Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2018 г. N 19АП-6129/18

г. Воронеж

10 сентября 2018 г.

Дело N А35-1249/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 сентября 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ольшанской Н.А.,

судей: Протасова А.И.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малюгиным П.А.,

в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Акционерного общества "Советская машинно-технологическая станция", Администрации Волжанского сельсовета Советского района Курской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 22.06.2018 по делу N А35-1249/2018 (судья Клочкова Е.В), принятое по заявлению Акционерного общества "Советская машинно-технологическая станция" (ОГРН 1024600838360, ИНН 4621000057) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 28.11.2017 N 46/022/001/2017-1138, об обязании устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к АО "Советская машинно-технологическая станция" на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 89 999 кв.м. с кадастровым номером 46:21:051404:10,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Советская машинно-технологическая станция" (далее - Общество) обратилось к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, Управление Росреестра по Курской области) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации от 28.11.2017 N 46/022/001/2017-1138, об обязании Управления устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к АО "Советская машинно-технологическая станция" на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 89 999 кв.м. с кадастровым номером 46:21:051404:10.

Решением Арбитражного суда Курской области от 22.06.2018 заявленные требования удовлетворены.

Считая принятое решение незаконным и необоснованным, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе Управление указывает, что поскольку на даты заключения договоров аренды граница спорного участка не установлена, то представленные на государственную регистрацию договоры не могли служить надлежащим доказательством того, что Обществом использовался именно земельный участок с кадастровым номером 46:21:050000:12. Указанный участок как объект недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи возник 22.12.2016 - с момента постановки его на государственный кадастровый учет, в связи с чем мог являться предметом аренды только с 22.12.2016, доказательств использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 46:21:050000:12 до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него на государственную регистрацию представлено не было.

В судебное заседание не явились представители сторон и третьего лица, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы. В силу ч. 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело было рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, решением Советского районного суда Курской области от 16.04.2013 по делу N 2-59/2013 за Муниципальным образованием "Волжанский сельсовет" Советского района Курской области признано право муниципальной собственности на 5 невостребованных земельных долей, общей площадью 32,2 га, принадлежащих Берестовскому Д.М., Берестовскому А.Д. в размере 5,0 га каждая из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 46:21:050000:12, расположенных по адресу: Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет, СПК "Родина", и принадлежащих Копылову И.И., Копыловой Е.М. в размере 7,4 каждая, из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 46:21:05000:10, расположенных по адресу: Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет, СПК "Нижнее Гурово".

Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договоры аренды земельного участка из невостребованных земель сельскохозяйственного назначения:

от 24.10.2013, срок действия договора определен с 01.12.2013 по 31.10.2014, передан Обществу по акту приема передачи от 24.10.2013;

от 31.10.2014, срок действия договора определен с 01.11.2014 по 30.09.2015, акт приема передачи от 31.10.2014,

от 01.10.2015, срок действия договора определен с 01.10.2015 по 31.08.2016, акт приема-передачи от 01.10.2015,

от 01.09.2016, срок действия договора определен с 01.09.2016 по 31.07.2017, акт приема передачи от 01.09.2016.

По условиям указанных договоров Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с правом последующего выкупа земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 333 га, расположенный в границах земельного участка с кадастровым N 46:21:050000:12 местоположение: Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет, относящийся к землям общей долевой собственности, собственники которых неизвестны (невостребованные земельные доли), в границах согласно прилагаемой к Договору схеме для использования в целях производства сельхозпродукции.

Право муниципальной собственности (общая долевая собственность - 10 га) на земельный участок с кадастровым номером 46:21:050000:12 зарегистрировано 19.08.2015.

Администрация 03.09.2015 в газете "Курская правда" N 106 (25843) разместила информационное сообщение о намерении продать долю в праве общей долевой собственности общей площадью 10 га на земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 46:21:050000:12.

Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договоры аренды земельного участка из невостребованных земель сельскохозяйственного назначения:

В связи с тем, что договор купли-продажи указанной в извещении от 03.09.2015 в газете "Курская правда" N 106 (25843) земельной доли заключен не был, Администрацией были проведены мероприятия по выделу земельных участков в счет принадлежащей муниципальному образованию земельных долей, и 25.11.2016 был утвержден проект межевания земельных участков, изготовленный по заказу АО "Советская машинно-технологическая станция".

На основании указанного проекта межевания земельных участков 12.04.2017 зарегистрировано право муниципальной собственности за муниципальным образованием "Волжанский сельсовет" на земельный участок с кадастровым номером 46:21:051404:10 площадью 89 999 +/- 2 625 кв.м., расположенный по адресу Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет.

Администрацией в газете "Курская правда" N 47 размещено 28.04.2017 извещение о возможности заключения договора аренды либо договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 89999 кв.м, кадастровый номер 46:21:051404:10, расположенного по адресу: Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет.

Общество 24.05.2017 обратилось в Администрацию с просьбой о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка.

На основании решения Собрания депутатов Волжанского сельсовета Советского района Курской области от 05.07.2017 N 23 между АО "Советская машинно-технологическая станция" и Администрацией 07.07.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 89 999 кв.м, кадастровый номер 46:21:051404:10, расположенного по адресу: Курская область, Советский район, Волжанский сельсовет. Данный участок передан по акту приема-передачи от 07.07.2017.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 07.07.2017 Общество являлось единственным лицом, обрабатывающим спорный земельный участок.

Стороны указанного договора купли-продажи 17.08.2017 обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности АО "Советская машинно-технологическая станция", представив на регистрацию решение Администрации от 18.03.2016 N 11, договор купили продажи от 07.07.2017, справку Администрации от 04.08.2017 N 122, решение Администрации от 05.07.2017 N 23, объявление в газете "Курская правда" от 28.04.2017.

В соответствии с уведомлением от 29.08.2017 N 46/022/001/2017- государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что на государственную регистрацию предоставлен договор аренды земельного участка от 01.09.2016, предметом которого является земельный участок с кадастровым N 46:21:050000:12, площадью 180,5 га, что, по мнению Управления Росреестра по Курской области не является доказательством использования земельного участка арендатором именно земельного участка с кадастровым N 46:21:051404:10, который предметом договора аренды не являлся, государственную регистрацию не проходил.

Также Управление Росреестра по Курской области указало, что в соответствии со статьей 4 Закона Курской области, от 19.12.2011 года N 104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Курской области, осуществляется с 1 января 2020 года.

В целях государственной регистрации 06.10.2017 в Управление Росреестра по Курской области представлены договоры аренды от 01.08.2017, 01.10.2015, 24.10.2013, 31.10.2014, платежные поручения от 09.12.2014 N 53679, от 08.10.2014 N 48588, от 08.08.2014 N 43914, от 20.05.2014 N 37851, от 13.02.2014 N 30156, от 10.09.2015 N 75004, от 10.06.2015 N 67535, от 10.04.2015 N 62813.

Управлением Росреестра по Курской области 28.11.2017 отказано в государственной регистрации права собственности, о чем Общество извещено сообщением от 28.11.2017 N 46/022/001/2017-1138.

В качестве оснований для отказа заинтересованное лицо сослалось на изложенные в уведомлении от 29.08.2017 N 46/022/001/2017-1138 обстоятельства, дополнительно указав, что представленные договоры аренды и платежные поручения не являются доказательством использования спорного земельного участка.

Посчитав, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации от 28.11.2017 N 46/022/001/2017-1138, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы АО "Советская машинно-технологическая станция", Общество обратилось в Арбитражный суд Курской области суд с соответствующим заявлением.

По результатам рассмотрения дела, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) условий предоставления в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 46:21:051404:10 в льготном порядке, и, соответственно, отсутствии у Управления оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на указанный земельный участок.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными и обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В силу статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется, в том числе, по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Федеральным законом N 218-ФЗ.

К заявлению государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу подпункта 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ).

Пунктом 5.1 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей.

При этом в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 (пункт 24 раздела "Практика применения земельного и градостроительного законодательства") указано, что из буквального толкования названной нормы права и ст. 12.1 Федерального закона N 101-ФЗ следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка.

При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому при возникновении судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных гл. 7 АПК РФ. К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены, в том числе договоры аренды.

Таким образом, в целях применения положений п. 5.1 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом.

Учитывая государственную регистрацию права муниципальной собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 46:21:050000:12, выделенный в счет невостребованных земельных долей, а также факт выделения из образованного таким образом участка земельного участка с кадастровым номером 46:21:051404:10, что подтверждается представленными в материалы дела проектом межевания земельных участков, кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 46:21:051404:10, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что по смыслу и в целях применения положений пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ спорный земельный участок образован из невостребованных земельных долей, перешедших в муниципальную собственность.

С учетом изложенного, суд первой инстанции признал несостоятельной ссылку Управления, что представленные на регистрацию договоры аренды заключены в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:21:050000:12, а не в отношении спорного земельного участка.

Отклоняя довод Управления, суд первой инстанции также правомерно принял во внимание, что из условий представленных в материалы дела договоров аренды следует, что их предметом является земельный участок, а не земельная доля.

Как указал суд, представленные договоры аренды от 24.10.2013, от 31.10.2014, от 01.10.2015, от 01.09.2016 позволяют установить их предмет, содержат признаки, индивидуализирующие передаваемый в аренду земельный участок, в связи с чем, довод Управления, что на момент заключения указанных договоров границы не были установлены и точное местоположение его не подтверждено, отклонен судом.

При таких обстоятельствах, факт использования спорного земельного участка до регистрации права муниципальной собственности на него с учетом представленных в материалы дела доказательств суд первой инстанции обоснованно признал доказанным.

Отклоняя довод Управления, что в рассматриваемом деле подлежит применению статья 4 Закона Курской области от 19.12.2011 N 104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области" (далее - Закон N 104-ЗКО), предусматривающая, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Курской области осуществляется с 1 января 2020 года суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2018 по делу N А35-4245/2017.

Согласно которой, установленное в статье 4 Закона N 104-ЗКО временное ограничение начала действия положения пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N101-ФЗ, подпункта 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, императивно установивших специальное основание, порядок и условия приобретения в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и выделенных в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 101-ФЗ, имеющим большую юридическую силу.

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ). Указанное означает недопустимость ограничения применения на территории Курской области законом Курской области норм пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ, подпункта 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Учитывая, что решение об отказе в государственной регистрации от 28.11.2017 N 46/022/001/2017-1138, противоречит закону, нарушает права и законные интересы Общества, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования и признал незаконными решения Управления Росреестра по Курской области.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом первой инстанции доказательств, но не опровергают их.

Судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

С учетом указанного, а также изложенных выше обстоятельств, обжалуемое решение не подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, допущено не было.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 22.06.2018 по делу N А35-1249/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.А. Ольшанская

Судьи

А.И. Протасов П.В. Донцов