Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 г. N 10АП-12533/18

г. Москва

23 августа 2018 г.

Дело N А41-19478/18

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.

при ведении протокола судебного заседания Искендеровой Я.Г.

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Химки Московской области - Бондарева И.А. представитель по доверенности от 17 января 2018 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Любимый город" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 3018 года по делу N А41-19478/18, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Любимый город" о расторжении договора аренды, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Любимый город" (далее - ответчик) в котором просил:

- расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды земельного участка N ЮА-22 от 07 февраля 2012 года с кадастровым номером 50:10:0010108:26, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания", общей площадью 2800 кв.м.;

- обязать ответчика вернуть истцу земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010108:26, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания", общей площадью 2800 кв.м., свободным от прав и имущества третьих лиц.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 52-53 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07 февраля 2012 года Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Любимый город" (арендатор) заключили договор N ЮА-22, согласно которому арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:0010108:26, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. 9-го Мая, вблизи д. 3, для использования в целях: "строительства объекта общественного питания".

Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 06 июля 2012 года за N 50-50-10/052/2012-052.

Срок аренды земельного участка составляет 49 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора, размер арендной платы за участок на дату подписания настоящего договора определен сторонами в Приложении N 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды в квартале к количеству дней данного квартала.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

На основании пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе при использовании участка не в соответствии с целью предоставления и (или) не в соответствии с разрешенным использованием.

Пунктом 4.4.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан обеспечить арендодателю доступ на участок по его требованию, в целях контроля выполнения арендатором условий настоящего договора.

Истец указал, что 27 декабря 2017 года в результате осмотра спорного земельного участка установлено, что земельный участок не огорожен, благоустроен, расположено строение, временные постройки и ограждения, т.е. более 5 лет с момента заключения договора аренды не используется по целевому назначению.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 11 января 2018 года N 132исх-123 с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, ввиду не использования земельного участка по целевому назначению.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлены акты осмотра земельного участка от 27 декабря 2017 года, согласно которому земельный участок не огорожен, благоустроен, расположено строение, временные постройки и ограждения.

Однако ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка для целей строительства: проведены геодезические работы, изготовлен топографический план спорного земельного участка с подземными коммуникациями; в техническом отчете указано, что целью инженерно- геодезических изысканий является последующее использование и строительство; получено Градостроительный план земельного участка на земельный участок, получены технические условие на подключение коммуникаций к объекту капитального строительства, что подтверждается документами, представленными ответчиком в материалы дела.

Истцом факт проведения данных работ на территории спорного участка не опровергнут.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств, подтверждающих факт нецелевого использования ответчиком спорного земельного участка.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно пункту 3 статьи 41 АПК РФ непринятие стороной мер к надлежащей реализации своих процессуальных прав и обязанностей относит на эту сторону все негативные риски, связанные с ненадлежащей защитой собственных прав и законных интересов.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2018 года по делу N А41-19478/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина