Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2018 г. N 05АП-5527/18

г. Владивосток

06 сентября 2018 г.

Дело N А51-3166/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Эллион",

апелляционное производство N 05АП-5527/2018,

на решение от 09.06.2018 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-3166/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Эллион"

(ИНН 2536180623, ОГРН 1062536058881)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

о расторжении договора аренды недвижимого имущества,

при участии:

от ООО "Эллион" - директор Общества Школьников С.В., на основании решения N 5 единственного участника по вопросу продления полномочий единоличного исполнительного органа общества с ограниченной общества "Эллион" от 01.12.2015, паспорт; Хайрутдинов С.В., по устному заявлению директора Общества согласно части 4 статьи 61 АПК РФ;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока - Салыкова Л.В., по доверенности N 28/1-6717 от 08.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной общества "Эллион" (далее - истец, общество, ООО "Эллион") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - ответчик, УМС г.Владивостока) о расторжении договора аренды N 02-15064-001-Н-АР-7049-00, просит считать датой прекращения договорных отношений 01.04.2016.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.06.2018 в удовлетворении искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Эллион" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 09.06.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что переданное ответчиком имущество изначально в момент заключения договора находилось в крайне неудовлетворительном состоянии: отсутствовали какие-либо приема и учета электроэнергии, электрооборудования, система водоснабжения и водоотведения и иные существенные недостатки, препятствующие его эксплуатации, полагает, что не имел реальной возможности использовать имущество вследствие недостатков, не оговоренных ответчиком. Также ссылается на существенное нарушение договора ответчиком, выразившееся в незаконном увеличении размера арендной платы.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель УМС г.Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения, представил письменные возражения на жалобу, которые приобщены к материалам дела в порядке ст.262 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 26.06.2014 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества N 1 от 06.06.2014 между УМС г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Эллион" (арендатор) заключен договор N 02-15064-001-Н-АР-7049-00 аренды недвижимого имущества - здание-гаража общей площадью 253 кв.м, инв.N 05:401:002:000276470:0008, лит.8, этажность 1, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Воропаева, 33б, строение 15, для использования в целях "мастерская, склад, гараж", сроком с 26.06.2014 по 25.06.2019 (пункты 1.1, 1.3 договора).

Как следует из пункта 2.4.8 договора, арендатор обязан в течение 1 месяца со дня заключения настоящего договора, в том числе:

заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами объекта аренды непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги. В течение 10 дней с момента заключения этих договоров письменно, с приложением копий договоров, уведомить об этом арендодателя;

заключить договор страхования объекта аренды в пользу Арендодателя от пожара на весь срок аренды. В течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно, с приложением копии договора, уведомить об этом Арендодателя.

Пункт 2.4.13 договора предусматривает, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его расторжении по инициативе арендатора.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата на момент заключения составляет 83215 рублей 28 копеек. Оплата производится ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Из пункта 3.4 следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых Арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления.

26.06.2014 имущество передано арендатору по акту приема-передачи, в котором указано, что техническое состояние имущества удовлетворительное.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 24.07.2014 к договору аренды арендная плата за период с 26.06.2014 по 31.12.2015 составила 33650 рублей 56 копеек в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 - 83215 рублей 28 копеек в месяц без учета НДС.

Дополнительным соглашением N 2 от 18.08.2014 к договору аренды арендная плата за период с 08.07.2014 по 31.12.2015 определена в размере 37228 рублей 43 копеек в месяц без учета НДС, с 01.01.2016 - 92 063 рублей 07 копеек в месяц без учета НДС.

31.03.2016 истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды с 01.04.2016. На указанное заявление ответчик направил истцу ответ от 27.04.2016 N 3204сп с предложением расторгнуть договор с 01.08.2016.

11.01.2018 истец повторно обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора с 01.04.2016, указав, что с момента заключения договора ООО "Эллион" данным имуществом не пользуется и не намерено этого делать в связи с его крайне неудовлетворительным состоянием: отсутствие каких-либо приборов приёма и учёта электроэнергии, электрооборудования, системы водоснабжения и водоотведения и иные существенные недостатки, препятствующие его эксплуатации. Также указал, что с 01.01.2016 арендная плата стала в одностороннем порядке увеличиваться: с 41 695,84 рублей без учёта НДС увеличилась до 103 110,64 рублей без учёта НДС, а с 01.03.2016 плата в месяц уже составляла около 136 000 рублей, оплата такой суммы являлась для истца непосильной, такой размер арендной платы значительно превышал среднерыночную по г.Владивостоку.

К указанному письму истцом приложено соглашение о расторжении договора аренды с 01.04.2016.

