Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2018 г. N 15АП-12300/18

город Ростов-на-Дону

06 сентября 2018 г.

дело N А32-5036/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.

при участии:

от истца: представитель Кувалдин В.А., доверенность зарегистрирована в реестре N 23/181-н/23-2018-2-658 от 28.08.2018;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 по делу N А32-5036/2017 по иску индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012) к индивидуальному предпринимателю Гильмутдинову Эдуарду Рашидовичу

(ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) о расторжении договора, взыскании задолженности и пени, принятое в составе судьи Шепель А.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Таварян Венера Гайковна (далее - истец, ИП Таварян В.Г.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гильмутдинову Эдуарду Рашидовичу (далее - ответчик, ИП Гильмутдинову Э.Р.) о расторжении договора аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 549 351,61 руб., пени в размере 121 345,92 руб., 5 338 047,10 руб. за самовольное пользование недвижимым имуществом и расходов по оплате государственной пошлины (с учетом уточнения первоначальных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу N А32-5036/2017 отменены, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования всех представленных ответчиком в материалы дела документов, касающихся частичной оплаты задолженности. Проверить, какая именно перепланировка была согласована сторонами, изучить методологию расчетов за самовольное пользование недвижимым имуществом.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что первые два платежа произведены арендатором до даты подписания договора аренды в счет постоянной части арендной платы, что подтверждается актами сверки за период с 2013 по 2016 годы, включительно. После подписания и государственной регистрации договора от 08.03.2014 N 17 стороны заключали дополнительные соглашения к нему, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В то же время отсутствие государственной регистрации данных соглашений не препятствовало исполнению сторонами закрепленных ими условий. Сложившийся между контрагентами порядок расчетов не оспаривался, претензий по вопросам нарушения сроков оплаты арендодатель не предъявлял. Задолженность по договору, с учетом дополнительных соглашений, отсутствует, поскольку фактически оплата производилась авансом (за предстоящий месяц). Двусторонние акты сверки за 2013, 2014, 2015 и 2016 год суды не исследовал, тогда как по информации, в них содержащейся, у арендатора имелась переплата по арендным платежам (по состоянию на 31.12.2016 - в размере 420 004 рублей). Данные акты являются финансовыми документами, признанными обеими сторонами, и свидетельствуют об отсутствии финансовых претензий арендодателя к арендатору по оплате. Требование о расторжении договора аренды от 08.03.2014 N 17 не подлежало удовлетворению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиком как арендатором пунктов 1, 2, 4 статьи 619 Гражданского кодекса. Истец не обосновал расчет предъявленной ко взысканию суммы задолженности (период расчета, ставка месячной арендной платы). Наличие самовольной перепланировки, занятие арендатором помещений смежных с арендуемыми, материалами дела не подтверждено (акт осмотра помещения составлен и подписан в одностороннем порядке, представители истца без уведомления ответчика проникли в арендуемые помещения); уведомление о предстоящей проверке объекта аренды в адрес арендатора не направлялось. Представленные в материалы дела копии технического плана и акт осмотра нежилого помещения от 13.01.2017 не могут являться надлежащими доказательствами, поскольку получены с нарушением действующего законодательства (арендодатель должен был направить арендатору письменное уведомление о дате и времени проведения юридически значимых действий). В то же время ответчик не отрицает факт демонтажа стеклянно-фасадной перегородки с входной дверью с цокольного этажа на первый этаж в конце 2015 года (проведенного с разрешения арендодателя). Однако, уведомление арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства отсутствует, срок досудебного урегулирования спора не выдержан. В доверенностях представителей истца отсутствуют полномочия на подписание и направление досудебной претензии по договору. Доказательства, подтверждающие обоснованность требования о взыскании 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование помещениями, не представлены.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобе без удовлетворения.

От истца поступили дополнительные пояснения по существу спора.

От ответчика поступило ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы ввиду невозможности явки в судебное заседание по причине нахождения в командировке и желании личного участия.

В судебном заседании представитель истца возражал против отложения рассмотрения апелляционной жалобы; поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу и дополнений к нему.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции полагает его подлежащим отклонению ввиду следующего.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Обосновывая ходатайство об отложении судебного заседания, ответчик указал на невозможность явки в связи с нахождением в командировке.

Апелляционный суд полагает, что поскольку ответчик уведомлен о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно, постольку имел возможность направить в суд своего представителя. Обстоятельства, свидетельствующие о невозможности явки в судебное заседание предпринимателя, последним не приведены. Ответчиком также не указано на необходимость представления им дополнительных документов или дачи дополнительных пояснений.

Поскольку реализация процессуальных прав возможна не только посредством личного участия в судебных заседаниях, но и путем направления соответствующих документов в суд по почте или электронной связью, явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции обязательной не признана, ответчик выразил свою позицию в апелляционной жалобе. Оснований для отложения судебного разбирательства не установлено.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу и дополнений к нему, выслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.03.2014 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 17, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение цокольного этажа N 11 здания (литера под/А) и нежилое помещение цокольного этажа N 12 здания (литера а), площадью 250 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, 15/2, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в целях, указанных в пункте 1.2 (для организации гастрономии, цеха производства кулинарии и полуфабрикатов и розничной торговли), сроком на 5 лет (с 08.03.2014 по 08.03.2018).

В силу пункта 3.1.1 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 договора. Пунктом 5.2.3 договора установлено, что постоянная часть арендной платы вносится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя с 1-го по 5-е число предстоящего месяца. Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных арендатором электроэнергии, воды и загрязнений, теплу, вывозу отходов, увеличенной на 6,38% (пункт 5.3.1), и уплачивается в течение 3-х дней с момента выставления счета (пункт 5.3.4).

Дополнительными соглашениями от 01.03.2015, 22.09.2015, 25.12.2015 постоянная часть арендной платы согласована в размерах, соответственно, 385 000 рублей, 300 800 рублей, 325 000 рублей, 345 000 рублей (т. 1, л.д. 22-25); дополнительным соглашением от 01.05.2016 переменная часть арендной платы увеличена на 7,53% (т. 1, л.д. 26).

В соответствии с пунктом 3.2.7 договора арендатор вправе осуществлять перепланировку, если при ее проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, с письменного согласия арендодателя.

Положениями пункта 7.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 15-19).

По акту приема-передачи от 08.03.2014 недвижимое имущество передано арендатору (т. 1, л.д. 20, 21).

13 января 2017 года истец инициировал проведение комиссионной проверки, по итогам которой составлен акт от указанной даты, зафиксировавший, что арендатор самовольно занял помещения, смежные с арендуемыми, ввиду чего общая площадь объекта аренды составила 361,3 кв.м в результате произведенной перепланировки путем частичного сноса перегородок и возведения новых (т. 1, л.д. 54).

В адрес ответчика направлена с претензия от 19.01.2017 с требованием о необходимости погашения задолженности, выплаты денежных средств за самовольное использование помещений, освобождении помещений и расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 58-62).

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием обращения истца с иском в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения в том числе вручить его под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Судом установлено, что досудебный порядок расторжения договора аренды посредством направления заказным письмом с уведомлением о вручении истцом был соблюден, что подтверждается представленными в материалы дела почтовой квитанцией о направлении претензии, а также уведомления о вручении данной претензии ответчику 25.01.2017.

В соответствии с пунктом 7.2. договора за систематическое несвоевременное внесение арендной платы (более трех раз) арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора.

Поскольку факт систематического нарушения условий договора аренды ответчиком в части своевременного внесения арендных платежей, в том числе более трех раз, а также факт самовольной перепланировки без письменного согласования истца и факт самовольного занятия помещений подтверждается представленными в дело доказательствами - акты сверки взаимных расчетов за 2014, 2015, 2016 года, подписанные сторонами, представленными для обзора суда оригиналы счетов и платежных поручений за 2014, 2015, 2016, 2017 года, с предоставлением в дело копий платежных поручений и счетов за 2017 год, технический план помещений цокольного этажа, подготовленный кадастровым инженером Титаренко Е.С., суд первой инстанции пришел к верному выводу о правомерности требования о расторжении договора аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014, заключенного между индивидуальным предпринимателем Таварян Венерой Гайковной и индивидуальным предпринимателем Гильмутдиновым Эдуардом Рашидовичем, подлежащим удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 549 341 рубль 61 копейка.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из предоставленных суду истцом расчетов, которые при новом рассмотрении дела перепроверены судом с учетом указаний Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, отраженных в постановлении от 30.01.2018, ко взысканию предъявлена задолженность по оплате арендной платы за период: январь - июнь 2017 года. При этом в ходе проверки обоснованности расчета установлено, что для расчета задолженности по постоянной части арендной платы принят размер арендной платы, согласованный сторонами и составляющий 385 000 рублей в месяц. Расчет задолженности по переменной части складывался из объема потребленных ответчиком коммунальных ресурсов с применением согласованных сторонами повышающих коэффициентов.

Как следует из представленных истцом расчетов на 31 марта 2017 года, сумма задолженности включает в себя только задолженность по переменной части арендной платы.

Уточняя исковые требования, истцом представлен новый расчет по состоянию на 08 июня 2017 года. Указанным расчетом учтены суммы оплаты постоянной части арендной платы (платежные поручения N 1218 от 09.01.2017 и N 1287 от 08.02.2017), в общей сумме 770 000 рублей, сумма оплаты переменной части арендной платы (платежное поручение N 1323 от 10.03.2017) в размере 153 290 рублей 66 копеек, а также сумма переплаты, отраженная в акте сверки по состоянию на 01.01.2017 года в общей сумме 420 004 рубля 00 копеек и включающая в себя платежи, произведенные ответчиком 11.12.2013 в сумме 270 968 рублей и 21.02.2014 в сумме 350 000 рублей. При этом в расчете учтено, что ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы за январь, февраль и март 2017 года, а также частичная оплата переменной части арендной платы.

Выполняя указания суда кассационной инстанции о необходимости проверки всех документов, подтверждающих оплату ответчиком задолженности, истом представлены следующие пояснения, подтвержденные материалами дела.

Фактические отношения между сторонами по использованию ответчиком указанных помещений начались в январе 2014 года, что подтверждается имеющимся в материалах дела договором подряда на ремонтно-строительные работы от 06 января 2014 года.

Таким образом, фактически ответчик начал использовать данные помещения в январе - феврале 2014 года, в связи с чем им и были произведены оплаты 11.12.2013 в сумме 270 968 руб. и 21.02.2014 года в сумме 350 000 руб. Данное обстоятельство подтверждается также и платежными поручениями N 857 от 16.12.2013 года и N 748 от 27.02.2014 года.

Учитывая, что на тот момент договор аренды еще не был заключен, счета в адрес ответчика не выставлялись и оплата со стороны ответчика производилась за фактическое использование занимаемых помещений, в которых им производились ремонтные работы для подготовки помещений к использованию в целях организации гастрономии, цеха производства полуфабрикатов, а также розничной торговли.

Таким образом, переплаты по договору аренды со стороны ответчика отсутствуют, а указанные оплаты произведены за фактическое пользование помещениями, в отношении которых в дальнейшем был заключен договор аренды.

При подписании договора аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014 между сторонами был подписан акт приема-передачи помещений, при этом конфигурация помещений соответствовала данным технического паспорта.

В дальнейшем, 21 апреля 2014 года по согласованию сторон ответчик заключил договор N 1 субаренды нежилого помещения с ООО "Инвест-Юг", единственным учредителем и директором которого являлся сам ответчик. Предметом договора N 1 субаренды нежилого помещения от 21.04.2014 являлась сдача в арену субарендатору части нежилого помещения N 11 площадью 60 кв.м. цокольного этажа здания литер под/А, по адресу: г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, дом 15/2, местоположение которого определено сторонами в поэтажном плане технического паспорта БТИ (Приложение N 1).

Таким образом, поскольку к договору N 1 субаренды нежилого помещения от 21.04.2014 приложен технический паспорт БТИ, что подтверждается также и материалами регистрационного дела N 23:43:0206024:450, следовательно, ответчик располагал информацией о конфигурации арендуемых им помещений по договору аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014.

Исходя из изложенного, платежи, произведенные ответчиком 11.12.2013 в сумме 270 968 руб. и 21.02.2014 года в сумме 350 000 руб. являются платежами за фактическое пользование помещениями до заключения договора аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014; на момент заключения договора аренды ответчик располагал информацией о параметрах и конфигурации арендуемых помещений.

Как было указано, согласно пункта 5.1 договора аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014 арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Пунктом 5.2.3 договора аренды предусмотрено, что оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя с 1 по 5 число, за предстоящий месяц.

Оплата переменной части арендной платы производится в течение 3-х дней с момента выставления счета (пункт 5.3.4 договора).

При этом пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон, либо в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным настоящим договором или действующим законодательством РФ (ст.ст. 619, 620 ГК РФ). За систематическое несвоевременное внесение арендной платы (более 3-х раз) арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора (пункт 7.2 договора).

Как следует из актов сверки взаимных расчетов за 2013 - 2016 года со стороны Ответчика имеет место систематическое нарушение сроков оплаты.

Так, в апреле 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 07.04.2014 года (п/п 252), нарушение срока оплаты на 2 дня. В мае 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 06.05.2014 года (п/п 769), нарушение срока на 1 день. В июле 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 08.07.2014 года (п/п 22), нарушение срока оплаты на 3 дня. В августе 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 07.08.2014 года (п/п 38), нарушение срока оплаты на 2 дня. В сентябре 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 10.09.2014 года (п/п 67), нарушение срока оплаты на 5 дней. В октябре 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 08.10.2014 года (п/п 96), нарушение срока оплаты на 3 дня. В ноябре 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 07.11.2014 года (п/п 124), нарушение срока оплаты на 2 дня. В декабре 2014 года оплата постоянной части арендной платы произведена 08.12.2014 года (п/п 166), нарушение срока оплаты на 3 дня. В январе 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена 14.01.2015 года (п/п 190), нарушение срока оплаты на 9 дней. В феврале 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена 09.02.2015 года (п/п 217), нарушение срока оплаты на 4 дня. С 1 марта 2015 года размер постоянной части арендной платы составил 385 000 рублей, что подтверждается Дополнительным соглашением N б/н от 01.03.2015 года.В марте 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена 12.03.2015 года (п/п 255), таким образом нарушение срока оплаты составляет 7 дней. В апреле 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена 13.04.2015 года (п/п 288), нарушение срока оплаты на 8 дней. В мае 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 12.05.2015 года (п/п 315 на сумму 350 000 руб.), нарушение срока оплаты на 7 дней и 15.05.2015 года (п/п 321 на сумму 35 000 руб.), нарушение срока оплаты на 10 дней. В июне 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 11.06.2015 года (п/п 350 на сумму 340 000 руб.), нарушение срока оплаты на 6 дней, частично 19.06.2015 года (п/п 358 на сумму 40 000 руб.), нарушение срока оплаты на 14 дней и частично 25.06.2015 года (п/п 364), нарушение срока оплаты на 20 дней. В июле 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 09.07.2015 года (п/п 372 на сумму 275 000 руб.), нарушение срока оплаты на 4 дня и частично 16.07.2015 года (п/п 380 на сумму 110 000 руб.), нарушение срока оплаты на 11 дней. В августе 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 13.08.2015 года (п/п 404 на сумму 300 000 руб.), нарушение срока оплаты на 8 дней и частично 19.08.2015 года (п/п 410 на сумму 100 000 руб.), нарушение срока оплаты на 14 дней. В сентябре 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 10.09.2015 года (п/п 436 на сумму 290 000 руб.), нарушение срока оплаты на 5 дней и частично 17.09.2015 года (п/п 445 на сумму 95 000 руб.), нарушение срока оплаты на 12 дней. В октябре 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 01.10.2015 года (п/п 461 на сумму 65 000 руб.), нарушение срока оплаты отсутствует, частично 15.10.2015 года (п/п 481 на сумму 300 800 руб.), нарушение срока оплаты на 10 дней, и частично 22.10.2015 года (п/п 492), нарушение срока оплаты 17 дней. С 01 ноября 2015 года сумма оплаты постоянной части арендной платы была установлена в размере 300 800 рублей, что подтверждается Дополнительным соглашением N 2 от 22 сентября 2015 года. В ноябре 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена 12.11.2015 года (п/п 520), нарушение срока оплаты на 7 дней. В декабре 2015 года оплата постоянной части арендной платы произведена 10.12.2015 года (п/п 562), нарушение срока оплаты на 5 дней. Согласно Дополнительного соглашения N 3 от 25.12.2015 года на период январь - март 2016 года размер постоянной части арендной платы сохранен в размере 300 800 рублей. В январе 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена 11.01.2016 года (п/п 602), нарушение срока оплаты на 6 дней. В феврале 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 09.02.2016 года (п/п 661 на сумму 250 800 руб.), нарушение срока оплаты на 4 дня и частично 11.02.2016 года (п/п 662 на сумму 50 000 руб.), нарушение срока оплаты на 6 дней. В марте 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 03.03.2016 года (п/п 696 на сумму 100 000 руб.), нарушение срока оплаты отсутствует, и частично 09.03.2016 года (п/п 700 на сумму 200 800 руб.), нарушение срока оплаты на 4 дня. Согласно Дополнительного соглашения N 4 от 01.03.2016 года размер постоянной части арендной платы на период апрель, май 2016 года составил 325 000 руб., а за период июнь - декабрь 2016 года 345 000 руб. В апреле 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена 07.04.2016 (п/п 757), нарушение срока оплаты на 2 дня. В июне 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведеначастично 09.06.2016 года (п/п 871 на сумму 315 000 руб.), нарушение срока оплаты на 4 дня, частично 10.06.2016 года (п/п 875 на сумму 30 000 руб.), нарушение срока оплаты на 5 дней. В июле 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 07.07.2016 года (п/п 906 на сумму 250 000 руб.), нарушение срока оплаты на 2 дня, частично 11.07.2016 года (п/п 907 на сумму 95 000 руб.), нарушение срока оплаты на 6 дней. В августе 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена частично 05.08.2016 года (п/п 951 на сумму 100 000 руб.), нарушение срока оплаты отсутствует, частично 11.08.2016 года (п/п 962 на сумму 200 000 руб.), нарушение срока оплаты на 6 дней, частично 12.08.2016 года (п/п 965 на сумму 30 000 руб.), нарушение срока оплаты на 7 дней и частично 15.08.2016 года (п/п 967 на сумму 15 000 руб.), нарушение срока оплаты на 10 дней. В сентябре 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена 07.09.2016 года (п/п 1001), нарушение срока оплаты на 2 дня. В ноябре 2016 года оплата постоянной части арендной платы произведена 07.11.2016 года (п/п 1082), нарушение срока оплаты на 2 дня. В январе 2017 года оплата постоянной части арендной платы произведена 09.01.2017 года (п/п 1218), нарушение срока оплаты на 4 дня. В феврале 2017 года оплата постоянной части арендной платы произведена 08.02.2017 года (п/п 1287), нарушение срока оплаты на 3 дня. С марта 2017 года оплата постоянной части арендной платы ответчиком не производилась.

При таких обстоятельствах со стороны ответчика имеет место систематическое нарушение сроков оплаты только постоянной части арендной платы более трех раз, что уже в силу пункта 7.2 договора аренды, с учетом положений статей 619 и 620 ГК РФ дает истцу право требовать досрочного расторжения договора аренды.

Кроме того, исходя из представленных в суде первой инстанции расчетов, по состоянию на 31 марта 2017 года со стороны ответчика образовалась задолженность по оплате переменной части арендной платы в общей сумме 394 341,61 руб.

Таким образом, учитывая, что за апрель, май и июнь 2017 года оплата постоянной части арендной платы не поступала, то общая сумма задолженности составляет: 394 341,61 руб. (остаток долга за март 2017 г.) + 385 000,00 руб. (арендная плата за апрель 2017 года) + 385 000,00 руб. (арендная плата за май 2017 года) + 385 000,00 руб. (арендная плата за июнь 2017 года) = 1 549 341,61 руб.

Судом установлено, что истцом в окончательном расчете допущена техническая ошибка, и реальная сумма задолженности по оплате арендной платы составляет 1 591 357 рублей 30 копеек.

Судом исследованы доводы ответчика о несогласии с суммой задолженности и признаны несостоятельными в связи с тем, что они опровергаются представленными в суд, в том числе и стороной ответчика, материалами дела - платежными поручениями за январь - июнь 2017 года, счетами за январь - июнь 2017 года.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что истцом не заявлено об уточнении исковых требований в части выявленной технической ошибки, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по оплате арендной платы в размере 1 549 341 рубль 66 копеек являются обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил условия договора, истец заявил требование о взыскании пени в размере 121 345 рублей 92 копейки.

В соответствии с пунктом 7.2. договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы арендной платы.

Доводы ответчика о несогласии с применением пункта 7.2. договора аренды, а также ссылка на положения обычаи делового оборота, предусмотренные в статье 5 Гражданского кодекса Российской Федерации судом проверены и признаны несостоятельными.

Пункт 1 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе. При этом пункт 2 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обычаи, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются.

При таких обстоятельствах, учитывая, что и законом (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), и договором аренды (пункты 3.1.1., 5.1., 5.2.3., 5.3.4. договора аренды), предусмотрены конкретные сроки внесения арендной платы в полном объеме, положения пункта 1 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/201 указано, что уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Ответчик не заявил об уменьшении размера пени, не представил доказательств явной несоразмерности.

Как следует из представленного истцом расчета суммы пени, в ней учтены периоды задолженности по оплате исключительно постоянной части арендной платы за 2014-2016 года и периоды задолженности по арендной плате (постоянная часть и переменная часть арендной платы) за январь - июнь 2017 года. Периоды задолженности, а также суммы задолженности, принимаемые к расчету, соответствуют представленным в материалы дела документам (акты сверки взаимных расчетов за 2014, 2015, 2016 года), а также счетам и платежным поручениям за 2017 год.

В связи с чем, требование истца о взыскании пени подлежит удовлетворению в размере 121 345 рублей 2 копейки.

Истец заявил требование о взыскании денежных средств за самовольное пользование помещениями в размере 5 338 047 рублей 10 копеек.

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При новом рассмотрении дела судом учтено постановление от 30.01.2018 года Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, в котором указано о необходимости проверки, какая именно перепланировка была согласована сторонами, обсуждения вопроса о назначении судебной экспертизы для определения характера перепланировки и ее параметров.

Согласно пункта 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При новом рассмотрении судом предложено сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы, который также предлагался сторонам и в ходе первоначального рассмотрения.

Учитывая, что от сторон не поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы, а также не было заявлено согласие на проведение судебной экспертизы, суд рассматривает вопрос о проведении ответчиком самовольной перепланировки исходя из имеющихся в материалах дела доказательств.

Как следует из материалов дела, письмом исх. N 3 от 06.11.2015 ответчик обратился к истцу с просьбой согласовать демонтаж стеклянно-фасадной перегородки с входной дверью с цокольного этажа на первый этаж. Ответ на данное письмо в материалы дела сторонами не предоставлен.

В материалы дела предоставлено письмо истца N 2 от 23.12.2016, содержащее требование о восстановлении стеклянно-фасадной перегородки с входной дверью с цокольного этажа на первый этаж, со ссылкой на письмо ответчика исх. N 3 от 06.11.2015. Каких-либо иных писем, направленных на согласование других перепланировок сторонами суду не представлено.

В материалы дела истцом предоставлен технический план помещений цокольного этажа, подготовленный кадастровым инженером Титаренко Е.С. от 13.01.2017, а также акт комиссионной проверки от 13.01.2017 года. Согласно указанных документов, в отношении арендуемых ответчиком помещений зафиксирован факт перепланировки.

Данный факт подтверждается также и представленными в дело ответчиком и истцом фотоматериалами арендуемых помещений, которые прямо подтверждают факт перепланировок арендуемых помещений.

В части самовольной перепланировки путем возведения новых перегородок, что привело к созданию помещения N 11/1, площадью 12,1 кв. м; помещения N 10/2, площадью 2,3 кв. м; помещения N 10/3, площадью 2,8 кв. м возражений со стороны ответчика не поступило.

Ответчик представил возражения только по факту самовольной перепланировки в части самовольного сноса части перегородки со смежным помещением, которое, по мнению истца, повлекло занятие ответчиком дополнительных помещений.

При первоначальном рассмотрении дела судом предлагалось сторонам рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы для определения фактов и параметров перепланировки, однако стороны ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявили.

Как указано в пункте 3 Постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства. В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Так, в материалы дела предоставлены акт комиссионного обследования от 13.01.2017 и технический план от 13.01.2017, подготовленный кадастровым инженером Титаренко Е.С. В материалы дела сторонами также предоставлены фотоматериалы арендованных помещений.

По запросу суда в материалы дела Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю предоставлены материалы реестрового дела 23:43:0206024:450, в отношении спорных помещений.

Как следует из материалов реестрового дела, к договору аренды нежилого помещения N 17 от 08.03.2014, заключенному между индивидуальным предпринимателем Таварян Венерой Гайковной и индивидуальным предпринимателем Гильмутдиновым Эдуардом Рашидовичем, не приложено приложение N 2 - кадастровый паспорт арендуемых помещений, а также технический паспорт.

Как было указано, подтверждается материалами реестрового дела, 21 апреля 2014 года между индивидуальным предпринимателем Гильмутдиновым Эдуардом Рашидовичем (ИНН 010603461960, ОГРНИП 304010602000062) - арендатор, и обществом с ограниченной ответственностью "Инвест-Юг" (ИНН 0107026280, ОГРН 1140107000483), в лице директора Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича - субарендатор, был заключен договор N 1 субаренды нежилого помещения.

Согласно пункта 1.1. данного договора субаренды арендатор обязуется предоставить Субарендатору в аренду часть нежилого помещения N 11 площадью 60 кв.м цокольного этажа здания литер под/А общей площадью 235,9 кв.м, находящегося по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, дом N 15/2, местоположение которого определено сторонами в поэтажном плане технического паспорта БТИ (Приложение N 1), именуемое далее - "Объект". При этом в пункте 1.3. договора субаренды указано, что данный договор заключен с письменного согласия арендодателя -индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны (ИНН 230805560539, ОГРНИП 306230810200012).

Как следует из материалов реестрового дела 23:43:0206024:450 к договору N 1 субаренды нежилого помещения от 21.04.2014 года приложено Приложение N 1 - поэтажный план технического паспорта БТИ.

Анализ данного поэтажного плана технического паспорта показал, что на дату заключения договора N 1 субаренды нежилого помещения, т.е. на 21 апреля 2014 года ответчик располагал информацией о конфигурации и площадях помещений N 11 и N 12, которые были переданы ему по договору N 17 аренды нежилого помещения от 08.04.2014 года.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика о том, что арендуемые помещения были ему изначально переданы в той конфигурации, которая указана в техническом плане от 13.01.2017 года судом признаются несостоятельными и не соответствующими материалам дела.

Истец в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу также указал на то, что ответчик сам утверждает, что пользовался арендуемыми помещениями в указанной в техническом плане от 13.01.2017 конфигурации с момента подписания договора аренды. Учитывая, что в материалах дела имеется представленный непосредственно ответчиком договор подряда на ремонтно-строительные работы от 06.01.2014, то есть основания утверждать, что в рамках данного договора подряда ответчиком и были произведены работы по перепланировке арендуемых помещений, а также по изменению конфигурации арендуемых помещений, связанных со сносом некапитальной перегородки между помещениями N 10 и N 11 цокольного этажа здания литер под/А, что привело к увеличению занимаемой ответчиком площади. Тем более, что акт приема-передачи помещений был подписан без проведения осмотра спорных помещений, а помещение N 10 цокольного этажа здания литер под/А с 2014 года пустовали по причине отсутствия арендаторов. Проверка, инициированная 13 января 2017 года, была вызвана тем, что в декабре 2016 года к ИП Таварян В.Г. обратились потенциальные клиенты, которые были заинтересованы в аренде помещения N 10 цокольного этажа здания литер под/А и входе осмотра которого был установлен факт пользования самовольного занятия данного помещения Ответчиком. Считаем необходимым отметить, что в материалах дела имеется видеозапись, из которой следует, что представители ответчика отказывают истцу и его представителям в доступе в помещения, которые самовольно заняты ответчиком.

Как указано истцом, ИП Таварян В.Г. стало известно (уже после вынесения оспариваемого решения (дело N А32-29283/2018 по иску ИП Гильмутдинов Э.Р. к ИП Таварян В.Г., поданному 25.07.2018) работы в рамках лдоговора подряда на ремонтно-строительные работы от 06.01.2014 были завершены 30.06.2014 года. Таким образом, на момент подписания акта приема-передачи помещений к договору аренды нежилых помещений N 17 от 08.03.2014, работы в отношении спорных помещений не были завершены, и истец не располагал на момент передачи спорных помещений ответчику информацией об объемах произведенных и планируемых работ, что позволяет истцу утверждать, что спорная перепланировка и занятие спорных помещений были произведены ответчиком изначально.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности факта самовольной перепланировки ответчиком арендованных помещений и факта самовольного занятия ответчиком дополнительных помещений.

При проверке расчета истца о взыскании платы за самовольное пользование недвижимым имуществом суд исходит из того, что площадь самовольно занятых ответчиком помещений определена в техническом плане от 13.01.2017, подготовленном независимым специалистом - кадастровым инженером Титаренко Е.С. и составляет 111,3 кв.м.

Расчет произведен истцом за весь период действия договора N 17 аренды нежилых помещений. Период расчета ответчиком не оспорен, документальных доказательств в подтверждение иного периода расчета ответчиком не предоставлено. Расчет произведен исходя из стоимости одного квадратного метра арендуемой ответчиком площади, рассчитанного исходя из общей площади помещений, арендуемых согласно договору N 17 аренды нежилого помещения и размера постоянной части арендной платы, установленной договором аренды с учетом периодов и изменений, внесенных дополнительными соглашениями к договору аренды.

Расчет судом проверен и признан обоснованным и законным. Таким образом, требование истца о взыскании 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование недвижимым имуществом подлежит удовлетворению.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2018 по делу N А32-5036/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова