Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2018 г. N 04АП-4846/18

г. Чита

11 сентября 2018 г.

Дело N А19-10262/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козинцевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Профитстрой" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 3 июля 2018 года по делу N А19-10262/2018 (суд первой инстанции - Архипенко А.А.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Профитстрой" (ОГРН 1163850083110, ИНН 3811437686, далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653, далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным решения об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации от 16.04.2018 по заявлению ООО "Профитстрой" N 38/149/004/2017-3832; обязании устранить допущенные нарушения путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации по заявлению ООО "Профитстрой" N 38/149/004/2017-3832.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 3 июля 2018 года по делу N А19-10262/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого судебного акта в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Управление Росреестра в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.

Информация о времени и месте судебного заседания по делу размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 15.08.2018. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, отзыв на жалобу, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка, заключенного 28.07.2014 между г-кой Мальцевой Н.И. (арендодатель) и ЗАО "ИркутсГорРемСтрой" (арендатор), последнему в арендное пользование был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенный на земельном участке с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48, с целевым использованием под строительство многоквартирного жилого дома.

Земельный участок по Свидетельству о государственной регистрации права от 05.06.2014 принадлежит на праве собственности Мальцевой Н.И.

ЗАО "ИркутсГорРемСтрой" (арендатор) по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2016, заключенному с ООО "Профитстрой", передало права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенного на земельном участке с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48, по договору аренды земельного участка от 28.07.2014 - ООО "Профитстрой".

23.06.2017 ООО "Профитстрой" получено разрешение на строительство группы многоквартирных домов.

В период с июня по ноябрь 2017 года ООО "Профитстрой" вело строительство группы многоквартирных домов на арендованном земельном участке, им заключены договоры долевого участия на строительство домов, зарегистрированные в установленном порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) в силу части 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ считается находящимся в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды.

При возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога в соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Ввиду рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела N А19-18565/2018 о банкротстве ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" обособленного спора о признании недействительной уступки права аренды земельного участка от 23.11.2017, возникли основания для обращения взыскания на предмет залога - арендованный земельный участок.

На основании указанной нормы, в целях обеспечения прав граждан - участников долевого строительства 21.12.2017 в ГАУ "Иркутский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" представителем ООО "Профитстрой" было подано заявление и документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. Куйбышевский район.

При рассмотрении заявления орган регистрации установил, что в рамках и по ходатайству конкурсного кредитора определением от 13.11.2017 по делу N А19- 18565/2018 приняты обеспечительные меры, Управлению Федеральной регистрационной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Киренская, уч. 48, площадь - 9255+/-34 кв.м., разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000013:176, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на указанный земельный участок, уступки права аренды указанного участка, заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка.

16.01.2018 осуществление учетно-регистрационных действий в отношении вышеуказанного объекта недвижимости было приостановлено в соответствии с п.п.5,9 ч.1 ст.26 Закона о недвижимости сроком на 3 месяца (до 15.04.2018) по причине наличия сведений в ЕГРН о запрете осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Киренская, уч. 48, площадь - 9255+/-34 кв.м.

Поскольку заявитель документов об отмене обеспечительных мер в указанный органом регистрации срок не представил, то 16.04.2018 в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства было отказано, о чем заявителю было направлено соответствующее уведомление N38-0-1-149/3002/2017-1686, 38/149/004/2017-3832.

По мнению заявителя, содержащийся в определении от 13.11.2017 по делу N А19- 18565/2018 суда запрет не распространяется на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объекты незавершенного строительства на данном участке, поскольку такая регистрация не влечет переход права собственности на указанный участок, уступку прав аренды, заключение договоров участия в долевом строительстве.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что орган регистрации правомерно на основании части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приостановил, а затем отказал заявителю в осуществлении государственной регистрации, поскольку осуществления учетно-регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, является наличие в ЕГРН записи о праве заявителя на земельный участок, которое ограничено обеспечительными мерами, установленными судом.

Как установлено судом, заявитель является застройщиком группы многоквартирных домов на арендованном земельном участке с кадастровым номером 38:36:000013:176, расположенного на земельном участке с местоположением: Иркутская область, г. Иркутск, р-н Куйбышевский, ул. Киренская, 48 по договору аренды земельного участка от 28.07.2014.

23.06.2017 ООО "Профитстрой" получено разрешение на строительство группы многоквартирных домов.

В период с июня по ноябрь 2017 года ООО "Профитстрой" вело строительство группы многоквартирных домов на арендованном земельном участке, им заключены договоры долевого участия на строительство домов, зарегистрированные в установленном порядке в Управлении Росреестра по Иркутской области.

Права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 28.07.2014 застройщик - ООО "Профитстрой" - приобрел по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2016, заключенному с ЗАО "ИркутсГ орРемСтрой".

По мнению суда первой инстанции, арендованный застройщиком земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, находится под судом (предыдущий арендатор земельного участка ЗАО "ИркутсГорРемСтрой" решением суда по делу N А19-18565/2018 объявлен банкротом), а в отношении сделки по договору уступки прав аренды земельного участка от 23.11.2016 в рамках обособленного спора рассматривается вопрос о признании ее недействительной и, следовательно, в случае признания судом недействительной возникнет вопрос о прекращении права залога арендованного земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, под которым подразумевается земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства (в настоящем деле арендованный земельный участок).

21.12.2017 в ГАУ "Иркутский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" представителем ООО "Профитстрой" было подано заявление и документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. Куйбышевский район.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В качестве основания для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства заявителем был представлен технический план от 05.12.2017, разрешение на строительство от 23.06.2017 N 38-ru38303000-218-2016.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Пунктом 10 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России 16.12.2015 за N 943 предусмотрено, что запись о созданном здании, сооружении, об объекте незавершенного строительства вносится в кадастр недвижимости при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно подпункту 8 части 4 статьи 8 Закона о недвижимости в государственный кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Таким образом, суд первой инстанции исходил из того, что при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, орган регистрации исходя из единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, обязан установить, имеются ли обременения и запреты на совершение кадастровых и регистрационных действий как отношении объекта незавершенного строительства, так и арендованного земельного участка.

При проведении правовой экспертизы в порядке, установленном статьей 29 Закона о недвижимости, государственным регистратором было установлено, что в отношении земельного участка кадастровый номер 38:36:000013:176 в ЕГРН внесена запись о запрете Управлению совершать регистрационные действия в отношении данного земельного участка, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, уступки права аренды, заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка, на основании определения Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017 N А19-18565/2016.

Суд апелляционной инстанции полагает ошибочными указанные выводы суда первой инстанции с учетом следующего.

Как следует из материалов дела, ООО "Профитстрой" было подано заявление и документы на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельно участке с учетом положений части 5 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и рассмотрения Арбитражным судом Иркутской области в рамках дела N А19-18565/2018 о банкротстве ЗАО "ИркутскГорРемСтрой" обособленного спора о признании недействительной уступки права аренды земельного участка от 23.11.2017.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.11.2017 по делу N А19-18565/2018 приняты обеспечительные меры, Управлению Федеральной регистрационной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области запрещено осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка, расположенного по адресу г. Иркутск, ул. Киренская, уч. 48, площадь - 9255+/-34 кв.м., разрешенное использование - многоквартирные жилые дома, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 38:36:000013:176, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на указанный земельный участок, уступки права аренды указанного участка, заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка.

Таким образом, обеспечительные меры по делу N А19-18565/2018 в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении спорного земельного участка, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на указанный земельный участок, уступки права аренды указанного участка, заключение договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного земельного участка никак не связаны с испрашиваемыми регистрационными действиями.

Кроме того, согласно частям 1 и 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Судом первой инстанции не учтено, что залог права аренды, возникший в силу положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве", с учетом его обеспечительной функции направлен на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

В данном случае залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поэтому считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

В силу пункта 2 части 1 статьи 14 Закона взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Заявитель по делу в данном случае исходил из прямого указания части 5 данной статьи Закона, согласно которой застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких установленных обстоятельствах оспариваемый отказ нельзя признать соответствующим закону.

Оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом обстоятельств дела суд считает возможным обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Профитстрой" от 21.12.2017 N 38-0-1-149/3002/2017-1686, N38/149/004/2017-3832.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу заявителя.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 3 июля 2018 года по делу N А19-10262/2018 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать недействительным, как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации от 16.04.2018 N 38-0-1-149/3002/2017-1686, N38/149/004/2017-3832.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Профитстрой" от 21.12.2017 N 38-0-1-149/3002/2017-1686, N38/149/004/2017-3832.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Профитстрой" (ОГРН 1163850083110, ИНН 3811437686) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Арбитражному суду Иркутской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Д.В. Басаев

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко