Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2018 г. N 13АП-13752/18

г. Санкт-Петербург

03 сентября 2018 г.

Дело N А56-2926/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Полубехиной Н.С., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания: Логиновым С.И.

при участии:

от истца: Глебов А.А. (доверенность от 20.08.2018)

от ответчика: Кутузов И.В. (доверенность от 28.12.2017)

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13752/2018) ООО "ТД "Бриг"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2018 по делу N А56-2926/2017(судья Галенкина К.В.), принятое

по иску ООО "ТД "Бриг"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора и выселении,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Бриг" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о взыскании 7 565 365 руб. 28 коп. убытков в виде арендной платы по договору аренды от 01.10.2003 N 05-А-004913 за период с мая 2014 по декабрь 2016 год.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Комитет обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Общества 2 400 139 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2016 по 31.12.2016, 835 637 руб. 12 коп. пеней за просрочку платежей, расторжении договора аренды от 01.10.2003 N 05-А-004913 и выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, дом 67, корп. 3, литера А, пом. 39-Н, 40-Н (кадастровый номер 78:15:0008218:1455).

Решением от 09.04.2018 производство по иску Общества о взыскании 4 921 530 руб. 68 коп. убытков за период с мая 2014 года по январь 2016 года прекращено, в остальной части в удовлетворении иска Общества отказано, встречный иск удовлетворен.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, иск Общества удовлетворить, в удовлетворении иска Комитета отказать, полагая, что несовершением Комитетом действий по государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.05.2014 N 7 к договору аренды, необходимого для выкупа арендуемых помещений, в течение полутора лет Обществу причинены убытки в виде оплаченной арендной платы. По мнению подателя жалобы, оснований для расторжения договора и выселения ответчика из арендуемого помещения не имелось, в настоящем случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства интересы арендодателя в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, которые превышают размер ключевой ставки Банка России более чем в 5 раз. Кроме того, суд первой инстанции неправомерно отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания,

В судебном заседании представитель Общества указал, что обжалует решение только в части удовлетворения встречного иска Комитета, заявил ходатайство о назначении экспертизы с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость ставки арендной платы помещений, переданных Комитетом в аренду Обществу на условиях договора аренды от 01.10.2013 N 05-А-004913, на 2016 год, полагая установленный в договоре размер арендной платы чрезмерно завышенным.

Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодатель) заключен договор аренды от 01.10.2003 N 05-А-004913 части площадью 377,6 кв.м помещения 126-С в помещении 101-С, 103-С, 106-С, 109-С, 110-С, 114-С-116-С, 118-С, 121-С, 123-С-132-С, 801-С-821-С общей площадью 12 587,5 кв.м с кадастровым номером 78:8218:3:10:19, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 67, корп. 3, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 15.12.2004.

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной оплаты, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмо по адресу, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала

В силу пункта 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2012 по делу N А56-14663/2012, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.02.2013, признан незаконным отказ Администрации Кировского района Санкт-Петербурга в переводе помещений 101-С, 103-С, 106-С, 109-С, 110-С, 114-С, 116-С, 118-С, 121-С, 123-С, 132-С, 801-С, 821-С и части помещения 126-С общей площадью 377,6 кв.м, расположенных по указанному адресу, из специализированного жилого фонда в нежилой, на Администрацию возложена обязанность осуществить такой перевод.

В связи с указанными судебными актами и осуществлением перевода арендуемых помещений в нежилой фонд Комитет и Общество подписали дополнительное соглашение от 14.05.2014 N 7 к договору от 01.10.2003 N 05-А-004913, согласно которому предметом аренды является нежилое помещение 39-Н, 40-Н площадью 370,9 кв.м с кадастровым номером 78:15:0008218:1455.

Указанное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано.

Общество 01.09.2016 обратилось в Комитет с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 27.09.2016 N 105646-32 Комитет сообщил Обществу об отказе в реализации права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на то, что на дату подачи заявления (01.09.2016) у арендатора имелась неоплаченная задолженность по арендным платежам и неустойкам, а также на отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.05.2014 N 7, которым был изменен объект аренды.

Полагая, что Комитетом допускается бездействие, препятствующее реализации права Общества на выкуп арендуемого объекта, что влечет причинение Обществу убытков в связи с необходимостью продления договорных отношений по аренде объекта, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.03.2016 по 31.12.2016 в размере 2 400 139 руб. 01 коп., Комитет направил ответчику претензию от 12.12.2016 N 10326-пр./16 с требованием уплаты указанной суммы задолженности, а также 500 817 руб. 73 коп. пеней в течение пяти дней с момента получения настоящей претензии, в случае невыполнения данного требования в течении 7 дней с момента окончания указанного срока предложил обратиться в Управление по работе с заявителями Комитета для подписания соглашения о расторжении договора и в трехдневный срок со дня его подписания обеспечить освобождение арендуемого объекта.

Поскольку претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, установив, что в рамках дела N А56-14013/2016 рассматривался иск Общества о взыскании с Комитета 5 728 781 руб. 94 коп. убытков за период с октября 2013 по январь 2016, тогда как в рамках настоящего дела Обществом заявлено требование о взыскании убытков за период с мая 2014 по декабрь 2016 год, производству по иску Общества о взыскании 4 921 530 руб. 68 коп. убытков за период с мая 2014 по январь 2016 прекратил, в удовлетворении остальной части иска отказал, поскольку договор между сторонами является действующим, бездействие Комитета по предоставлению в собственность Обществу арендуемого помещения не признано незаконным, преимущественное право выкупа помещения у Общества отсутствует, встречный иск Комитета удовлетворил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, пояснения сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, истец в соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ направил в адрес ответчика претензию, указав на необходимость погашения задолженности и уплаты пеней, предложив расторгнуть договор.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства оплаты арендной платы за спорный период в предусмотренном договором размере, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Комитетом требования.

Доводы Общества подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

Заключая договор на основании принципа свободы договора, закрепленного ст. 421 ГК РФ, стороны предусмотрели размер арендной платы и порядок ее изменения.

Основания считать согласованные сторонами условия обременительными, либо принятым в условиях, затрудняющих для ответчика согласование иного содержания, не имеется.

В удовлетворении ходатайства Общества о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости арендной платы протокольным определением апелляционного суда отказано на основании части 3 ст. 268 АПК РФ.

С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2018 по делу N А56-2926/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Н.С. Полубехина Ю.В. Пряхина