Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2018 г. N 07АП-8048/18

город Томск

11 сентября 2018 г.

Дело N А45-22000/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Полосина А.Л.,
судей		Киреевой О.Ю.,
		Павловой Ю.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермаковой Ю.Н. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьер" (N 07АП-8048/2018) на решение от 28.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-22000/2017 (судья Булахова Е.И.) по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный проспект, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Премьер" (630091, г. Новосибирск, ул. Крылова, дом 28/1, помещение 14, ИНН 5403341757, ОГРН 1125476163526) о взыскании 630 461,88 руб.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Премьер" к мэрии города Новосибирска о признании недействительным пункта 2.1. договора аренды земельного участка от 20.07.2015 N 121520р в части.

В судебном заседании приняли участие:

от истца: Байдина И.В. по доверенности N 01/40/07485 от 28.12.2017 (сроком до 31.12.2018)

от ответчика: Морозов А.В. по доверенности от 01.12.2017 (сроком на 1 год)

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Премьер" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за февраль 2017 в сумме 422 458,92 руб., неустойки за период с 02.09.2015 по 17.04.2018 в сумме 208 002,96 руб. по договору аренды земельного участка от 20.07.2015 N 121520р.

Общество обратилось в суд со встречным иском к мэрии о признании недействительным пункта 2.1. договора аренды земельного участка от 20.07.2015 N 121520р в части установления размера платы в размере, превышающем 2 720 000 руб. в год или 226 667 руб. в месяц с момента заключения договора и применении последствий недействительности сделки в части, в виде возврата полученного в результате переплаты.

Решением от 28.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, котором удовлетворить встречный иск, поскольку заявленное обществом требование по своей сути сводится к признанию недействительным договора аренды в части размера арендной платы, при этом достоверность величины стоимости объекта оценки может быть проверена судом путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке статьи 71 АПК РФ.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал доводы жалобы по изложенным в ней основаниям.

Истец отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела в порядке статьи 262 АПК РФ не представил; в судебном заседании его представитель возражал против доводов жалобы, полагая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 20.07.2015 между истцом и ответчика заключен договор аренды земельного участка от 20.07.2015 N 121520р, согласно условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:011890:403, площадью 28297 кв. м, с местоположением: Дзержинский район, ул. Полякова, для строительства автотранспортного предприятия.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3.2, подпунктом 8 пункта 4.2 договора аренды, арендатор взял на себя обязанность по своевременной оплате арендных платежей, которые должны вноситься ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 2.1. договора установлено, что размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 810 000 руб. в год или 400 833,33 руб. в месяц.

Между тем, ответчик в нарушение взятых на себя обязательств, арендные платежи оплачивал не надлежащим образом, в связи с чем, у него образовался долг за февраль 2017 в сумме 422 458,92 руб.

Поскольку общество оставило досудебную претензию об уплате долга и пени без удовлетворения, мэрия обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим иском.

В свою очередь, общество, полагая, что стоимость годовой арендной платы является завышенной, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о признании недействительным пункта 2.1 договора в части установления размера арендной платы в размере, превышающем 2 720 000 руб. в год или 226 667 руб. в месяц.

Принимая решение об удовлетворении первоначального иска и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции принял правильное по существу решение.

Правоотношения сторон, возникшие на основании спорного договора, регулируются нормами раздела III части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, общие положения об обязательствах) и параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Право аренды земельных участков предусмотрено статьей 22 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.

В рассматриваемом случае предусмотренная заключенным сторонами договором арендная плата за земельный участок определена в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации - постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п, с осуществлением независимым оценщиком обязательной оценки размера рыночной стоимости арендной платы, на что указано в пункте 2.1 договора аренды N 121520р и составила 4 810 000 руб.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменения и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пункт 1 статьи 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что общество на момент заключения договора аренды было согласно с его условиями, при этом не воспользовалось своими правами, предусмотренными гражданским законодательством, в том числе на составление протокола разногласий, оспаривания отчета об оценке в установленном порядке, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии обстоятельств, с которыми гражданское законодательство связывает правовую возможность уменьшения арендной платы путем признания недействительным соответствующего пункта договора в части и обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Заключив договор аренды с истцом, ответчик согласился с указанным в нем размером арендной платы. Каких-либо доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора апеллянтом в материалы дела не представлено. В то же время обязанность доказывания наличия условий, приведенных в статье 451 ГК РФ, как основания для изменения договора, в силу статьи 65 АПК РФ, лежала на истце.

Как правомерно отмечено арбитражным судом, заявленное обществом требование по своей сути сводится к несогласию с рыночной стоимостью аренды, определенной в отчете об оценке.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица), что указано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Учитывая изложенное, поскольку факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, доказательств обратного ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено, исковые требования о взыскании с общества задолженности в размере 422 458,92 руб. обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Истец просил взыскать с ответчика пени за период с 02.09.2015 по 17.04.2018 в размере 208 002,96 руб.

В силу положений статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться за счет неустойки.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определенную законом или договором (статья 330 ГК РФ).

Согласно пункту 2.3.3 договора аренды, в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Как следует из материалов дела, испрашиваемые в рассматриваемом деле истцом пени в вышеуказанном размере начислены на задолженность по арендной плате, которая признана законной, в связи с чем исковые требования в указанной части также подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Оснований для отмены обжалуемого решения суда не имеется, апелляционная жалоба общества удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на апеллянта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28.06.2018 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-22000/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьер" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

А.Л. Полосин

Судьи

О.Ю. Киреева Ю.И. Павлова