031384) (далее по тексту - ответчик, управление, регистрирующий орган) от 18.12.2017 N 62/001/214/2017-325 и о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области обязанности устранить нарушение прав ООО "Дубрава" путем прекращения регистрационной записи в отношении договора участия в долевом строительстве N 18 в отношении объекта долевого строительства: квартира, номер этажа 3, номер объекта: 18, проектная (планируемая) площадь: 69,57 кв. м, местоположение: Рязанская область, г. Рязань, микрорайон ДПР-7, кв. 18 (1 секция).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление образования и молодежной политики администрации города Рязани (г. Рязань, ИНН 6234029768, ОГРН 1066234037044), Свирина Юлия Михайловна, Свирина Юлия Михайловна, действующая в интересах своей несовершеннолетней дочери Свириной Валерии Анатольевны.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 30.05.2018 заявленное требование удовлетворено. Судебный акт мотивирован тем, что представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям части 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Рязанской области просит данное решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что без согласия органов опеки и попечительства расторжение спорного договора противоречит закону.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Дубрава", опровергая доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения.

Управление образования и молодежной политики администрации города Рязани, Свирина Юлия Михайловна, Свирина Юлия Михайловна, действующая в интересах своей несовершеннолетней дочери Свириной Валерии Анатольевны, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 24.12.2014 ООО "Дубрава", в интересах которого действовал агент - ООО "ГК "Светлый", и Свирина Юлия Михайловна, действующая в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери Свириной Валерии Анатольевны, заключили договор участия в долевом строительстве N 18 (зарегистрирован 26.01.2015 за регистрационным номером N 62-62/001-62/001/041/2615-272/1).

По условиям пункта 3.2.1 указанного договора цена договора уплачивается в два этапа: 1 этап до 30.01.2015, второй этап - до 24.12.2015.

Согласно пункту 11.5 договора просрочка платежа более 3 месяцев является основанием для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым со дня направления участнику уведомления об отказе.

Поскольку в согласованные договором сроки денежные средства не поступили, 18.05.2017 общество направило в адрес Свириной В.А. и ее несовершеннолетней дочери предупреждение с описью вложения об оплате цены договора от 24.12.2014 N 18 в течение 30 дней с момента получения предупреждения и о последствиях неисполнения обязательств по договору.

Согласно квитанции от 19.05.2017 N 11974 (почтовый идентификатор N 39000010119749) и отчету об отслеживании корреспонденции отправление возвращено обратно из-за истечения срока хранения.

Требование об уплате цены договора участником не исполнено в срок, в связи с чем 04.09.2017 обществом в адрес участника направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.12.2014 N 18.

Согласно квитанции от 06.09.2017 N 24019 (почтовый идентификатор N 39000013240198) и отчету об отслеживании корреспонденции отправление возвращено обратно из-за истечения срока хранения.

Полагая, что с учетом части 4 статьи 5, частей 3 и 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в связи с просрочкой участниками долевого строительства внесения платежа по договору в течение более чем трех месяцев, договор считается расторгнутым со дня направления уведомления, то есть с 06.09.2017, общество 06.09.2017 обратилось в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области" с заявлением (входящий N 62-1-62/001/214/2017) о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: квартира строительный номер 18 (1 секция) расчетной площадью 69,57 кв. м на 3 этаже многоэтажного жилого дома N 3, расположенного по строительному адресу: Рязанская область, г. Рязань, микрорайон ДПР-7 на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110006:47.

По результатам правовой экспертизы управление уведомлением от 18.09.2017 N 62/001/214/2017-325 приостановило государственную регистрацию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

Уведомлением от 18.12.2017 N 62/001/214/2017-325у управление отказало обществу в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В качестве основания для отказа в регистрации расторжения договора указано непредставление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с агентским договором от 15.12.2014 N 11-Д по сделкам, совершенным агентом (ООО "ГК "Светлый") с участниками долевого строительства от имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным принципал (ООО "Дубрава").

Полагая, что отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, ООО "Дубрава" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленного требования является правильным ввиду следующего.

Изменение или расторжение договора на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию, с 01.01.2017 установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация прав в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ проводится на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 2 настоящей статьи (статья 14 Закона N 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре.

Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона, согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.

В силу части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора долевого строительства договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, законом предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства принятого на себя обязательства по уплате цены договора (части 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ); предусмотрен соответствующий порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (части 3 и 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Основанием для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: квартира, номер этажа 3, номер объекта: 18, проектная (планируемая) площадь: 69,57 кв. м, местоположение: Рязанская область, г. Рязань, микрорайон ДПР-7, кв. 18 (1 секция), создаваемый на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0110006:47, адрес: Рязанская область, г. Рязань, р-н Песочня (Октябрьский район) послужило непредставление в управление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на прекращение права общей долевой собственности на жилой дом.

Признавая ошибочной позицию управления, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.12.2014 N 18, поскольку представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям части 8 статьи 48 Закона N 218-ФЗ.

Как справедливо указал суд первой инстанции, положения статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, так как в рассматриваемой ситуации отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетнего не происходит, учитывая, что имущества не существует.

Право требования по спорному договору участия в долевом строительстве у участника не возникло, так как оплата цены долевого строительства по данному договору не производилась в полном объеме (с учетом статьи 328 Гражданского кодекса России, части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, общество не является опекуном, попечителем либо законным представителем несовершеннолетней Свириной В.А., соответственно, не обязано обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение указанного договора. Обязанность по предоставлению данного документа для регистрации не предусмотрена и Законом N 218-ФЗ.

Процедура же расторжения спорного договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, обществом соблюдена, что регистрирующим органом не оспаривалось.

Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, управлением в уведомлении о приостановлении регистрации и уведомлении об отказе в регистрации указаны различные основания, что свидетельствует о незаконности ссылки на статью 27 Закона N 218-ФЗ как на основание отказа в регистрации.

Так, уведомлением от 18.09.2017 N 62/001/214/2017-325 управлением приостановлена государственная регистрация в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, согласно которой осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Иных оснований для приостановления регистрации, в том числе необходимости представления согласия органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве, как справедливо отмечено судом первой инстанции, уведомление от 18.09.2017 не содержит.

В уведомлении от 18.12.2017 N 62/001/214/2017-325 в качестве основания для отказа в регистрации расторжения договора указано непредставление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у управления достаточных правовых оснований для отказа ООО "Дубрава"

в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.12.2014 N 18 в одностороннем порядке, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленное обществом требование.

Доводы апелляционной жалобы основаны на ином ошибочном толковании вышеприведенных нормативных положений во взаимосвязи с установленными по делу фактическими обстоятельствами и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.05.2018 по делу N А54-914/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Еремичева

Судьи

Д.В. Большаков Е.Н. Тимашкова