Ответчик в ответ на данное обращение в письме от 25.01.2018 N 192СП сообщил, что в соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Письмом от 24.04.2016 за N 3204СП УМС г.Владивостока предложило обществу расторгнуть договор аренды с 01.08.2016, указав, что у управления отсутствуют намерения по расторжению указанного договора аренды по соглашению сторон с 01.04.2016, основания для расторжения указанного договора по требованию арендатора в соответствии со статьей 620 ГК РФ отсутствуют. При этом ответчик возвратил неподписанным со своей стороны соглашение о расторжении договора, направленное истцом, и предложил к подписанию свою редакцию соглашения о расторжении договора аренды с 30.04.2018.

06.03.2018 УМС г.Владивостока проведена проверка использования муниципального имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Воропаева, д. 33-б, строение 15, результаты которой оформлены актом N 21, из которого следует, что объект представляет собой отдельно стоящее одноэтажное кирпичное здание, которое ООО "Эллион" в настоящее время не используется, какая-либо деятельность не осуществляется, вход в объект беспрепятственный, двери отсутствуют, внутри объекта разбросаны бытовые отходы, строительный мусор.

Поскольку договор аренды не был расторгнут, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, сочтя, что истцом не доказано существенное нарушение условий договора со стороны ответчика.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах и договоре.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Разделом 5 договора аренды от 26.06.2014 предусмотрены основания изменения и расторжения спорного договора. При этом в соответствии с пунктом 5.2 договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случаях, указанных в данном пункте.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды указанным разделом не установлено.

Таким образом, по условиям договора инициатива арендатора по досрочному расторжению договора может выражаться в направлении в адрес арендодателя предложения расторгнуть договор аренды по соглашению сторон или в направлении в суд иска о расторжении договора при не достижении сторонами такого соглашения.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, среди прочего, в случае, если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как верно указал суд первой инстанции, в нарушение указанной нормы истец не представил достаточных и достоверных доказательств существенного нарушения ответчиком как арендодателем своих обязательств по договору аренды, а также обстоятельств, указанных в статьи 620 ГК РФ как оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора, принимая во внимание, что договор аренды заключен по результатам аукциона, подписан без замечаний, также как и акт приема-передачи, в котором указано, что здание находится в удовлетворительном состоянии, следовательно, истец, действуя разумно и осмотрительно, не был лишен возможности самостоятельно узнать техническом состоянии здания. Более того, состояние имущества является очевидным при его приеме по акту приема-передачи, однако, возражений относительно состояния имущества при его получении истец не заявил.

Кроме того, договором аренды на него возложена обязанность по заключению в течение одного месяца договоров с ресурсоснабжающими организациями, договора страхования, соответственно, при заключении данных договоров истцу также стало бы известно о состоянии арендуемого имущества.

При этом с момента заключения договора от 26.06.2014 до 31.03.2016 истец не сообщал ответчику о неудовлетворительном состоянии здания, договор исполнял, на предложение ответчика расторгнуть договор с 01.08.2016, так же как и на предложении расторгнуть договор с 30.04.2018 согласия не выразил, что свидетельствует о заинтересованности истца в использовании арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Обращение же с иском о расторжении договора с 01.04.2016 судом первой инстанции верно расценено как попытка уклонения от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Доводы о нарушении ответчиком условий договора односторонним повышением арендной платы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены с указанием на следующее.

На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 утверждена Методика расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока

Разделом 3 указанной Методики (введен Муниципальным правовым актом города Владивостока от 06.11.2014 N 147-МПА) предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 Постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 N 2871 (в редакции постановления администрации г.Владивостока от 21.03.2016 N 831) значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2016 установлено равным 1,119.

При рассмотрении дела N А51-26472/2016 по иску УМС г.Владивостока к ООО "Эллион" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 26.06.2014 N 02-15064-001-Н-АР7049-00 недвижимого имущества в размере 1 256 063,09 руб., в том числе, 1 184 405,91 руб. основного долга за период с 30.06.2015 по 30.11.2016; пеня в сумме 71 657,18 руб. за период с 01.03.2015 по 31.12.2016 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений заявленных требований), апелляционной инстанции в постановлении от 28.08.2017 произведен самостоятельный расчет арендной платы с применением соответствующих коэффициентов инфляции, в результате чего с ООО "Эллион" было взыскано 397 325 рублей 80 копеек основного долга, 28 984 рублей 25 копеек пени, в остальной части требований отказано.

Таким образом, права истца в результате повышения арендной платы не были нарушены, поскольку в судебном порядке была взыскана задолженность, исчисленная на оснований действующих нормативных актов. Обращение в суд с иском о взыскании арендной платы в большем размере не может расцениваться как нарушение арендодателем условий договора применительно к пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют содержание искового заявления, не содержат каких-либо обстоятельств, не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, сводясь к выражению несогласия с выводами суда без их опровержения по существу.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.06.2018 по делу N А51-3166/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев