Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2018 г. N 06АП-4254/18

г. Хабаровск

10 сентября 2018 г.

А16-484/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тихоненко А.А.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жуком Д.А.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области - Куприенко Л.Г., представитель по доверенности от 01.09.2017 N 1347;

от Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоева Султана Ислам оглы - Хамоев лично, Гурсков М.А., представитель по доверенности от 23.05.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоева Султана Ислам оглы

на решение от 20.06.2018

по делу N А16-484/2018

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей Столбовой С.К.

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1077907001798, ИНН 7904504519)

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоеву Султану Ислам оглы (ОГРНИП 314790726000010, ИНН 790400034321)

о взыскании 721 158 руб. 90 коп. и расторжении договора аренды земельного участка N 91 от 25.09.2014

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее - КУМИ Ленинского муниципального района, истец) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Хамоеву Султану Ислам оглы (далее - Глава КФХ Хамоев, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за 2017 год по договору аренды земельного участка от 25.09.2014 N 91 в сумме 721 158 руб. 90 коп.; о расторжении договора аренды земельного участка от 25.09.2014 N 91; обязании Главы КФХ Хамоева возвратить КУМИ Ленинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 79:03:0300001:298 из категории земель сельскохозяйственного назначения, площадью 2400,0226 га разрешенное использование - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный примерно в 830 метрах от ориентира - с. Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область по направлению на юго-запад, по акту приема-сдачи земельного участка в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу решения суда.

Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора, выразившемся в наличии задолженности по арендной плате.

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнил исковые требования (в связи с погашением ответчиком задолженности по арендной плате за 2017 год в полном объеме): просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.09.2014 N 91 и обязать ответчика возвратить земельный участок, переданный по договору аренды земельного участка от 25.09.2014 N 91, по акту приема-передачи до 15.11.2018.

Указанные уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ определением от 24.05.2018.

Решением от 20.06.2018 уточненные исковые требования судом удовлетворены: расторгнут договор аренды земельного участка N 91 от 25.09.2014, заключенный между истцом и ответчиком, ответчик обязан возвратить истцу переданный по договору аренды N 91 от 25.09.2014 земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 79:03:0300001:298, общей площадью 2400,0226 га для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства по акту в срок до 15.11.2018.

В апелляционной жалобе Глава КФХ Хамоев считает судебный акт подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование указано на несоблюдение истцом порядка расторжения договора, неполучение арендатором корреспонденции, в том числе, претензии от 25.12.2017 N 2414, содержащей предупреждение арендодателя о необходимости исполнения арендатором обязательства по внесению платы за землю в разумный срок и предложение о расторжении договора. Ссылается на одностороннее увеличение истцом размера арендной платы без информирования о том ответчика, при отсутствии публикации соответствующих нормативных актов муниципального образования. Расчет размера арендной платы представлен истцом только 27.03.2018 (после возбуждения производства по делу). При этом истцом применен коэффициент, который используют при выращивании сельскохозяйственной продукции; размер арендной платы необоснованно завышен. Указывает на оплату аренды в полном объеме в целях сохранения за собой права аренды земельного участка, несмотря на наличие возражений по ее размеру. Кроме того, ссылаясь на представленные в материалы дела доказательства, полагает документально подтвержденным факт того, что использовать по целевому назначению (для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства) спорный земельный участок ответчик не имел возможности в связи с его заболоченностью, в связи с чем выполнял работы по улучшению состояния земель.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 28.08.2018 на 11-00 часов.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу КУМИ Ленинского муниципального района выразило несогласие с изложенными в ней доводами, полагает нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей достаточным основанием для расторжения спорного договора аренды.

В судебном заседании 28.08.2018 представители сторон поддержали доводы жалобы и возражения на нее, в заседании суда в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 12-50 час. 04.09.2018; после перерыва представитель истца в заседание суда не явился, представив ходатайство о проведении заседания в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, данные ранее пояснения сторон, апелляционный суд считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела 25.09.2014 между КУМИ Ленинского муниципального района (арендодатель) и Главой КФХ Хамоевым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 91 (далее - договор аренды от 25.09.2014 N 91, договор)

По условиям пункта 1.1 договора арендатор принял в аренду земельный участок из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" общей площадью 2400,0226 га с кадастровым номером 79:03:0300001:298, расположенный примерно в 830 метрах от ориентира - с. Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область по направлению на юго-запад, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Срок аренды земельного участка установлен на пять лет - с 25.09.2014 по 24.05.2019.

Земельный участок по договору аренды от 25.09.2014 N 91 передан арендатору по акту приема-передачи от 25.09.2014, являющемуся приложением N 2 к договору аренды, при отсутствии каких-либо претензий в отношении указанного земельного участка.

Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 180 745 руб. 70 коп., которая вносится арендатором тремя платежами в год равными долями в следующие сроки: до 25 сентября текущего года, до 25 октября текущего года, до 25 ноября текущего года.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение (в бесспорном порядке) размера арендной платы, без внесения соответствующих изменений в договор.

В силу пункта 3.4 договора арендатор обязался использовать земельный участок исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора: при использовании арендатором земельного участка (в целом или его части) с существенным нарушением условий договора, либо с неоднократными нарушениями или не по назначению (п.п. 5.2.1); при существенном ухудшении земельного участка (п.п.5.2.2); при невнесении арендной платы в установленные договором сроки более двух раз подряд (п.п. 5.2.3).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области 14.10.2014, номер регистрации 79-79-01/021/2014-570.

Уведомлением от 20.06.2017 N 1008, адресованным Главе КФХ Хамоеву, КУМИ Ленинского муниципального района информировало арендатора о том, что сумма арендной платы за 2017 год составляет 787 651 руб. 42 коп., в том числе: за 1-й квартал - 194 215 руб. 42 коп. (задолженность), за 2-й квартал - 196 373 руб. 37 коп. (подлежит оплате в срок до 25 июня 2017 года), за 3-й квартал - 198 531 руб. 32 коп. (подлежит оплате в срок до 25 сентября 2017 года), за 4-й квартал - 198 531 руб. 32 коп. (подлежит оплате в срок до 20 декабря 2017 года).

Уведомлением от 05.09.2017 N 1393 арендодатель указал на необходимость оплаты арендных платежей за расчетный 2017 год (787 651 руб. 42 коп.), в том числе: за 1-й квартал - 194 215 руб. 42 коп. (задолженность), за 2-й квартал - 196 373 руб. 37 коп. (задолженность), за 3-й квартал - 198 531 руб. 32 коп. (подлежит оплате в срок до 25 сентября 2017 года), за 4-й квартал - 198 531 руб. 32 коп. (подлежит оплате в срок до 20 декабря 2017 года).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей за 2017 год (по состоянию на 21.12.2017) истец направил в адрес ответчика претензию от 25.12.2017 N 2414 с предложением в 30-дневный срок с момента получения претензии оплатить задолженность по арендной плате в сумме 721 158 руб. 90 коп. и прибыть в КУМИ Ленинского муниципального района для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 25.09.2014 N 91.

Требования, изложенные в претензии от 25.12.2017 N 2414, ответчиком не исполнены.

Указанные обстоятельства послужили основанием предъявления истцом 28.02.2018 настоящего иска в арбитражный суд.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установлено, что во исполнение определения суда первой инстанции от 07.03.2018 истцом в материалы дела и ответчику 27.03.2018 представлен расчет арендной платы по договору аренды от 25.09.2014 N 91, согласно которому арендная плата за 2017 год составила 721 158 руб. 90 коп., из которых оплате подлежало: 262 550 руб. 48 коп. - до 25 сентября 2017 года, 229 304 руб. 21 коп. - до 25 октября 2017 года, 229 304 руб. 21 коп. - до 25 ноября 2017 года.

В пояснительной записке к указанному расчету приведена формула расчета арендной платы, в том числе коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке, который устанавливался решением собрания депутатов муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области от 27.05.2016 N 256 (0,085) и постановлением Администрации муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области от 13.11.20117 N 975 (0,6).

17.05.2018 и 22.05.2018 арендатор платежными поручениями N 146012 и N 228 произвел оплату по договору аренды от 25.09.2014 N 91 за 2017 год в полном объеме - на сумму 721 158 руб. 90 коп.

Удовлетворяя уточненные требования, суд первой инстанции, принимая во внимание значительный период просрочки по внесению арендной платы, счел допущенные ответчиком нарушения в части несвоевременного внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка существенным нарушением условий договора.

Кроме того, судом принято во внимание наличие в отношении ответчика исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа по делу N А16-36/2017, выданного на основании решения Арбитражного суда Еврейской автономной области от 25.04.2017 по иску КУМИ Ленинского муниципального района о взыскании с Главы КФХ Хамоева задолженности по договору аренды от 25.09.2014 N 91 по состоянию на 26.12.2016 в размере 754 818 руб. 81 коп.

При этом судом со ссылкой на положения статей 165.1, 452, 619 ГК РФ отклонены доводы ответчика о не соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, обоснованные последним неполучением претензии от 25.12.2017 N 2414 (почтовое отправление возвращено в связи с истечением срока хранения).

Также судом отклонены возражения ответчика относительно неправомерности размера арендной платы, поскольку решение Арбитражного суда Еврейской Автономной области по делу N А16-36/2017 вступило в законную силу, ответчиком не обжаловалось, а задолженность за 2017 год оплачена им добровольно после предъявления иска в суд. Кроме того, доказательств признания договора аренды от 25.09.2014 N 91 недействительным в части размера арендной платы суду не представлено.

Между тем, судом не учтено следующее.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено судом и материалами дела, требование истца о расторжении спорного договора обосновано существенным нарушением арендатором условий договора аренды, выразившимся в несвоевременном неоднократном нарушении ответчиком сроков внесения арендных платежей.

Указанное нарушение расценено судом существенным и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды от 25.09.2014 N 91. При этом судом отклонена ссылка ответчика, в том числе, на разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку указанные разъяснения даны по вопросу расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, а в настоящем случае срок аренды - пять лет.

Вместе с тем следует отметить, что в силу досудебных уведомлений и претензии, инициирование истцом вопроса о расторжении спорного договора аренды обусловлено исключительно наличием задолженности у арендатора по арендным платежам за 2017 год.

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчиком задолженность за 2017 год погашена в полном объеме, что подтверждено соответствующими платежными документами, вследствие чего истцом и уточнены исковые требования: о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Исходя из принципа стабильности гражданского оборота, расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

По настоящему спору арендодатель получил от арендатора установленную договором плату с нарушением срока, что само по себе не может свидетельствовать о причинении истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

Следует отметить, что предшествующие претензии уведомления от 20.06.2017 N 1008 и от 05.09.2017 N 1393 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды от 25.09.2014 N 91, содержали указания на иной порядок (срок) оплаты арендных платежей по сравнению с условиями договора и иные суммы, нежели в претензии от 25.12.2017 N 2414 и в исковом заявлении от 28.02.2018.

После получения ответчиком развернутого расчета арендной платы по спорному договору на 2017 год в ходе судебного заседания 27.03.2018 арендатор оплатил долг, в связи с чем денежных требований истцом не предъявлялось.

При таком положении суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда о том, что ответчиком допущено существенное нарушение обязательства, и оплата долга осуществлена не в разумный срок, что влечет такую санкцию, как прекращение договорных отношений.

На момент принятия судом решения о расторжении договора аренды от 25.09.2014 N 91, единственное обстоятельство, названное истцом в претензии как основание для расторжения договора, было ликвидировано ответчиком в разумный срок.

Кроме того, учитывая, что нормами статьи 330 ГК РФ и условиями договора аренды от 25.09.2014 N 91 предусмотрена самостоятельная ответственность в случае просрочки исполнения денежного обязательства в виде пени в размере 0,1 % (пункт 2.2 договора), применение избранной истцом меры ответственности (расторжение договора) является несоразмерным степени существенности допущенных арендатором нарушений и нарушает баланс интересов сторон.

По условиям договора аренды от 25.09.2014 N 91 арендодателю предоставлено право требовать досрочного расторжения договора также при использовании арендатором земельного участка с существенным нарушением условий договора, при существенном ухудшении земельного участка.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о допущенном арендатором использовании земельного участка с кадастровым номером 79:03:0300001:298 не по целевому назначению, с ухудшением состояния земельного участка, равно как и доказательств предъявления арендодателем каких-либо претензий по ненадлежащему использованию Главой КФХ Хамоевым этого земельного участка.

С учетом изложенного не имеется правовых оснований, предусмотренных договором и законом, для досрочного расторжения спорного договора аренды.

Решение суда подлежит отмене, в удовлетворении уточненного иска следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии с положениями пункта 1 статьи 111 АПК РФ остаются на ответчике.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 20.06.2018 по делу N А16-484/2018 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.А. Тихоненко

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская