Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2018 г. N 04АП-4519/18

г. Чита

4 сентября 2018 г.

Дело N А19-3418/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 сентября 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козинцевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Эркинбаевой Сейликан Камчыбековны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июня 2018 года по делу N А19-3418/2018 (суд первой инстанции - Яцкевич Ю. С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рента" (ОГРН 1073808013223, ИНН 3808151359, далее - истец, ООО "Рента") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Эркинбаевой Сейликан Камчыбековне (ОГРНИП 314385003700084, ИНН 380896606006, далее - ответчик, предприниматель) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014 в размере 8 857 497 руб. 39 коп., в том числе: 1 541 333 руб. 33 коп. - основной долг по арендной плате за период с 01.09.2016 по 19.06.2017; 7 228 800 руб. - пени за нарушение сроков внесения арендных платежей по состоянию на 11.04.2018; 22 339 руб. 89 коп. - задолженность по оплате в счет возмещения коммунальных платежей за март, май, июнь 2017 и пени за нарушение срока внесения коммунальных платежей в размере 65 024 руб. 17 коп. по состоянию 11.04.2018.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 июня 2018 года по делу N А19-3418/2018 исковые требования удовлетворены частично.

С индивидуального предпринимателя Эркинбаевой Сейликан Камчыбековны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рента" взыскано 1 925 373 руб. 22 коп., в том числе: 1 563 673 руб. 22 коп. - основной долг; 360 000 руб. - пени; 2 000 руб. - судебных расходов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Апеллянт считает, что истцом одновременно изменены предмет и основания иска, чему судом не дана оценка и в нарушение статьи 49 АПК РФ уточнения иска были приняты.

Кроме того, поскольку иных претензионных писем, кроме претензии от 06.03.2017 года ООО "Рента" к ИП Эркимбаева С.К., арендодатель не предъявлял суду. Эркимбаева С.К. иных претензионных писем не получала. Сумма претензии от 06.03.2017 года составляет: 1 120 000 рублей арендная плата с сентября 2016 года по март 2017 года и 1 064 000 рублей пени. Таким образом, суд не вправе был рассматривать сумму исковых требований ООО "Рента" к ИП Эркимбаева С.К. больше 2 184 000 рублей по причине нарушения истцом претензионного порядка.

Также ответчик указывает, что не судом была дана оценка объективным причинам, по которым арендодатель ИП Эркимбаева С.К. была вынуждена отказаться от эксплуатации арендуемого помещения с 23.03.2016 года, в связи с чем прекратить оплату аренды в пользу арендодателя ООО "Рента".

Судом не дана оценка доводам ответчика о том, что доказательств, подтверждающих право собственности на арендуемое имущество, ответчику так не представлено. Так, в договоре аренды от 1.09.2014 года имеется ссылка на свидетельство о государственной регистрации права серия 38 АЕ N 261766 от 12 ноября 2013 года, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, запись о регистрации N 38-38- 01/164/2009-296 от 01 декабря 2009 года. Однако данный правоустанавливающий документ арендатору предоставлен не был.

Заявитель жалобы указывает, что судом не была дана оценка доводам ответчика о недобросовестности ООО "Рента"

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 01.08.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ИП Эркимбаевой С.К. (арендатором) и ООО "Рента" (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Иркутск, ул. Тимирязева, дом 18 (кафе Ангар), (номера на поэтажном плане 1, 7-15), площадью 523,2 кв.м. Цель предоставления арендуемого помещения в аренду - для размещения пунктов общественного питания, кафе, баров, ресторанов. Расположение арендуемого помещения в здании и его границы очерчены цветом на фрагментах поэтажного плана, выданного органом, осуществляющим техническую инвентаризацию объекта и являющимся приложением N 1 к договору.

Срок договора аренды установлен с 01.09.2014 по 31.08.2019 (пункт 1.2 договора).

17.12.2014 произведена государственная регистрация договора в Управлении Росреестра по Иркутской области за реестровым номером 38-38-01/207/2014-640.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2014, в пунктах 2 и 3 которого стороны установили, что арендуемое помещение передается в надлежащем состоянии, пригодном к эксплуатации в соответствии с назначением.

Ответчик в нарушение условий заключенного договора арендную плату в период с 01.09.2016 по 19.06.2017 не вносил.

Письмом от 06.03.2017 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, потребовав незамедлительного ее погашения (т.1 л.д.40). Получение данного письма в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей явилось основанием для обращения в суд с иском.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Предмет договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014 г. определен в п. 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.2. договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно авансом до первого числа месяца, в котором будет осуществляться аренда.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из смысла статей 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, временное владение и пользование имуществом являются платными. Таким образом, у ответчика имеется обязанность оплатить пользование имуществом.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предметом настоящего иска является требование о взыскании задолженности по внесению арендной платы за период с 01.09.2016 по 19.06.2017 (дату расторжения договора).

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате за указанный период (с 01.09.2016 по 19.06.2017) следует, что размер задолженности составляет 1 541 333 руб. 33 коп. (160 000 руб. (размер ежемесячной арендной платы) * 9 мес. (за период с 01.09.2016 по 30.06.2017) + 101 333 руб. 33 коп. (за период с 01.07.2017 по 19.06.2017). Кроме того, истцом заявлено о взыскании с арендатора задолженности по уплате коммунальных платежей, а также договорной неустойки.

Довод апеллянта, о том, что иных претензионных писем кроме претензии от 06.03.2017 года ООО "Рента" к ИП Эркимбаева С.К. не предъявлял, в связи с чем считает, что истец нарушил претензионный порядок, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В материалах дела имеется претензия от 06.03.2017, в котором истец просит погасить долг по договору аренды недвижимого имущества от 01.09.2014, а также обращает внимание ответчика, что пунктом 4.2 договора аренды установлено взыскание неустойки в случае просрочки платежа и, что в случае невыполнения ответчиком добровольно требований об оплате долга неустойка будет взыскана вместе с основной задолженностью и иными расходами в судебном порядке.

Указанная претензия направлена ответчику, что подтверждается почтовой квитанцией с описью вложения от 06.03.2017 (т.1 л.д.42).

Данная претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия у ответчика намерения разрешить спор во внесудебном порядке.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию. По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 названного Кодекса претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Как следует из претензии, истцом указывается на задолженность по арендной плате за период с сентября 2016 по март 2017 года.

Вместе с тем, действительно, как обоснованно указывает апеллянт, истец заявил о взыскании задолженности по июнь 2017 года включительно.

Суд апелляционной инстанции в данном случае не находит оснований для признания несоблюденным досудебного порядка урегулирования спора, поскольку, как это следует из материалов дела, истцом были предприняты попытки урегулировать возникший между сторонами гражданско-правовой спор, однако в поведении ответчика с учетом ранее рассмотренных дел не усматривается намерение удовлетворить претензии истца. В связи с чем не имеется оснований полагать, что направление истцом ответчику досудебного требования об уплате по тем же основаниям денежных средств за последующие периоды могло бы привести к разрешению спора и исключить необходимость передачи его на разрешение суда. В данном случае образование, по мнению истца, у ответчика задолженности по договору связано с имеющимся между сторонами принципиальным спором относительно обязанности ответчика уплачивать арендную плату.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 Постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил, что, если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании ст. 395 ГК РФ. Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных ст. 317.1 ГК РФ и т.п.

Таким образом, истцом порядок досудебного урегулирования спора соблюден, ответчиком обязательства по оплате долга за аренду недвижимого имущества в добровольном порядке не были выполнены, в связи с чем у истца возникло право предъявления требования о взыскании спорной суммы задолженности. При этом отсутствие полного расчета суммы неустойки не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного урегулирования спора, поскольку ответчику, как стороне договора аренды от 01.09.2014, должно было быть известно о возможности взыскания неустойки.

Доводы апеллянта об одновременном изменении предмета и основания иска отклоняются апелляционным судом.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.

Кроме того, исходя из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", предмет иска - избранный истцом способ защиты права, а основание иска - обстоятельства, на которых он основывает свои требования.

Увеличение суммы иска с учетом последующих периодов задолженности не является одновременным изменением предмета и основания иска.

Поскольку по настоящему делу истец в обоснование предъявленного требования ссылался на невыполнение ответчиком обязанности по своевременной оплате арендной платы по договору, суд не усматривает одновременного изменения предмета и основания иска.

Ответчик иск не признал, указав на выявленные недостатки переданного по договору помещения, не оговоренные при заключении договора: несоответствие переданного по договору помещения требованиям пожарной безопасности, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт строительно-технической экспертизы N 358/03/16 от 18.03.2016, выполненный экспертом ООО "Независимый Экспертный Центр" Сидорук К.К. (т.1 л.д.78-153), а так же заключение эксперта ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области" Корякина А.А. N 819 от 28.12.2016 (т.1 л.д.155-175), подготовленное в рамках дела N А19-4217/2016.

Кроме того, в ходе рассмотрения иска судом первой инстанции на основании ходатайства ответчика в качестве свидетеля был допрошен Корякин Алексей Александрович, являющийся начальником сектора судебных экспертиз федерального государственного бюджетного учреждения "Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области", который подтвердил наличие в переданном по договору аренды от 01.09.2014, помещении недостатков, отраженных в его заключении N 819 от 28.12.2016.

Как следует из материалов дела, истец доводы ответчика опроверг, указав, что, во-первых: ответчик при заключении договора на наличие недостатков не ссылался, акт приема-передачи подписал без разногласий и договор ответчиком исполнялся с 2014 года, а во-вторых: указанные ответчиком в доводах отзыва недостатки носили явный характер, следовательно, истец не должен за них отвечать. Более того, согласно доводам истца, выявленные нарушения требований пожарной безопасности носили устранимый характер и были устранены ООО "Рента" по предписанию главного государственного инспектора по пожарному надзору после освобождения данного помещения арендатором - ИП Эркинбаевой С.К.

Кроме того, согласно доводам истца, действия ответчика после направления претензии об устранении недостатков (23.03.2016) фактически были направлены на расторжение договора, поскольку ответчиком истцу возможность устранения недостатков предоставлена не была, так как 26.03.2016 ИП Эркимбаевой С.К. в Арбитражный суд Иркутской области было подано исковое заявление о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2014.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности, учитывая выводы, к которым пришли суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дел N А19-4217/2016, N А19-3811/2017, N А19-5890/2016 правомерно установил, что доводы ответчика об отсутствии у ИП Эркимбаевой С.К. оснований для внесения арендной платы за заявленный истцом период необоснованными в связи со следующим.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А19-3811/2017, между теми же сторонами, при приеме арендованного имущества арендатору было известно о том, что помещение имеет недостатки, которые носили явный характер и могли быть установлены в ходе осмотра помещения при подписании акта приема-передачи, например: чрезмерная высота ступеней лестницы, крутизна перил, низкий дверной проем, прогибание полов, однако акт приема-передачи был подписан арендатором без замечаний, договор от 01.09.2014 сторонами исполнялся, спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по делу N А19-5890/2016 между теми же сторонами, с предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность по арендной плате по спорному договору аренды за период с 01.03.2016 по 31.08.2016. При этом оснований для отказа от внесения арендной платы не установлено.

Поскольку арендованное нежилое помещение передано арендатору и принято последним по акту приема-передачи от 01.09.2014, и, как указано в акте - в надлежащем состоянии, пригодном к эксплуатации в соответствии с назначением, претензий к состоянию арендуемого помещения у арендатора к арендодателю не имеется, а также учитывая, что арендатор приступил к исполнению договора, арендованным имуществом пользовался и регулярно (вплоть до марта 2016 года) вносил арендную плату, не предъявлял претензий относительно технического состояния переданного помещения, суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела N А19-4217/2016 по иску арендатора о расторжении договора аренды не согласился с доводами ИП Эркинбаевой С.К. о наличии в помещении недостатков, указанных в качестве обоснования требования о расторжении договора аренды.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности статья 8 ГК РФ.

В силу статьи 425 ГК РФ, условия заключенного договора становятся обязательными для его сторон.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора пункт 1 статьи 432 ГК РФ.

Как следует из текста спорного договора аренды, стороны согласовали все его существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках пункт 1 статьи 612 ГК РФ.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

При этом как следует из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, при обнаружении недостатков переданного помещения, он воспользовался правом, предусмотренным абзацем 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и потребовал расторжения договора аренды.

Как указывалось выше, указанный спор рассмотрен арбитражным судом в рамках дела N А19-4217/2016; в удовлетворении иска предпринимателя к обществу о расторжении договора аренды отказано.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений часть 1 статьи 65 АПК РФ.

Ответчик, обосновывая отсутствие основания для внесения арендной платы за заявленный истцом период, ссылается на несоответствие переданного по договору помещения требованиям пожарной безопасности, в подтверждение чего представил суду акт строительно-технической экспертизы N 358/03/16 от 18.03.2016, выполненной экспертом ООО "Независимый Экспертный Центр" Сидоруком К.К. (т.1 л.д.78-153) и заключение эксперта ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области" Корякина А.А. N 819 от 28.12.2016 (т.1 л.д.155-175), подготовленных в рамках дела N А19-4217/2016.

Так, согласно выводам эксперта ООО "Независимый Экспертный Центр" Сидорука К.К., нежилое помещение, расположенное на втором этаже здания по адресу: г. Иркутск, улица Тимирязева, дом 18 (кафе Ангар), площадью 523,2 кв.м. не соответствует требованиям существующих норм и правил (ГОСТ 30389-2013, СП 118.13330.2012.1; 1.13130.2009; 5.13130.2009), а именно: территория не оборудована автостоянкой, наклонены пандусы у входных дверей для проезда инвалидных колясок, лифты, площадки для разворота инвалидных колясок в залах, специально оборудованные туалетные комнаты у исследуемого помещения отсутствуют; козырек над входом в нежилое помещение отсутствует; высота лестницы не соответствует требуемому уклону; отсутствует аварийное освещение; на путях эвакуации применены материалы с более высокой пожарной опасностью, которые мгновенно вспыхивают и интенсивно разгораются, выделяя едкий дым.

К выводам о наличии нарушений противопожарных норм и правил в переданном по договору аренды истцом ответчику помещении пришел и эксперт ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области" Корякин А.А. при проведении судебной пожарно-технической экспертизы в рамках дела N А19-4217/2016 (т.1 л.д.155-175), указав в заключении на несоответствие помещения различным сводам правил (СП).

В силу пункта 1 статьи 89 АПК РФ, иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Статьи 67 и 68 АПК РФ устанавливают два необходимых требования к доказательствам: относимость и допустимость, а именно: арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Поскольку экспертиза по указанному вопросу в порядке статьи 82 АПК РФ в рамках настоящего спора не назначалась, то представленный суду акт строительно-технической экспертизы N 358/03/16 от 18.03.2016, выполненный экспертом ООО "Независимый Экспертный Центр" Сидорук К.К. (т.1 л.д.78-153), а также заключение эксперта ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Иркутской области" Корякина А.А. N 819 от 28.12.2016 (т.1 л.д.155-175), подготовленные в рамках дела N А19-4217/2016, судом правомерно оценены наряду с другими доказательствами, представленными сторонами.

Из представленных в материалы дела сторонами доказательств следует, что 26.10.2016 в отношении ООО "Рента" проведена внеплановая выездная проверка, по результатам которой составлен акт проверки органом государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя N 558 (т.2 л.д.64-69) в пунктах 14-20 которого отражены следующие нарушения, имеющиеся в кафе "Ангар" (спорном помещении), как: хранение горючих материалов, не соответствие высоты горизонтального участка пути эвакуации из помещения N 23 в помещение N 22 и из помещения N 22 в помещение N 21, на лестнице,ведущей из помещения N 23 в помещение N 22, не предусмотрено ограждение высотой не менее 1,2 м с перилами, эвакуационный выход из помещения гардеробной и из помещений, ведущих наружу во внутренний двор не соответствуют требованиям пожарной безопасности (высота, ширина), помещение N 23 не в полном объеме оборудовано точечными дымовыми пожарными извещениями (т.2 л.д.67-69).

Государственным инспектором г. Иркутска по пожарному надзору Кичигиным М.В., проводившим проверку, 26.10.2016 ООО "Рента" выдано предписание N 558/1/1 по устранению нарушений требований пожарной безопасности (т.2 л.д.70-75), установлен срок устранения нарушений - 01.05.2017.

Впоследствии, 05.06.2017, срок устранения нарушений продлен до 01.05.2018 (предписание N 133/1/1 по устранению нарушений пожарной безопасности (т.3 л.д.96-98)).

Из пояснений истца следует, что все выявленные уполномоченным органом нарушения требований норм пожарной безопасности были устранены ООО "Рента" после того, как помещение было возвращено арендатором - арендодателю по акту от 19.06.2017, что подтверждается актом проверки государственного пожарного надзора юридического лица N 163 от 24.05.2018, согласно которому предписание от 05.05.2017 N 133/1/1 выполнено (т.3 л.д.93).

Таким образом, суд правомерно отклонил как необоснованный довод ответчика о том, что переданное ИП Эркинбаевой С.К. помещение имело существенные недостатки, не позволяющие использовать помещение по назначению.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьей 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора пункт 2 статьи 1 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами пункт 4 статьи 421 ГК РФ.

Таким образом, те недостатки передаваемого помещения, на наличие которых ответчик ссылается, возражая в отношении удовлетворения иска и которые отражены в выводах экспертов Сидорук К.К. и Корякина А.А. как то: чрезмерная высота ступеней лестницы, крутизна перил, низкий дверной проём, прогибание полов, носили явный характер и могли быть установлены в ходе осмотра помещения при подписании акта приема-передачи.

Ответчик, будучи лицом, осуществляющим коммерческую деятельность, в качестве индивидуального предпринимателя и проявляя должную степень внимательности и разумности, учитывая, что при заключении договора арендодателем не был представлен технический паспорт на помещение, был вправе отказаться от такого заключения спорного договора на стадии переговоров.

Как установлено судом и следует из материалов дела, арендатор не только принял арендуемое помещение без замечаний (в акте приема-передачи помещений имеется отметка не только о том, что арендуемое помещение передается в надлежащем состоянии, пригодном к эксплуатации в соответствии с назначением (п. 2 акта приема-передачи помещения от 01.09.2014), но и о том, что претензий к состоянию арендуемого помещения у арендатора к арендодателю не имеется (п. 3 акта)), т.е. пригодном для эксплуатации в соответствии с условиями договора) но и регулярно (вплоть до марта 2016 года) вносил арендную плату.

Из условий заключенного сторонами договора следует, что в соответствии с пунктами 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, арендатор обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-технические требования, требования охраны труда и безопасности. Самостоятельно нести ответственность, в том числе административную, за несоблюдение указанных в настоящем пункте требований. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости в проведении такого ремонта. За свой счет обеспечить содержание, осуществлять техническое обслуживание, проводить текущий ремонт сетей, коммуникаций и оборудования, находящиеся в пределах зоны ответственности арендатора. Устранять аварии на указанных в настоящем пункте сетях, коммуникациях и оборудовании, а также их последствия.

Согласно пункту 2.2.11 договора арендатор принял на себя обязательство самостоятельно и за счет собственных средств устранять недостатки, выявленные надзорными и контролирующими органами.

С учетом условий заключенного сторонами договора, суд пришел к верному выводу, что обязанность по содержанию спорного помещения в состоянии, соответствующем правилам и нормам пожарной безопасности лежала на арендаторе, который имел право устранить выявленные недостатки, реализовав правомочия, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что доказательства несоблюдения арендодателем обязанности предоставления арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества на момент заключения договора, и, учитывая, что представленными в материалы дела документами опровергается факт наличия в спорном помещении неустранимых нарушений требований пожарной безопасности, являются необоснованными доводы заявителя жалобы о наличии недостатков, препятствующих использованию помещения по назначению, и, как следствие, основания для невнесения арендной платы и коммунальных платежей за заявленный период.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что необоснованность исковых требований ООО "Рента" к ИП Эркимбаевой С.К. подтверждается формулировкой, изложенной в тексте решения от 23.06.2017 года по делу N А19-3811/2017, а именно: "по мнению суда, исходя из положений статей 611, 612, 614, 616 ГК РФ не соответствие помещений требованиям пожарной безопасности влечёт невозможность использования имущества в соответствии с его назначением и является основанием для отказа от внесения арендной платы, а не свидетельствует о недействительности данной сделки" судом правомерно отклонена, поскольку контекст решения суда по делу в данной части содержит толкование норм материального права, а не выводы суда по фактическим обстоятельствам спора, так как предмет исковых требований в рамках дела N А19-3811/2017 не включал в себя данные обстоятельства. Факт несоответствия спорного помещения требованиям пожарной безопасности в рамках дела N А19-3811/2017 не устанавливался, поскольку на момент вынесения решения по указанному делу между сторонами имелся неразрешенный спор о расторжении договора по причине несоответствия помещения требованиям пожарной безопасности, в предмет исследования по которому и входили указанные ИП Эркимбаевой С.К обстоятельства.

Иные изложенные ответчиком в судебном заседании доводы о неправомерном, по мнению ответчика, поведении истца, как то: удержание арендатора в спорном помещении ввиду отказа от подписания соглашения о расторжении договора; злоупотребление арендодателем правом при направлении уведомления об одностороннем отказе от договора аренды, а также при подписании сторонами соглашения о расторжении договора аренды 19.06.2017, судом верно не приняты во внимание и не оценены, поскольку в предмет доказывания иска не входят.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Пунктами 2.2.6., 3.1., 3.2. договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату со дня подписания сторонами акта приема-передачи ежемесячно авансом до 1 числа месяца, в котором будет осуществляться аренда, за период с 01.09.2015 по 31.08.2017 арендная плата согласована в размере 160 000 руб. в месяц.

Как указал истец в обоснование иска, ответчиком не исполнено обязательство по внесению арендной платы за период с 01.09.2016 по 19.06.2017 (дату расторжения договора и подписания акта возврата помещения), задолженность составила 1 541 333 руб. 33 коп.

Наличие долга по арендной плате за период с 01.09.2016 по 19.06.2017 ответчик не оспорил.

Доводы ответчика о том, что договор прекратил свое действие до 19.06.2017 в связи с направлением арендодателем арендатору уведомления от 16.05.2017 N 44 об одностороннем отказе от договора аренды судом во внимание не принимается, поскольку как следует из пояснений сторон и установлено в рамках дела N А19-4217/2016 акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами, как и соглашение о расторжении договора, датированы 19.06.2017, в связи с чем, суд полагает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика арендной платы по дату возврата помещения включительно.

Доказательств оплаты долга по арендной плате за период с 01.09.2016 по 19.06.2017 ответчиком не представлено.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.09.2016 по 19.06.2017 в сумме 1 541 333 руб. 33 коп. подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков статья 330 ГК РФ.

Пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендных платежей в виде пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки до полного исполнения нарушенного обязательства.

Заключая договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014, арендатор (ответчик) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы и с мерами ответственности пункта 4.2 договора.

Условие договора - пункта 4.2 не противоречит нормам ГК РФ; договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2014 в установленном законом порядке недействительным не признан.

Согласно представленному истцом расчету сумма неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей по состоянию на 11.04.2018 составляет 7 228 800 руб. Кроме того, истцом за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению коммунальных платежей начислены пени в сумме 65 024 руб. 17 коп., из которых: 53 854 руб. 22 коп. - пени за период до 20.02.2018 и 11 169 руб. 95 коп. - пени за период с 21.02.2018 по 11.04.2018.

Расчет пени судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком указано на несоразмерность предъявленной истцом к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 названного Постановления).

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ" (в редакции Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7), суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения при разрешении вопроса о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции полагает, что неустойка в сумме 7 293 824 руб. 17 коп., исчисленная по условиям заключенного сторонами договора (исходя из 1% в день за каждый день просрочки), является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и превышает существующие ставки кредитования, действовавшие в период возникновения просрочки.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно применил положения статьи 333 ГК РФ и снизил подлежащую уплате сумму неустойки до 360 000 руб., что по размеру соизмеримо с размером неустойки, определенной исходя из двукратной учетной ставки Банка России.

Пунктами 2.2.6., 3.1., 3.2. договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату.

В силу пункта 3.5. договора, дополнительно к арендной плате арендатор осуществляет возмещение затрат арендодателя в виде стоимости затрат по вывозу твердых бытовых отходов, в виде стоимости фактически потребленной в арендуемом помещении электроэнергии, в виде стоимости потребленной холодной и горячей воды, включая стоимость услуг водоснабжающей организации по передаче воды по сетям централизованного водоснабжения, оказанных услуг по приему сточных вод, а также стоимости теплоснабжения. Арендатор ежемесячно в течение 5 дней с момента получения счета от арендодателя производит оплату стоимости указанных затрат.

Заявляя о взыскании коммунальных платежей за март, май, июнь 2017 в сумме 22 339 руб. 89 коп., из которых: 5 348 руб. 33 коп. - за март 2017; 1 879 руб. 24 коп. - за май, 15 112 руб. 32 руб. - за июнь 2017, истцом в материалы дела представлены справки о составе переменных расходов за заявленный период с приложением первичных документов, подтверждающих несение данных расходов: акты выполненных работ (ТБО), счета - фактуры и товарные накладные (в отношении расходов по электрической и тепловой энергии).

Судом расчет проверен и признан верным, установлено, что расчет расходов произведен пропорционально площади занимаемого помещения, что соответствует условиям заключенного сторонами договора.

Ответчик, оспаривая исковые требования в данной, части указал на необоснованность предъявленных истцом требований о взыскании с ИП Эркимбаевой С.К. расходов по вывозу ТБО, поскольку в заявленный истцом период деятельность в спорном помещении не осуществлялась, в связи с чем, по мнению ответчика, несение данных расходов не может быть возложено на ответчика.

Данный довод отклоняется судом, поскольку факт несения расходов по коммунальным платежам подтвержден первичными документами, а обязанность по их возмещению возникла у ответчика в силу пункта 3.5 договора, при заключении которого, стороны в добровольном порядке распределили бремя несения данных судебных расходов на ответчика.

Доказательств оплаты долга по коммунальным платежам за март, май, июнь 2017 в сумме 22 339 руб. 89 коп. ответчиком не представлено.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями статья 309 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным платежам за март, май, июнь 2017 в сумме 22 339 руб. 89 коп. также подлежит удовлетворению.

Доводы апеллянта о том, что не подтвержден факт нахождения в собственности истца арендованного ответчиком имущества отклоняется судом, поскольку в силу пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 июня 2018 года по делу N А19-3418/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко