Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2018 г. N 17АП-9583/18

г. Пермь

05 сентября 2018 г.

Дело N А60-537/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Зелениной Т.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Экспо-Рем": Дмитриева Е.Б., представитель по доверенности, паспорт,

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Экспо-Рем",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2018 года,

принятое судьей Ваниным П.Б.

по делу N А60-537/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Экспо-Рем" (ОГРН 1026602339653, ИНН 6658010320)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН 1036602638588, ИНН 6658091960)

о признании недействительным отказа,

третьи лица: Администрация города Екатеринбурга (ОГРН 1026602339653, ИНН 6658010320), общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Доминвест" (ОГРН 1126670040155, ИНН 6670394231), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (ОГРН 1046603570386, ИНН 6670073005),

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительное предприятие "Экспо-Рем" (далее - ООО СП "Экспо-Рем", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением, в котором просило:

- признать недействительным односторонний отказ Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от договора аренды N 5-1841 от 25.06.2009 земельного участка площадью 11197 кв.м., кадастровый номер 66:41:0501061:50, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 204, выраженный в заявлении о погашении записи о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в отношении объекта - наименование: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: место размещения гостиницы (1-й пусковой комплекс), площадь: 11197 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0501061:50, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 204,

- обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области восстановить запись о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в отношении объекта - наименование: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: место размещения гостиницы (1-й пусковой комплекс), площадь: 11197 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0501061:50, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 204.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Доминвест" (далее - ООО АН "Доминвест", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра по Свердловской области, регистрирующий орган).

В ходе рассмотрения дела заявитель уточнил требования, просил признать недействительным односторонний отказ от договора аренды земельного участка N 5-1841 от 25.06.2009, выраженный в заявлении о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении ограничения (обременения) права от 31.03.2016. Уточнение требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.05.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО СП "Экспо-Рем" обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что договор аренды является действующим, запись о государственной регистрации договора не была погашена, арендодатель с требованием о возврате участка не обращался, акт приема-передачи земельного участка между администрацией и ООО СП "Экспо-Рем" не подписывался. По мнению заявителя жалобы, квалификация судом дополнительного соглашения от 03.12.2015 к договору как недействительная сделка является необоснованной. Отмечает, что судом не указано основание недействительности сделки. Считает, что процедура расторжения договора аренды Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области не соблюдена, отсутствие на земельном участке строительных работ не является основанием для расторжения договора.

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство, заинтересованное лицо) представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых заинтересованное лицо выразило несогласие с приведенными в ней доводами, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От третьих лиц письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО СП "Экспо-Рем" поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.06.2009 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО СП "Экспо-Рем" (арендатор) заключен договор аренды N 5-1841 земельного участка площадью 11197 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0501061:50, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 204, и предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиницы (1-й пусковой комплекс).

Срок действия договора установлен с 18.06.2009 по 17.06.2012 (пункт 6.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 31.12.2009 (регистрационная запись N 66-66-01/422/2009-777).

27.07.2011 судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Екатеринбурга УФССП по Свердловской области был наложен арест на указанный земельный участок (постановление о наложении ареста от 27.07.2011).

Судебным приставом-исполнителем Верх-Исетского отдела УФССП по Свердловской области 15.05.2013 вынесено постановление о наложении ареста на право аренды ООО СП "Экспо-Рем" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501061:50. Соответствующая запись об аресте внесена в ЕГРН (уведомление регистрирующего органа от 21.05.2013 N 19-14/776).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 06.08.2013 арест на право аренды отменен. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 13.11.2014 отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501061:50.

14.09.2015 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снятии ареста с недвижимого имущества, а также отменены меры о запрете на совершение регистрационных действий на принадлежащий заявителю на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501061:50.

Согласно уведомлению от 17.09.2015 N 9-17/4512 Управления Росреестра по Свердловской области 15.09.2015 произведена государственная регистрация прекращена ареста.

03.12.2015 между Министерством и обществом СП "Экспо-Рем" подписано дополнительное соглашение от 03.12.2015 к договору аренды N 5-1841 от 25.06.2009, согласно которому арендатор имеет право передать участок в субаренду, а также передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также вправе отдать арендные права участка в залог в пределах срока действия настоящего договора с согласия арендодателя.

Дополнительное соглашение от 03.12.2015 зарегистрировано 25.02.2016, запись регистрации N 66-66/001-66/001/334/2016-215/1.

Вслед за этим, 31.03.2016 в Управление Росреестра по Свердловской области обратилось Министерство в лице своего представителя Щепелина Д.Н., действующего по доверенности от 17.02.2016, с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права в виде аренды земельного участка.

К заявлению приложено письмо Администрации г. Екатеринбурга от 06.07.2012 N 0132/01-10/2695, в котором администрация согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила общество СП "Экспо-Рем" об отказе от договора аренды N 5-1841 от 25.06.2009, поскольку срок этого договора истек 17.06.2012 и строительство на земельном участке не ведется. К уведомлению приложены сведения с сайта "Почта России", согласно которым уведомление об отказе от договора аренды получено обществом СП "Экспо-Рем" 14.07.2012.

Помимо этого, в письме от 15.03.2016 N 23.5-01/002/459 администрация сообщила Министерству, что арендная плата за участок обществу СП "Экспо-Рем" с 15.10.2012 не начислялась, администрация отказалась от этого договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством направления арендатору уведомления от 06.07.2012 N 0132/01-10/2695, в связи с чем, указанный договор прекратил свое действие по истечение трех месяцев, то есть с 15.10.2012.

Направление 31.03.2017 Министерством в Управление Росреестра по Свердловской области заявления о внесении в ЕГРП записи о прекращении права аренды послужило основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды прекратил свое действие, дополнительное соглашение от 03.12.2015 к данному договору аренды является недействительной сделкой. Также суд пришел к выводу о наличии в действиях общества СП "Экспо-Рем" признаков недобросовестности.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено, что 14.07.2012 заявителем получено уведомление администрации об отказе от договора аренды.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая истечение срока действия договора, отсутствие на земельном участке объектов недвижимости заявителя, а также то, что строительные работы на участке не ведутся, принимая во внимание получение заявителем уведомления об отказе от договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды земельного участка от 25.06.2009 прекратил свое действие.

Установив недобросовестность действий заявителя при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, приняв во внимание, что арендные отношения прекратились в 2012 году, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что дополнительное соглашение от 03.12.2015 к данному договору аренды является недействительной сделкой.

После 01.03.2015 земельный участок, свободный от расположенных на нем объектов недвижимости, мог быть предоставлен в аренду только по результатам торгов. Соответственно, действия по заключению дополнительного соглашения от 03.12.2015 нарушают указанные императивные требования Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельных участков только по результатам торгов, и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются ничтожными.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

При рассмотрении дела судом установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в решении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Доводы жалобы о том, что в результате конклюдентных действий сторон арендные отношения продолжились, договор аренды от 25.06.2009 N 5-1841 является действующим, не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречат материалам дела, в силу чего подлежат отклонению.

Договор аренды был прекращен администрацией в одностороннем порядке, в связи с чем, арендные отношения прекратились.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик знал о расторжении договора аренды. В рамках дела N А60-36284/2013 ответчик в качестве возражений на иск указывал на расторжение договора администрацией (в частности в апелляционной жалобе на решение от 03.12.2012, что подтверждается электронным делом).

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда от 18.05.2018 является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 мая 2018 года по делу N А60-537/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Т.Л. Зеленина