Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2018 г. N 21АП-1366/18

03 сентября 2018 г.

Дело N А84-298/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.09.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Дьяченко М.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" - Бебеева Э.Э.-У. доверенность N 3 от 01.07.2018, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации; Директор Згурская Г.А., на основании выписки из ЕГРЮЛ, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации;

индивидуальный предприниматель Кузина Лариса Николаевна, личность удостоверена по паспорту гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" и индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 апреля 2018 года по делу N А84-298/2018 (судья Морозова Н.А.)

по первоначальному иску Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью "Красный мак"

о расторжении договора аренды земельного участка, понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Красный мак"

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительства Севастополя, индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны

о признании недействительным договора в части,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Красный мак" (далее - Общество, ответчик, ООО "Красный мак") о расторжении договора аренды земельного участка от 05.11.2007, общей площадью 0,90 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-а, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак", зарегистрированного в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель осуществлена запись 26.12.2007 под N 040765900204, об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу в месячный срок освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,90 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-а, в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду, а также о взыскании 633 406,10 руб. задолженности по арендной плате за период январь 2015 года - октябрь 2017 года, 130 882,65 руб. пени, 68 886,37 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска его податель сослался на то, что в нарушение подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2017 ответчик до настоящего момента не освоил земельный участок, предоставленный ему в аренду для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания, благоустройства прилегающей территории. Кроме того, как указал департамент, у арендатора имеется задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с января 2015 года по октябрь 2017 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек Правительство Севастополя (далее - Правительство), индивидуального предпринимателя Кузину Ларису Николаевну (далее - ИП Кузина Л.Н.).

Определением от 14.03.2018 суд принял к производству встречное исковое заявление ООО "Красный мак" по требованию о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), устанавливающего обязанность арендатора завершить застройку земельного участка в срок до 05.11.2013, исключив его из текста договора, для его совместного рассмотрения с первоначальным иском по делу.

Этим же судебным актом суд возвратил встречное исковое заявление общества об обязании ДИЗО произвести перерасчет подлежащей уплате арендатором арендной платы за 2013-2018 год без применения трехкратного размера арендной платы за нарушение сроков освоения арендованного земельного участка, предусмотренного разделом 4 и пунктом 4.8 договора аренды земельного участка от 05.11.2007 (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), о заключении (переоформлении) с ООО "Красный мак" договора аренды земельного участка площадью 427 кв.м с кадастровым номером 91:02:002008:236, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-А, с учетом плана границ земельного участка, утвержденных распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 07.06.2017 N 8221-РДЗ (независимо от наличия на нем незаконно размещенных строений, объектов и сооружений и третьих лиц, а также иных препятствий к заключению договора).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27 апреля 2018 года по делу N А84-298/2018 в удовлетворении первоначального иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано. В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" отказано. Распределены судебные расходы.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "Красный мак", индивидуальный предприниматель Кузина Лариса Николаевна и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2018 апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" и индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны приняты к производству суда апелляционной инстанции и назначены к совместному рассмотрению.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 апелляционная жалоба Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя принята к производству суда апелляционной инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на то, что в нарушение условий договора аренды земельного участка от 05.11.2007 ответчик до настоящего момента не освоил земельный участок, предоставленный ему в аренду для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания, благоустройства прилегающей территории, в связи с чем, нарушил существенные условия договора, который по указанным выше основаниям подлежит расторжению. Кроме того, как указал департамент, у арендатора имеется задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с января 2015 года по октябрь 2017 года. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования полностью.

В обоснование апелляционной жалобы Общество с ограниченной ответственностью "Красный мак" указывает на то, что арендодателем не были выполнены пункты 2.4, 9.1.2. договора аренды, поскольку переданный в аренду участок имел существенный недостаток в виде незаконно размещенного на нем торгового объекта ИП Кузиной Л.Н., препятствующий освоению земельного участка по целевому назначению в установленный договором срок, в связи с чем, Общество по объективным причинам не мело возможности освоить переданный в аренду земельный участок, что является основанием для признания пункта 9.2.2 Договора недействительным. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции отменить, встречные исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Кузина Л.Н. указывает на то, что земельный участок площадью 0,0025 га по пр. Гагарина,17 кадастровый номер -8536400000:02:008:0036, который арендует Кузина Л.Н., не входит в состав земельного участка площадью 0,0900 га кадастровый номер - 8536400000:02:008:0108, переданного в аренду ООО "Красный мак", так как Кузиной Л.Н. был передан в аренду земельный участок общей площадью 0,0025 га по пр. Гагарина, 17 в 2004, согласно договору аренды земельного участка от 03.06.2004, а ООО "Красный мак" был передан в аренду земельный участок площадью 0,0900 га в 2007. Согласно решению Севастопольского городского Совета N 1991 от 16.05.2007 г. ООО "Красный мак" в аренду передан земельный участок площадью 0,0900га ( в том числе: 0 0,0523 га охранная зона инженерных коммуникаций, - 0,0015 га ограничения в виде беспрепятственного прохода граждан и юридических лиц на территорию КП "Союзпечать" и СПД Кузиной Л.Н.), то есть в площадь 0,0900 га не входит участок площадью 0,0025 га. На основании изложенного просит решение суда первой инстанции отменить.

27.06.2018 от Общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу Департамента и апелляционную жалобу ИП Кузиной Л.Н., в которых Общество поддержало доводы, изложенные апелляционной жалобе, еще раз указав на то, что освоению земельного участка препятствовали объективные причины в виде незаконно размещенного на арендованном земельном участке торгового объекта ИП Кузиной Л.Н., в связи с чем, имеются основания для удовлетворения встречного иска.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018, по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Тарасенко Андрея Алексеевича на судью Остапову Екатерину Андреевну для участия в рассмотрении апелляционных жалоб Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" и индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны на решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 апреля 2018 года по делу N А84-298/2018.

В судебном заседании 27.08.2018, представители общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" и индивидуальный предприниматель Кузина Лариса Николаевна, поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Представители, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Правительства Севастополя в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей Департамента и Правительства.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 05.11.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Красный мак" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 16.05.2007 N 1991 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания, благоустройства прилегающей территории с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-А (том дела 1, листы 21-30).

В аренду передается земельный участок общей площадью 0,0900 га (пункт 2.1 договора).

В соответствии с кадастровым планом на земельном участка отсутствуют строения, сооружения, под зелеными насаждениями площадь 0,0125 га, под проходами, проездами и площадками - площадь 0,0775 га (пункт 2.2 договора).

В пункте 2.4 договора оговорено, что земельный участок, который передается в аренду, не имеет каких-либо недостатков, препятствующих его эффективному использованию.

В силу пункта 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.

Земельный участок передан в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки (пункт 5.1 договора).

Пунктом 5.2 договора определено целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание торгового павильона и навеса ожидания, благоустройство прилегающей территории.

Согласно пункту 6.2 договора передача земельного участка арендатору осуществляется после подписания договора по акту приема-передачи.

В соответствии с кадастровым планом на арендованный земельный участок установлены ограничения в охранной зоне коммуникационного коридора (канализация, водопровод, кабель связи) на площади 0,0523 га, под другими ограничениями (обеспечение беспрепятственного прохода граждан и юридических лиц на территорию КП "Союзпечать" и киоска предпринимателя Кузиной Л.Н.) площадь 0,015 га (пункт 8.1 договора).

В силу подпункта "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Исходя из пункта 12.3 договора, его действие прекращается путем расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.

Договор зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 26.12.2007 N 040765900204. Акт приема-передачи подписан сторонами 05.11.2007 (том дела 3, лист 59).

Дополнительным соглашением от 24.12.2009 к договору его участники внесли изменения, в том числе, в подпункт "г" пункта 9.2.2 договора, в соответствии с редакцией которого арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 05.11.2011 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (том дела 1, листы 42-44).

Дополнительным соглашением от 29.11.2009 к договору, зарегистрированном по действующим в значимый период нормативным правилам, пункт 4.8 договора изложен в новой редакции, а именно: в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, а также превышения срока, установленного для завершения строительства, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка (том дела 1, листы 35-41).

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик по первоначальному иску привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 26.12.2014 сведения об обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов -Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании подпункта 3 пункта 3.4.1 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществлению деятельности по контролю за использованием объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 N 1292-ПП, ДИЗО 03.07.2017 провел обследование земельного участка площадью 900 кв.м по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-а, кадастровый номер 91:02:002008:236 (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:008:0108), целевое назначение (использование) - для строительства и обслуживания торгового павильона и навеса ожидания. Как установил департамент, земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений и сооружений, объектов благоустройства, земельный участок огражден некапитальным забором, признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Перечисленные обстоятельства зафиксированы ДИЗО в акте обследования объекта земельных отношений от 03.07.2017 N 0340/03.07.2017/ГР/ГС-АО (том дела 1, листы 18-20).

Исходя из акта проверки использования объекта земельных отношений от 03.07.2017 N 0421/03.07.17/ГР/ГС-АП, составленного истцом по первоначальному исковому заявлению, общество нарушило подпункт "г" пункта 9.2.2 договора (том дела 1, листы 14-17).

В последующем департамент направил ответчику предупреждение 05.12.2017 N 36788/050521/17 о погашении задолженности по арендной плате и штрафным санкциям за использование земельного участка в размере 833 175 руб. 12 коп. за январь 2015 года - октябрь 2017 года, из которых 633 406 руб. 10 коп. составляет арендную плату, 130 882 руб. 65 коп. - пени за просрочку исполнения обязательств, 3% годовых согласно статье 625 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) и проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - 68 886 руб. 37 коп. (том дела 1, листы 49-55). Одновременно истец по первоначальному иску указал на то, что исполнение такого предупреждения должно быть осуществлено в тридцатидневный срок с момента его направления, а также на возможность расторжения договора аренды посредством подписания соглашения и возврата земельного участка при неисполнении предупреждения.

Оставление ответчиком по первоначальному иску таких притязаний без удовлетворения послужило основанием для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "Красный мак" предъявило встречное требование, принятое судом к производству, о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), устанавливающего обязанность арендатора завершить застройку земельного участка в срок до 05.11.2013, исключив его из текста договора.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 27 апреля 2018 года по делу N А84-298/2018 в удовлетворении первоначального иска Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано. В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" отказано.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, с учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, судом первой инстанции сделан верный вывод относительно того, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя имеет право на обращение в суд с данным иском и является надлежащим истцом по данному делу.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с соответствующими притязаниями.

Приняв во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ, суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

В этой связи к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в частях 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 2 статьи 46 ЗК РФ определено, что, наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Исходя из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенного арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанность в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что общество не осуществило строительство заявленного объекта на предоставленном ему земельном участке по предмету договора в сроки, определенные договором.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ судами первой и апелляционной инстанции установлено, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности, установленный в частности частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", которая определяет порядок осуществления владельцами или пользователями земельных участков проектирования и строительства объектов.

Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства представитель ответчика по первоначальному иску не оспаривал, что цель предоставления в аренду земельного участка до настоящего момента не достигнута, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору, а именно:

- получено заключение Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 04.11.2009 N С-182/09 по рабочему проекту строительства торгового павильона с навесом ожидания по пр. Гагарина, 17-А (том дела 3, листы 71-72). Этим заключением арендатору рекомендовано откорректировать кадастровый план земельного участка ввиду прекращения делопроизводства по размещению МАФ предпринимателя Кузиной Л.Н.;

- заказан проект по переключению канализационной сети, проходящей через арендуемый земельный участок, согласована в июне-июле 2009 года проектная документация в установленном порядке со всеми уполномоченными органами и заинтересованными лицами, произведен перенос этой сети;

- получен рабочий проект на объект "Торговый павильон и навес ожидания по проспекту Гагарина, 17а" (том дела 2, листы 96-111);

- подписан с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета договор от 13.12.2009 N 67/09ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя (том дела 2, листы 90-91);

- 15.12.2011 с государственной организацией "Архитектурно строительный и технический надзор" (исполнитель) заключен договор N 780 на выполнение работ по осуществлению технического надзора (в том числе освидетельствование скрытых работ) в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией по объекту "Строительство торгового павильона с навесом ожидания по пр. Гагарина, 17А" (том дела 2, листы 112-113);

- 19.12.2011 с частным предприятием "Алмаз-строй" (подрядчик) подписан договор подряда No20гп-11, согласно которому подрядчик обязался осуществить строительство торгового павильона с навесом ожидания по пр. Гагарина, 17А в г. Севастополе, а общество как заказчик обязалось принять объект и оплатить его (том дела 2, листы 115-121);

- получена в ГАСК г. Севастополя декларация от 11.01.2012 N СТ08312004660 на начало производства строительных работ (том дела 3, листы 172-176);

- получен кадастровый паспорт на земельный участок от 24.03.2015 N 91/12/15-27753 (том дела 3, лист 242);

- распоряжением ДИЗО от 07.06.2017 N 8221-РДЗ утвержден план границ земельного участка (том дела 3, листы 195-201).

Кроме того, в судебном заседании 27.08.2018, представителем Общества представлен Договор аренды земельного участка от 27.07.2018, заключенный между Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Красный мак", согласно которого, предметом договора является переданный по договору аренды земельного участка от 05.11.2007, земельный участок, площадью 427 кв. м., расположенный по адресу: г. Севастополь, пр. Гагарина, 17-А (пункт 1.1. Договора).

Также из пункта 4.1. Договора следует, что все обязанности по договору аренды от 05.11.2007 (регистрационный N 040765900204 от 26.12.2007) за арендатором сохраняются.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

В настоящем споре подобных обстоятельств судом не выявлено, наоборот, материалами дела подтверждается сохранение у ответчика по первоначальному иску заинтересованности в реализации цели предмета договора аренды земельного участка, что исключает расторжение договора по исследованному основанию.

Таким образом, ООО "Красный мак" действительно предпринимало меры для строительства оговоренного в Договоре аренды объекта в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины, в материалы дела представлены достаточные доказательства, подтверждающие совершение арендатором в течение всего срока с даты получения земельного участка необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору о чем судом первой инстанции сделан верный вывод.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона Украины об аренде земли, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.

Согласно статье 19 Закона Украины об аренде земли размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).

Частью 1 статьи 21 Закона Украины об аренде земли предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.

В соответствии со статьями 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.

Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Суд установил, что предъявленная ДИЗО ко взысканию сумма задолженности возникла в результате применения к спорным правоотношениям пункта 4.8 договора, в соответствии с которым в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, а также превышения срока, установленного для завершения строительства, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.

Проанализировав приведенное условие договора, суд считает возможным квалифицировать его как меру гражданско-правовой ответственности арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.

В соответствии с правилами пункта 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

По своей природе любое нарушение, в том числе и в договорных правоотношениях, предполагает обязательное наличие в его составе таких элементов как противоправность поведения субъекта и вины последнего.

Как уже указывалось выше, порока в действиях арендатора суд не выявил, вина общества в нарушении сроков осуществления строительства не нашла своего подтверждения при рассмотрении настоящего спора, а потому начисление ему арендной платы в повышенном размере не согласуется с общими принципами неотвратимости юридической ответственности, является явно чрезмерным.

Материалами дела и истцом по первоначальному иску подтверждено, что в исследуемый период арендатор своевременно внес арендную плату, у общества имелась переплата за период с 01.01.2015 по 30.09.2017 в размере 206 055 руб. 84 коп. (том дела 3, листы 59-93).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия отмечает, что, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, указывающих на то, что факт неосвоения обществом земельного участка обусловлен объективными препятствиями, а не пассивным и необоснованным бездействием арендатора, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске ДИЗО в полном объеме.

Доводы подателя апелляционной жалобы ИП Кузиной о необходимости исключения из мотивировочной части решения суда ссылки относительно занятия ИП Кузиной части земельного участка ООО "Красный мак", коллегия судей считает не состоятельными, поскольку выводы суда первой инстанции касаются установления обстоятельств, которые препятствовали в освоении переданного ей земельного участка, и в качестве одного из них, судом первой инстанции было указано о наличии споров между двумя хозяйствующими субъектами, у которых в аренде находятся смежные земельные участки. При этом суд первой инстанции правильно указал, что учитывает отсутствие документов, свидетельствующих об оказании уполномоченными государственными органами должного содействия для разрешения возникших между хозяйствующими субъектами разночтений и урегулирования существующего конфликта, касающегося, прежде всего, земельного вопроса (границ участка, законности его занятия тем или иным лицом в соответствующих пределах).

Относительно встречных исковых требований, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 69, 71, 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 199-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу прямого признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый

законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По смыслу закона условием признания сделки недействительной является доказанность нарушений прав и законных интересов заинтересованного лица вследствие заключения сделки с нарушениями, а выбранный способ защиты приведет к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В пунктах 9 и 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если при заключении договора было допущено злоупотребление правом, то такой договор является недействительным (ничтожным) как противоречащий закону (статьи 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Судебная коллегия отмечает, что для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребления правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица, злоупотребившего правом, возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом.

Таким образом, нужно установить, какие права истца затрагивались на момент заключения оспариваемого договора и истец должен доказать, что данный договор на момент его заключения нарушал его права и последний имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Предъявляя встречный иск о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Красный мак" (с изменениями и дополнениями от 24.12.2009 и 29.11.2012), устанавливающего обязанность арендатора завершить застройку земельного участка в срок до 05.11.2013, исключив его из текста договора, общество не конкретизировало, какой норме права или иным принципам и основам приведенное условие договора противоречит.

Соответствующее условие в полной мере отвечает положениям статей 421 и 422 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Красный мак" о признании недействительным подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 05.11.2007 недействительным.

Коллегия судей полагает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" и индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционных жалоб установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, общества с ограниченной ответственностью "Красный мак" и индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 27 апреля 2018 года по делу N А84-298/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Общества с ограниченной ответственностью "Красный мак", индивидуального предпринимателя Кузиной Ларисы Николаевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

Ю.В. Колупаева Е.А. Остапова