Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2018 г. N 12АП-7926/18

г. Саратов

06 сентября 2018 г.

Дело N А12-130/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "04" сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен "06" сентября 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Жаткиной С.А., Никольского С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спринт" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2018 года по делу N А12-130/2018 (судья Муравьев А.А.) по исковому заявлению Администрации Волгограда (ИНН 3444059139; ОГРН 1023403433822) к обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (ОГРН 1053444078346 ИНН 3444124684), третье лицо Департамент муниципального имущества администрации Волгограда о взыскании по договору аренды N4574/1 от 06.04.2005 г. задолженность по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.10.2017 в размере 102.077 руб. 43 коп., неустойку за период с 11.05.2016 по 31.10.2017 в размере 22.655 руб. 85 коп., а всего 124.733 руб. 28 коп.,

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волгограда (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (далее ООО "Спринт", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды N 4574/1 от 06.04.2005 г. по арендной плате за период с 01.05.2016 по 31.10.2017 в размере 102.077 руб. 43 коп., неустойку за период с 11.05.2016 по 31.10.2017 в размере 22.655 руб. 85 коп.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2018 года с ООО "Спринт" в пользу Администрации Волгограда взыскано 124.733 руб. 28 коп.: из которых задолженность по арендной плате в размере 102.077 руб. 43 коп. и неустойку в размере 22.655 руб. 85 коп.

С ООО "Спринт" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 4.742 руб.

При изготовлении Решения (Резолютивная часть) Арбитражного суда Волгоградской области от 10 мая 2018 г. в тексте резолютивной части допущена опечатка в наименовании работника ведущего протокол судебного заседания вместо: "секретарь судебного заседания Рудина Ю.В." указано "помощник судьи Гузенко А.Ю.".

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Спринт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что с ним не заключен договор аренды земельного участка, в связи, с чем у него нет обязанности по перечислению арендной платы. Также судом не принято во внимание то, что если Общество является собственником помещения в многоквартирном жилом доме, оно является и владельцем доли в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, включающее земельный участок, соответственно с 01.03.2015 Администрация Волгограда в силу закона утратила права арендодателя по договору аренды спорного земельного участка.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.

В удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении дополнительных доказательств, судом апелляционной инстанции отказано.

Апелляционный суд, изучив материалы дела в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 6 апреля 2005 года между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО "СК "Волгоградстрой" (арендатор) был заключен договор N 1 присоединения к договору аренды земельного участка от 29 ноября 2002 года N 4575, согласно которому арендатор принимает в пользование на условиях аренды до 14 ноября 2051 года земельный участок площадью 857 кв.м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул.13-я Гвардейская, 13.

Согласно п.1.3 договора участок предоставлен для эксплуатации административного здания, пристроенного к жилому дому.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЗАО "СК "Волгоградстрой" являлось собственником встроенного нежилого помещения площадью 768 кв.м., расположенного на арендованном земельном участке, право собственности зарегистрировано 14 июня 2005 года. 31 августа 2009 года собственником данного нежилого помещения стало ООО "Корона", а с 24 сентября 2009 года - ООО "Меркурий".

На основании договора купли-продажи N 1/10/2011 от 13 октября 2011 года ООО "Меркурий" продало встроенное нежилое помещение площадью 768 кв.м. ООО "Спринт", право собственности ООО "Спринт" зарегистрировано 16 августа 2012 года.

Документов, опровергающих то обстоятельство, что ООО "Спринт" стало собственником недвижимого имущества, ранее принадлежавшего ЗАО "СК "Волгоградстрой", для эксплуатации которого предоставлен земельный участок по договору N 4575/1 от 6 апреля 2005 года, ответчиком не представлено.

Как правильно указал суд первой инстанции, доводы ответчика о том, что с ним не заключен договор аренды земельного участка, в связи, с чем у него нет обязанности по перечислению арендной платы, необоснованны.

При расчете арендной платы истец правильно применил Постановление Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", Постановление Губернатора Волгоградской обл. от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", Распоряжение министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области", Постановления Губернатора Волгоградской обл. от 24.12.2013 N 1348, от 18.12.2014 N 253 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определение размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, в соответствии с условиями договора, у ответчика образовалась задолженность по оплате за период с 01.05.2016 г. по 31.10.2017 г. в сумме 102.077 руб. 43 коп. и по уплате неустойки за период 11.05.2016 г. по 31.10.2017 г. в сумме 22.655 руб. 85 коп.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.

По смыслу ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам.

При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу 4 оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу абзаца 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В связи с вышеизложенным, довод жалобы о том, что если общество является собственником помещения в многоквартирном жилом доме, оно является и владельцем доли в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, включающее земельный участок, соответственно с 01.03.2015 Администрация Волгограда в силу закона утратила права арендодателя по договору аренды спорного земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции, как необоснованный

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что к ООО "Спринт" с 16 августа 2012 года перешли обязанности по перечислению арендной платы, которые ранее принадлежали по договору N 4575/1 закрытому акционерному обществу "СК "Волгоградстрой".

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

При этом порядок установления размера арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельного участка, установления и (или) изменения значений коэффициентов (их значений), применяемых при расчете размера арендной платы, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области, органов местного самоуправления.

При этом Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования (официального опубликования) указанных нормативно-правовых актов (изменений и дополнений, вносимых в нормативные правовые акты).

Ответчик не отрицает, что пользуется земельным участком, однако, нарушал обязательства по внесению арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Постановление N 469-п).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает ответчика вносить плату за пользование земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Наряду с предусмотренным п. 1 ст. 224 ГК РФ общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено договором аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. Факт передачи и пользования ответчиком имуществом по спорному договору аренды подтверждается материалами дела и ответчиком не оспариваются.

Доводам ООО "Спринт" об особом правовом режиме регулирования вопросов пользования земельными участками, расположенными под многоквартирными жилыми домами, коим является земельный участок, находящийся в пользовании общества, была дана оценка судебными инстанциями при рассмотрении спора за иной период между этими сторонами по делу N А12-40042/2016.

Учитывая выше изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу что требование истца о взыскании с ответчика долга обоснованно и подлежит удовлетворению за период с 01.05.2016 по 31.10.2017 в размере 102.077 руб. 43 коп.

Кроме того как следует из материалов дела, истцом заявлено требование о взыскании неустойки, в соответствии с п. 2.9. договора из расчета 0,1 % за каждый календарный день просрочки от суммы платежа, за период с 11.05.2016 по 31.10.2017 г. в размере 22.655 руб. 85 коп. 7

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Учитывая выше изложенное, требование истца о взыскании с ответчика неустойки обоснованно и подлежит удовлетворению.

Факт нарушения ответчиком обязательств по внесению платежей за арену подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, постановленными при правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда - отмене.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 мая 2018 года по делу N А12-130/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В. Б. Шалкин

Судьи

С. А. Жаткина С. В. Никольский