Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2018 г. N 16АП-3041/18

г. Ессентуки

29 августа 2018 г.

Дело N А22-925/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Казаковой Г.В., Луговой Ю.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Денисовым В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и общества с ограниченной ответственностью "Бумажник" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 09.06.2018 по делу N А22-925/2018

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

к обществу с ограниченной ответственностью "Бумажник" (ОГРН 5147746450814, ИНН 7708827560)

о взыскании 3 830 823,79 руб.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы: представитель Немченков Д.А. (по доверенности от 28.12.2017),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Бумажник" (далее по тексту - общество) задолженности по арендной плате за период с декабря 2014 по 2016 в сумме 3 557 372,68 руб., пени за период с 01.02.2015 по 09.05.2016 в сумме 273 451,11 руб.

Решением суда от 09.06.2018 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества "Бумажник" в пользу Департамента городского имущества города Москвы задолженность по арендным платежам в сумме 1 570 128,26 руб. пени в сумме 56 529,75 руб. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Департамент, не согласившись с выводами суда первой инстанции, настаивает на отмене состоявшегося по делу судебного акта, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. С момента заключения договора купли-продажи и до его государственной регистрации основанием владения спорными помещениями являлся действующий договор аренды, в связи с чем, Департамент полагает, что арендатор обязан был вносить арендную плату за пользование имуществом, поскольку не являлся собственником помещений.

Общество в своей жалобе просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В отзыве на жалобу общество, приводит свои возражения относительно доводов Департамента.

В судебном заседании представитель Департамента озвучил свои правовые позиции по рассматриваемым жалобам. Одновременно, дал суду пояснения по обстоятельствам спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыв на жалобу, выслушав мнение представителя стороны, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что между Департаментом и обществом заключен договор аренды от 20.02.2002 N 01-00189/02 нежилого помещения площадью 627,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. 2 Мясницкая, д. 13, стр. 24, г. Москва, срок действия договора установлен с 01.01.2002 г. по 01.07.2015 г. (в ред. дополнительного соглашения от 13.01.2010) (т.д. 1 л.д. 18-70).

В рамках дела N А40-167213/2013 общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о понуждении заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 627,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 24 (подвал помещение I - комнаты 1,2; этаж 1 помещение I - комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 5, 5а, с 6 по 8, помещение II - комната 1, помещение III - комната 1, помещение IV - комната 1, помещение V - комнаты с 1 по 3, помещение VI - комната 1, помещение VII - комната 1, помещение VIII - комната 1; этаж 2 помещение II - комнаты с 1 по 6, помещение III - комнаты с 1 по 3), на условиях проекта договора.

Оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного суда от 19.08.2015 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2015, решением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2015 по делу N А40-167213/2013 исковые требования общества удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Бумажник" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 627,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр. 24 (подвал помещение I - комнаты 1,2; этаж 1 помещение I - комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 4, 5, 5а, с 6 по 8, помещение II - комната 1, помещение III - комната 1, помещение IV - комната 1, помещение V - комнаты с 1 по 3, помещение VI - комната 1, помещение VII - комната 1, помещение VIII - комната 1; этаж 2 помещение II - комнаты с 1 по 6, помещение III - комнаты с 1 по 3), на условиях проекта договор (т.д. 2 л.д. 13-30).

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендным платежам, Департамент обратился с иском в арбитражный суд.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Судом установлено, что вступившим 19.08.2015 (дата принятия постановление судом апелляционной инстанции) в законную силу решением от 20.05.2015 по делу N А40-167213/2013 Арбитражного суда города Москвы определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества, в том числе и цена.

Судом также установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении общества на основании договора аренды.

Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 19.08.2015 и с этого момента обязательства сторон, вытекающие из ранее заключенного договора аренды считаются прекратившимися, в силу чего основания для начисления арендной платы с указанной даты отсутствовали.

Ссылка Департамента в качестве основания для отмены судебного акта только на абзац 3 пункта 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" без учета выводов изложенных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10 относительно момента прекращения арендных отношений и возникновения правоотношений, связанных с куплей-продажей объекта недвижимого имущества, является ошибочной.

Установив факт прекращения обязанности по внесению арендных платежей с 19.08.2015, суд первой инстанции правомерно рассчитал период просрочки с 01.12.2014 по 19.08.2015, однако неправильно рассчитал размер подлежащей взысканию задолженности.

Так, согласно представленному истцом расчету суммы задолженности по арендной плате по договору от 20.02.2002 N 01-00189/02 задолженность за период с 01.12.2014 по 31.07.2015 составляет 1 463 875,06 руб. (т.д. 1 л.д. 5-6). За 19 дней августа задолженность по арендной плате составляет 112 156,18 (182 991,67:31*19).

Следовательно, согласно расчету суда общая сумма задолженности ответчика перед истцом составила 1 576 031,24 руб.

Поскольку ответчик не представил суду доказательств полного погашения задолженности, суд апелляционной инстанции на основе всестороннего исследования и надлежащей оценки всех доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании долга в общей сумме 1 576 031,24 руб.

Помимо взыскания основного долга Департаментом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

Пунктом 6.1 договора (в редакции дополнительного соглашения, т.д. 1 л.д. 18-42) предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплачивать пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Поскольку судом первой инстанции неверная определена сумма основного долга по арендной плате за период с 01.12.2014 по19.08.2015, данное обстоятельство повлияло на размер присужденной к реальному взысканию с ответчика неустойки по договору от 20.02.2002 N 01-00189/02, а потому в данной части состоявший судебный акт также не может быть сохранен.

Согласно расчету суда апелляционной инстанции размер пени составляет 56 984,26 руб., в том числе по периодам:

- с 01.12.2014 по 31.07.2015 в сумме 48903,71 руб.

(1463875,06 руб.*26*8,25%/100/300);

- с 01.08.2015 по 05.08.2015 в сумме 2012,83 руб.

(1463875,06 руб.*5*8,25%/100/300);

- с 06.08.2015 по 19.08.2015 в сумме 6067,72 руб. (1 576 031,24х14х8,25%/100/300).

Поскольку требования Департамента подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности и договорной неустойки в размере 1 633 015,05 руб., из которых 1 576 031,24 руб. основного долга и 56 984, 26 руб. пени, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Департамента подлежит взысканию в пользу общества 1 279 руб судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. С общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета 17 970 руб государственной пошлины по иску.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-269, 271-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 09.06.2018 по делу N А22-925/2018 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бумажник" (ОГРН 5147746450814, ИНН 7708827560) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) задолженность в сумме 1 576 031 руб. 24 коп., пени в сумме 56 984 руб. 26 коп., всего - 1 633 015 руб. 05 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Департамента городского имущества города Москвы отказать. Апелляционные жалобы - оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Бумажник" (ОГРН 5147746450814, ИНН 7708827560) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 970 руб за рассмотрение иска.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бумажник" (ОГРН 5147746450814, ИНН 7708827560) 1 279 руб судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

Г.В.Казакова Ю.Б.Луговая