Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2018 г. N 13АП-14996/18

г. Санкт-Петербург

31 августа 2018 г.

Дело N А56-83559/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Пряхиной Ю.В.

судей Масенковой И.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Н. В. Смирновой,

при участии:

от истца (заявителя): не явился, извещен;

от ответчика (должника): А. В. Белоглазова, доверенность от 25.06.2018;

от 3-го лица: А. Р. Михайлова, доверенность от 04.12.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14996/2018) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2018 по делу N А56-83559/2017 (судья А. О. Вареникова), принятое

по иску (заявлению) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к Акционерному обществу "Взлет"

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга"

о взыскании

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Взлет" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 12283286,85 руб. задолженности по арендной плате по договору от 07.07.2009 N 05/ЗД-04953 и 4869825,96 руб. неустойки.

Решением суда от 23.04.2018 исковые требования удовлетворены частично, с акционерного общества "Взлет" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга взыскано 3523,6 руб. задолженности по арендной плате и 51492,97 руб. неустойки. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с данным решением, Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, Обществом не подтверждено надлежащим образом наличия оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы с применением кода Кн - 18,0, поскольку ответчиком в нарушение условий пункта 4.3.6.1 договора в установленный договором срок (не реже одного раза в три года) не предоставлена ведомость инвентаризации участка, подготовленная Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". Указанная ведомость представлена ответчиком по состоянию на 29.08.2016, то есть, спустя почти 4 года. Уведомлением от 27.09.2016 N 105798-25 была изменена арендная плата по договору, с 01.12.2015 в квартал арендная плата составила 2247441,59 руб. Заявитель также указывает, что из пунктов 2.7, 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельной участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утверждённого Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", коды функционального использования, отличные от кода Кн - 18,0, могут применяться на основании ведомости инвентаризации функционального использования только при условии ее предоставления не реже одного раза в три года, из чего следует, что при нарушении данного срока подлежит применению только код Кн-18,0. Изменение Комитетом арендной платы в одностороннем порядке правомерно; распоряжение от 03.11.2016 принято после заключения договора аренды; договор подписан без возражений по включению положений в пункт 4.3.6.1 договора.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время КИО) и Обществом (арендатор) было заключено соглашение от 20.09.2012 N 05/3Д-04953/1 о присоединении к договору аренды от 07.07.2009 N 05/ЗД-04953 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора (далее - Договор), в соответствии с положениями которого арендатор принял в использование на условиях аренды совместно с другими сособственниками (пользователями) части здания земельный участок зона 4, кадастровый номер 78:15:8069:56 по адресу: Санкт-Петербург, улица Трефолева, дом 2, литера БМ, площадью 17 194 кв.м.

Условиями использования указанного в пункте 1 настоящего соглашения земельного участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО "МИРАСКОМ" от 07.07.2009 N 05/ЗД-04953 (кроме п.п.1.3, 3.4, 3.5, 3.8), который является неотъемлемой частью заключенного соглашения (пункт 2 соглашения).

Величина арендной платы устанавливается в рублях пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения) (пункт 3.4).

Согласно пункту 4.3.6.1 настоящего соглашения, общество обязано не реже одного раза в три года (отсчет указанного периода начинается с 20 сентября 2012 года) предоставлять Арендодателю ведомость инвентаризации Участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

В случае нарушения арендатором пункта 4.3.6.1 договора текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчиком, в нарушение условий договора аренды данная ведомость инвентаризации участка, подготовленная ГУП ГУИОН, была предоставлена в Комитет только 29.08.2016, в связи с чем за период с 20.09.2015 по 31.03.2017 арендная плата за земельный участок рассчитывалась Комитетом с использованием коэффициента Кн в размере 18,0.

Письмом от 27.09.2016 N 105798-25 Комитет уведомил Общество об изменении арендной платы по договору, с 01.12.2015 в квартал арендная плата составила 2247441,59 руб.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 20.09.2015 по 31.03.2017 составила 12283286,85 руб.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшим на момент заключения договора, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон Санкт-Петербурга), размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка).

Законом Санкт-Петербурга установлена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (далее - Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

В свою очередь согласно пункту 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за земельной участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утверждённого Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (Далее - Положение N 1379) коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением N 4 к Положению N1379 для установленных кодов функционального использования территории (Кн).

Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Площади земельных участков (частей земельных участков, функциональных зон), используемые под одну и ту же функцию, при расчете арендной платы и определении коэффициента Кп суммируются в случае, если земельные участки являются предметом одного договора аренды и расстояние между ближайшими точками участков не превышает 100 м.

При использовании земельного участка по двум и более функциям прилегающая к зданиям, строениям и сооружениям территория (территория совместного использования), используемая для нескольких функций (проходы, проезды, подъездные пути, рекреационные зоны), иная, не относящаяся к определенной функции территория, распределяется пропорционально площадям (частям) участков, используемым под различные функции. Исключение составляют автомобильные стоянки (коды 11.4, 11.5, 11.6) и садово-парковое хозяйство (код 1.5), площадь которых не распределяется пропорционально иным функциям и не учитывается при пропорциональном распределении площади совместного использования.

При использовании земельного участка под один вид функционального использования вся площадь участка, включая прилегающую территорию к находящимся на участке объектам, относится к данной функции, за исключением территории, прилегающей к временным объектам торговли и оказания услуг, объектам общественного питания (которая рассчитывается по кодам 3.5, 3.6, 3.7 без применения коэффициентов площади функционального использования территории (Кп) для временных объектов, указанных в таблице N 2 приложения N 5 к настоящему Положению, с применением коэффициента площади функционального использования, равного 1).

Как следует из пунктов 2.7 и 2.8 Положения, арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1,0. Иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. При этом размер арендной платы с применением Кн, равного 18,0, является максимальным, поскольку исключает использование понижающих коэффициентов.

Из материалов дела следует, что доначисление арендной платы обусловлено непредставлением в Комитет ведомости инвентаризации в предусмотренные договором сроки. При этом, указанная ведомость была представлена в Комитет 29.08.2016 (сторонами не оспорено).

Комитет считает, что независимо от факта последующего предоставления ведомости инвентаризации за период, в течение которого такая ведомость отсутствовала, подлежит применению коэффициент 18,0.

Как следует из материалов дела, сторонами 02.06.2017 было заключено дополнительное соглашение N 1 к Соглашению N 05/ЗД-04953/1 о присоединении к договору от 07.07.2009 N 05/ЗД-04953 аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора, согласно пункту 3.4 которого величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 768897,80 руб.

При этом, в разделе II дополнительного соглашения указано, что оно является неотъемлемой частью Соглашения и распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 22.08.2016.

Согласно представленному истцом расчету задолженности за период с 22.08.2016 по 30.03.2017, расчет задолженности производился не по ставке, установленной дополнительным соглашением от 02.06.2017, а с использованием коэффициента 18,0, что противоречит условиям действующего между сторонами соглашения.

С ноября 2016 года действует Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.11.2016 N 134-р "О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 01.03.1995 N 102-р", в котором указано, что в случае нарушения арендатором срока предоставления ведомости инвентаризации земельного участка, установленного в пункте 4.3.6-1 приложений 1, 2 к распоряжению КУГИ от 01.03.1995 N 102-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка" (далее - Распоряжение), код функционального использования территории Кн - 18,0 при расчете размера арендной платы по договорам, заключенным до вступления настоящего распоряжения в силу, не подлежит применению.

Спорный договор заключен до вступления указанного распоряжения в силу.

Исходя из данного распоряжения и того, что в период с 20.09.2015 по 21.08.2016 Общество использовало земельный участок для тех целей, которые отражены в ведомости инвентаризации, и доказательств обратного Комитетом не представлено, суд апелляционной инстанции полагает вывод суда первой инстанции о необоснованном начислении арендной платы за спорный период с применением коэффициента 18,0 правильным.

Согласно справочному расчету, составленному истцом без применения коэффициента 18,0, задолженность Общества за оспариваемый период составляет 3523,6 руб. Наличие задолженности в указанном размере Обществом не оспаривается, в связи с чем указанная сумма правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды в случае просрочки выплаты арендной платы арендатору начисляются пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойку в порядке пункта 5.2 договора по состоянию на 01.03.2017 в сумме 4869825,96 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом произведенного перерасчета задолженности сумма пеней на заявленную дату составила 51492,97 руб., соответственно, данная сумма правомерно взыскана судом первой инстанции с Общества в пользу Комитета, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.

Апелляционный суд полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2018 по делу N А56-83559/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

Судьи

И.В. Масенкова Н.С. Полубехина