Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2018 г. N 18АП-11699/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2018 г. N Ф09-8235/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

31 августа 2018 г.

Дело N А07-25664/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меццо Фуд" и индивидуального предпринимателя Паразян Оганнеса Ашотовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2018 по делу N А07-25664/2017 (судья Салихова И.З.).

Общество с ограниченной ответственностью магазин "Евромода I" (далее - ООО "Евромода I", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Меццо Фуд" (далее - ООО "Меццо Фуд", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N 2/16 от 26.04.2016 в размере 691 000 руб., по коммунальным услугам в размере 141 946 руб. 07 коп., пени в размере 14 150 руб. (с учетом уточнения исковых требований, т.1 л.д.64-65).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Паразян Оганнес Ашотович.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2018 (резолютивная часть от 14.06.2018) исковые требования удовлетворены, судебные расходы возмещены истцу в размере 8 449 руб.

С указанным решением не согласились общество "Меццо Фуд" и индивидуальный предприниматель Паразян О.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели ссылаются на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Апеллянты полагают, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы. Судом дана ненадлежащая оценка доводам ответчика о том, что им в установленном порядке реализовано право на отказ от договора аренды, с 14.05.2017 истец прекратил доступ арендатора в помещение, чем подтвердил свое согласие на прекращение договора аренды, однако в нарушение достигнутых договоренностей о порядке возмещения неотделимых улучшений неправомерно заявил о притязаниях по арендной плате и уклонялся от принятия помещения из аренды. В связи с изложенным полагает, что судом необоснованно установлен факт использования ответчиком помещения в спорный период. Полагает, что исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения в связи с согласованием сторонами в договоре аренды третейской оговорки.

К дате судебного заседания соответствующий требованиям части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом магазин "Евромода I" (арендодатель) и ИП Паразян Оганнес Ашотович (арендатор) заключен договора аренды N 2/16 от 26.04.2016, согласно п.1.1. которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, торгового назначения, этаж 1, литера А номера на поэтажном плане 5,6,17, общей площадью 224 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Революционная, д. 84, а арендатор обязуется принять объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. План объекта является неотъемлемой частью договора (т.1 л.д.12-17).

Согласно п. 5.2 договора срок аренды договора установлен с 26.04.2016 по 25.04.2026.

Сверх арендной платы арендатор возмещает арендодателю фактические затраты за коммунальные услуги (электроэнергия, отопление, водоснабжение, долевое участие в техническом обслуживании и капитальном ремонте) (п.2.2.5 договора).

Согласно п.3.1.2. договора арендная плата устанавливается за объект с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежемесячных платежей без учета коммунальных услуг.

Согласно п. 3.1.3 договора эксплуатационные расходы, отопление и коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно одновременно с внесением арендной платы. Расчет по оплате коммунальных услуг и отопления предоставляются арендодателем не позднее двух дней до наступления срока платежа.

Стоимость арендной платы за первый и второй года (с 26.04.2016 по 25.04.2018) составляет 150 000 руб. в месяц. Далее - за третий год (с 26.04.2018 по 25.04.2019) - 155 000 руб. в месяц. Начиная с четвертого года аренды индексация арендной платы происходит на ежегодной основе в годовщину даты начала аренды, установленная за предыдущий год ставка арендной платы подлежит увеличению на коэффициент инфляции за предыдущий год (п.3.2 договора).

В соответствии с п. 3.3. договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в наличном и/или безналичном порядке. При отсутствии счета, выставляемого арендатором, арендатор рассчитывает сумму платежа самостоятельно.

Пунктом 3.4 договора стороны установили, что арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы (пользование помещением без уплаты арендной платы) на 60 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи. В течение действия арендных каникул арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и коммунальные услуги.

Согласно п. 4.2 договора за нарушение сроков, указанных в п. 3.3-3.4 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пеню в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа.

В случае нарушения срока, указанного в п.3.3 договора, арендодатель имеет право взыскать с арендатора штраф в размере 5% от суммы месячной арендной платы, предусмотренной договором (п.4.3 договора).

Между ООО магазин "Евромода I" (арендодатель), ИП Паразян Оганнес Ашотович (арендатор) и ООО "Меццо Фуд" (новый арендатор) заключен договор от 21.11.2016 уступки прав и обязанностей по договору аренды, согласно п.1.1. которого арендатор обязуется передать новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды N 2/16 от 26.04.2016, заключенному между арендодателем и арендатором, с 01.12.2016 (т.1 л.д. 18-20).

Согласно п.1.3 договора новый арендатор принял на себя все обязательства арендатора, в том числе обязательства по платежам денежных средств арендодателю, возникшие до момента подписания договора.

14.09.2017 общество "Меццо Фуд" направило в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений, с приложением акта приема-передачи нежилого помещения, подписанного со стороны арендатора, а также потребовал возместить стоимость работ и материалов улучшений арендуемого помещения (т.2 л.д.18-20).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды N 2/16 от 26.04.2016 по оплате арендных платежей и эксплуатационных расходов, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик является арендатором по действующему договору аренды N 2/16 от 26.04.2016 в силу договора уступки прав и обязанностей по договору от 21.11.2016, оформленному между ответчиком и Паразяном О.С. Доказательств прекращения договора в установленном договором порядке не представлено, факт использования ответчиком имущества ответчиком и третьим лицом не опровергнут, в силу чего суд пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате арендной платы за период с сентября 2016 по август 2017 года, коммунальных услуг и договорной пени за просрочку оплаты арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика и третьего лица, пришел к следующим выводам.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из материалов дела усматривается, что на основании заключенного между ООО магазин "Евромода I" и индивидуальным предпринимателем Паразяном О.А. договора аренды N 2/16 от 26.04.2016 предпринимателю в аренду были переданы помещения торгового назначения, литера А номера на поэтажном плане 5,6,17, общей площадью 224 кв.м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Революционная, д.84 (т.1 л.д.12-20).

Впоследствии права и обязанности арендатора по указанному договору были переданы обществу "Меццо Фуд" на основании договора от 21.11.2016 уступки прав и обязанностей по договору аренды (т.1 л.д. 18-20).

В силу статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон.

Из содержания договора от 21.11.2016 уступки прав и обязанностей по договору аренды следует, что договор является трехсторонним - подписан не только прежним и новым арендатором, но и арендодателем

Кроме того, согласно п. 1.3 договора новый арендатор принял на себя все обязательства арендатора, в том числе обязательства по платежам денежных средств арендодателю, возникшие до момента подписания договора.

В силу изложенных обстоятельств суд первой инстанции на основании норм статьи 307 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатором по договору аренды N 2/16 от 26.04.2016 является общество "Меццо Фуд" и при отсутствии государственной регистрации договора аренды и договора об уступке права требования.

Таким образом, учитывая условия пункта 1.3. договора об уступке права требования, на общество "Меццо Фуд" возлагаются права и обязанности, предусмотренные договором аренды N 2/16 от 26.04.2016.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Размер и порядок оплаты арендной платы согласован сторонами в пунктах 3.1.2., 3.2. договора аренды, а порядок оплаты коммунальных платежей - в пунктах 3.1. и 3.3. договора.

В соответствии с п. 3.3. договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в наличном и/или безналичном порядке. При отсутствии счета, выставляемого арендатором, арендатор рассчитывает сумму платежа самостоятельно.

Пунктом 3.4 договора стороны установили, что арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы (пользование помещением без уплаты арендной платы) на 60 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи. В течение действия арендных каникул арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и коммунальные услуги.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По правилам арбитражного процессуального производства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, и поскольку таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга, а также на основании статьи 330 ГК РФ - пени, предусмотренной пунктом 4.2. договора.

Доводы апелляционной жалобы о недоказанности истцом факта использования ответчиком помещений в спорный период, подлежат отклонению.

В силу статьи 655 ГК РФ передача имущества во владение и пользование арендатора осуществляется на основании акта приема-передачи.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 16.05.2016 к договору аренды N 2/16 от 26.04.2016, согласно которому предпринимателю Паразян О.А. переданы поименованные в договоре аренды помещения (т. 2 л.д. 136).

Ответчик также, ссылаясь на прекращение в одностороннем порядке договора аренды, направил в адрес арендодателя акт возврата помещения из аренды с требованием о его подписании (т. 2 л.д. 19, 20), а также произвел частичную оплату задолженности (т. 1 л.д. 102-176), что также в порядке части 3.1. статьи 70 АПК РФ свидетельствует о признании им факта нахождения имущества в его пользовании.

Таким образом, истцом обоснованно произведено начисление арендных платежей с сентября 2016 по август 2017 и расходов на коммунальные услуги за период с августа 2016 по август 2017 года (т. 1 л.д. 66).

Ссылки апеллянта на прекращение договора аренды и отсутствие в этой связи оснований для оплаты арендной платы, отклоняются.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений статьи 310 ГК РФ и статьи 450.1 ГК РФ прекращение договора в одностороннем порядке допускается в случае, когда это предусмотрено законом или условиями договора.

В данном случае договор аренды заключен сроком с 26.04.2016 по 25.04.2026 (пункт 5.2. договора).

По смыслу статей 610 и 620 ГК РФ прекращение договора аренды, заключенного на определенный срок допускается только при нарушении арендодателем условий договора либо по основаниям, предусмотренным соглашением сторон.

Согласно пунктам 7.3.1.-7.3.2. договора аренды договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке если объект до его передачи окажется в состоянии, не пригодном для использования по назначению, установленному договором либо арендодателем более одного месяца подряд нарушает обязательства, предусмотренные пунктом 2.1.1. договора (не осуществляет передачу объекта аренды в пользование арендатора).

Между тем наличие указанных оснований для прекращения арендатором договора в одностороннем порядке ответчиком и третьим лицом не доказаны.

В уведомлении от 14.05.2017, на которое апеллянты ссылаются в обоснование факта прекращения договора (т. 2 л.д. 18) изложены обстоятельства, связанные с недопуском арендатора в помещения арендодателем, а также связанные с притязаниями арендатора на произведенные ремонтные работы в помещении.

Между тем изложенные обстоятельства, исходя из вышеизложенных норм и условий договора не могут являться основанием для прекращения договора во внесудебном порядке.

Кроме того, в силу правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13689/12 от 09.04.2013, арендатор не обязан оплачивать арендную плату в случае неправомерного ограничения доступа в помещение арендодателем.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Однако ответчиками в подтверждение обстоятельства прекращения доступа в помещение со стороны арендодателя не представлено относимых и допустимых доказательств.

При изложенных обстоятельствах оснований для прекращения договора аренды по инициативе арендатора судом не установлено, в силу чего у арендодателя отсутствует обязанность по приемке помещений из аренды, а ссылки апеллянтов на уклонение арендодателя от приемки помещения и отсутствие в этой связи обязанности по оплате арендной платы отклоняются на основании пункта 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Доводы апелляционной жалобы о том, что исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения в связи с согласованием сторонами в договоре аренды третейской оговорки, отклоняются как несоответствующие обстоятельствам дела, поскольку указанных условий в договоре аренды N 2/16 от 26.04.2016, договоре от 21.11.2016 об уступке прав и обязанностей арендатора либо иных соглашениях между истцом, ответчиком и третьим лицом не содержится.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянтов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2018 по делу N А07-25664/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меццо Фуд" и индивидуального предпринимателя Паразян Оганнеса Ашотовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.П. Ермолаева