Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2018 г. N 11АП-11721/18

г. Самара

31 августа 2018 г.

Дело N А65-1097/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 августа 2018 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вишневской В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 августа 2018 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июня 2018 года, принятое по делу N А65-1097/2018, судья Андреев К.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "АК БАРС ЧЕЛНЫ" (ОГРН 1131650021216, ИНН 1650275639), город Москва,

к муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), Республика Татарстан, город Набережные Челны,

о признании уведомления Исполкома ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

с участием представителя истца Назырова Т.Ш. (доверенность от 10.01.2018 г.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АК БАРС ЧЕЛНЫ" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны о признании уведомления от 14.06.2017 г. ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки - признать договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. действующим.

В обоснование своего требования истец указал, что оспариваемое уведомление мотивировано ответчиком подпунктом "з" пункта 4.1.4 договора - отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта. Между тем истец указывает, что разрешение на строительство объектом капитального строительства - многоквартирных домов в границах территории допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденным проектом планировки территории и проектом межевания территории. 21.11.2013 г. Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны постановлением N 7027 постановил выполнить корректировку проекта планировки и определить границы проектирования, однако до настоящего времени указанное постановление не исполнено.

Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны представил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении иска, поскольку действующее законодательство не содержит оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство до завершения корректировки проектной документации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июня 2018 года иск удовлетворен.

Уведомление от 14.06.2017 г. N 02/2100 в части указания на то, что договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а является расторгнутым с момента получения уведомления - признано недействительным.

Применены последствия недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а действующим.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным актом, Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей просьбы ответчик указал, что корректировка проектной документации не препятствует заявителю получить разрешение на строительство, договор был расторгнут по уведомлению в соответствии с действующим законодательством.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 28.08.2018 г. принял участие представитель истца Назыров Тагир Шамилевич, действующий на основании доверенности от 10.01.2018 г., выданной за подписью генерального директора ООО "АК БАРС ЧЕЛНЫ" Нуртдинова Р.Р.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

17.01.2014 г. МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (арендодатель) и ООО "АК БАРС ЧЕЛНЫ" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 358/а, по условиям которого на основании протокола аукционной комиссии о результатах аукциона от 31.12.2013 г. N 2-РА договора купли-продажи права заключения договора аренды земельных участков от 09.01.2014 г. N 1-ДК/а арендодатель предоставляет арендатору земельные участки: площадью 76467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:050305:1118), площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:050305:28), площадью 3071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:050305:22), находящиеся по адресу Республика Татарстан, г.Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. Участки предоставляются для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

Договор заключен сроком на 10 лет.

Согласно пункту 4.1.4 договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель имеет право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными.

К существенным условиям стороны сделки отнесли отсутствие по истечении трех лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Актом приема-передачи от 17.01.2014 г. подтверждается передача арендодателем земельных участков арендатору.

Согласно кадастровой выписке о земельных участках, земельные участки предназначены для комплексного освоения в целях строительства многоэтажной жилой застройки.

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков была размещена информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков площадью 76467 кв.м. (кадастровый номер 16:52:050305:1118), площадью 6400 кв.м. (кадастровый номер 16:52:050305:28), площадью 3071 кв.м. (кадастровый номер 16:52:050305:22), находящихся по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, в 19 микрорайоне Центрального района города. В пункте 5 данного извещения указано, что максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования участков - 10 лет.

Письмом N 02/2100 от 14.06.2017 г. МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" предложил ООО "АК БАРС ЧЕЛНЫ" расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а и в течении 30 дней с момента получения настоящего уведомления освободить арендуемые земельные участки и передать по акту приема-передачи Исполнительному комитету. Уведомление также содержало указание на то, что договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а является расторгнутым с момента получения уведомления.

Указанные обстоятельства послужили основанием для истца основанием к обращению в суд с иском о признании уведомления от 14.06.2017 г. N 02/2100 ничтожной сделкой и применить последствия недействительности ничтожности сделки - признать договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а, действующим.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.11.2017 г. по делу N А65-21172/2017 было отказано в удовлетворении иска ООО "АК БАРС ЧЕЛНЫ" о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а (в части увеличения срока строительства) и иска МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны" о расторжении указанного договора аренды. При этом судом установлено, что поскольку договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а прекратил свое действие на основании уведомления МКУ "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны" N 02/2100 от 14.06.2017 г., а поэтому внесение изменение и расторжение договора, действие которого прекращено невозможно.

Указанное решение было отменено постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.05.2018 г., при этом судом кассационной инстанции было указано, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. При этом существенным нарушением признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное законом право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу этого суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расторжение договора аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а, поскольку данный договор был заключен на срок 10 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Уведомление от 14.06.2017 г. N 02/2100 содержало указание на то, что договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а является расторгнутым с момента получения уведомления.

Таким образом, поскольку договор был заключен на срок более 5 лет фактически данное уведомление являлось односторонним отказом арендодателя от исполнения обязательств по договору аренды, что нарушает пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку соответствующего судебного акта о расторжении договора ответчиком не получено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое истцом уведомление в части указания на то, что договор аренды является расторгнутым с момента его получения является недействительным соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Заявитель апелляционной жалобы в жалобе не привел какие-либо доводы в обоснование отказа применения в деле положений Земельного кодекса Российской Федерации, а приведенные в жалобе положения не отражают мотивы этого.

Таким образом вывод суда первой инстанции о недействительности уведомления от 14.06.2017 г. N 02/2100 о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а является правильным.

Кроме того в рамках рассматриваемого дела истцом заявлено, а судом удовлетворено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем признания договора аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а действующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку ответчиком не представлены какие-либо иные основания для расторжения договора, договор аренды земельного участка от 17.01.2014 г. N 358/а является действующим и в данной части решение суда также является верным.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 июня 2018 года, принятое по делу N А65-1097/2018, оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева Н.Ю. Пышкина