Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2018 г. N 13АП-17561/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 декабря 2018 г. N Ф07-15221/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

31 августа 2018 г.

Дело N А56-23151/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:

от истца: Рзаева Е. О., по доверенности от 10.01.2018;

от ответчика: Бузинина О. В., по доверенности от 30.01.2018; Черничка Н. В., по доверенности от 31.01.2018;

от третьего лица: Безрукавина Ю. А., (паспорт);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17561/2018) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу N А56-23151/2018 (судья Вареникова А.О.),

принятое по заявлению ООО "Сэтл Инвест",

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора,

третье лицо Безрукавина Ю.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сэтл Инвест" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, государственный регистратор) о признании незаконным решения от 16.04.2018 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 N 02781145-НС1, а также взыскании 25 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

К участию в деле на стороне заявителя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Безрукавина Ю.А., являющая стороной договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 (дольщик).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 заявление удовлетворено частично, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 N 02781145-НС1. С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в пользу ООО "Сэтл Инвест" взыскано 3 000 рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины и 5 000 рублей на оплату услуг представителя. В удовлетворении остальной части требований о взыскании судебных расходов отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то обстоятельство, что решение регистратора об отказе в осуществлении действий по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, представленного сторонами на государственную регистрацию после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, является законным и обоснованным.

Управление указывает, что после ввода объекта долевого участия в эксплуатацию предмет договора участия в долевом строительстве отсутствует.

Управление Росреестра полагает, что отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 не нарушает права ООО "Сэтл Инвест".

По мнению Управления, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что право собственности дольщика на объект долевого строительства не может возникнуть и быть зарегистрировано до полной оплаты долевого взноса, поскольку договором участия в долевом строительстве может быть предоставлена отсрочка по оплате стоимости долевого взноса.

Податель жалобы также считает, что Общество и третье лицо при заключении нового договора участия в долевом строительстве от 21.02.2018, зарегистрированного Управлением 12.04.2018, не обратилось в Управление с заявлением о прекращении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017, расторгнутого сторонами ввиду наличия у дольщика бюджетных средств на приобретение только одного объекта долевого строительства.

От заявителя поступил письменный отзыв с дополнениями, в которых Общество просит решение суда оставить без изменения.

Определением апелляционного суда от 08.08.2018 рассмотрение жалобы откладывалось в целях дополнительного исследования материалов дела, изучения судебной практики вышестоящих инстанций, для принятия по делу законного и обоснованного судебного акта.

Определением апелляционного суда от 29.08.2018 ввиду болезни судьи Барминой И. Н., в соответствии с частью 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Барминой И. Н. на судью Тимухину И. А.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления доводы жалобы поддержал.

Представитель заявителя и третье лицо возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 10.08.2017 между Обществом и Безрукавиной Ю.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве от 10.08.2017 N 02781145-НС1, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроено- пристроенным подземным гаражом по адресу: Санкт- Петербург, территория предприятия "Предпортовый", уч. 3.2 (Ленинские искры), на земельном участке с кадастровым N 78:40:0008501:3243 (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику однокомнатную квартиру, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленный настоящим договором долевой взнос.

В целях осуществления государственной регистрации данного договора Общество и дольщик обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации.

Уведомлением от 29.12.2017 N 78/112/300/2017-221 государственный регистратор сообщил заявителям о приостановлении государственной регистрации договора, ссылаясь на то, что предмет договора участия в долевом строительстве отсутствует, поскольку объект фактически введен в эксплуатацию 25.12.2017.

16.04.2018 управление Росреестра по Санкт- Петербургу уведомило ООО "Сэтл Инвест" и Безрукавину Ю.А. о том, что не представляется возможным осуществить заявленные регистрационные действия по регистрации договора после ввода объекта в эксплуатацию.

Считая действия государственного регистратора незаконными, заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным уведомления о государственной регистрации договора и обязании Управления Росреестра произвести регистрацию договора.

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления.

Апелляционная инстанция согласна с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

На основании статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируется положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Таким образом, в силу прямого указания положений действующего законодательства договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Более того, с фактом государственной регистрации договора связан момент признания данного договора заключенным и порождающим предусмотренные этим договором правовые последствия.

В соответствии с положениями статьи 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

При этом основания для приостановления государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона о регистрации, являются исчерпывающими.

Из материалов дела видно, что спорный договор об участии в долевом строительстве заключен между Обществом и дольщиком в период действия ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Указанный договор содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и предусмотренные статьями 4, 5, 6 Закона о долевом участии в строительстве, а именно:

- определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

- установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- согласована цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- предусмотрен гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судом установлено, что договор долевого участия был фактически подписан сторонами 10.08.2017, то есть до наступления предусмотренных договором сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. На момент обращения

ООО "Сэтл Инвест" и Безрукавиной Ю.А. в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора многоквартирный дом не был введен в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что все условия договора участия в долевом строительстве и представленные заявителем в регистрирующий орган документы соответствовали требованиям законодательства, какой-либо недостоверной информации в них не содержалось, в связи с чем оснований для приостановления государственной регистрации договора по причине несоответствия представленных документов законодательству по форме или содержанию не имелось.

Исходя из того, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве влечет возникновение прав и обязанностей сторон договора в силу статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

Что касается довода Управления Росреестра о том, что отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 10.08.2017 не нарушает прав ООО "Сэтл Инвест".

В соответствии с указанным договором ООО "Сэтл Инвест" обязалось в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроено- пристроенным подземным гаражом по адресу: Санкт- Петербург, территория предприятия "Предпортовый", уч. 3.2 (Ленинские искры), на земельном участке с кадастровым N 78:40:0008501:3243 (далее - Объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику однокомнатную квартиру.

Встречное предоставление дольщика - оплатить застройщику долевой взнос, размер которого составляет 2 250 112 рублей.

Условиями договора предусмотрено, что сумма в размере 1 449 518, 80 рублей оплачивается дольщиком за счет собственных денежных средств.

Сумма в размере 800 593, 20 рублей оплачивается дольщиком за счет средств социальной выплаты, согласно свидетельству от 29.05.2017 N С-1539-17 о праве на предоставление социальной выплаты за счет средств бюджета Санкт- Петербурга для приобретения и строительства жилого помещения в рамках целевой программы Санкт- Петербурга "Расселение коммунальных квартир в Санкт- Петербурге", выданному Безрукавиной Ю. А. Жилищным комитетом Санкт- Петербурга, которую дольщик обязуется перечислить на расчетный счет застройщика, указанный в пункте 9 договора в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора.

Таким образом, до государственной регистрации договора долевого участия застройщик лишается права на получение 800 593, 20 рублей, составляющих часть долевого взноса, поскольку право на получение указанной суммы возникает у застройщика только после государственной регистрации договора долевого участия.

Дольщиком и застройщиком совершены все необходимые действия, направленные на регистрацию договора долевого участия. Вместе с тем положительного результата не достигнуто в результате неправомерных действий регистрационного органа.

При таких обстоятельствах, довод заявителя о том, что права ООО "Сэтл Инвест" нарушены неправомерными действиями Управления Росреестра обоснованно признан судом первой инстанции законным и обоснованным.

Факт исполнения обязательств ООО "Сэтл Инвест" по договору долевого участия подтверждается представленным в материалы дела разрешением на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного дома со встроенными помещениями, встроено- пристроенным подземным гаражом.

Вместе с тем невозможность исполнения обязательства по оплате долевого взноса в сроки, предусмотренные договором, явилась следствием неправомерных действий Управления Росреестра.

Что касается доводов о наличии иного правового подхода при рассмотрении аналогичных споров, то апелляционный суд считает необходимым отметить, что при рассмотрении спора по делу N А13-10891/2016 Арбитражный суд Северо- Западного округа указал, что положения Закона N 214-ФЗ и Закона о регистрации, не содержат запрета на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, подписанного до ввода дома в эксплуатацию, но представленного в регистрирующий орган после завершения строительства.

Аналогичный подход содержится в Определении ВАС РФ от 22.04.2009 N 4918/09 по делу N А49-6314/2007-238/1 в котором коллегия судей пришла к выводу, что ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве.

С учетом изложенных обстоятельств, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения заявления.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется, при рассмотрении спора судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2018 по делу N А56-23151/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина