Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2018 г. N 17АП-15867/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20 ноября 2018 г. N Ф09-993/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

24 августа 2018 г.

Дело N А50-16325/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мартемьянова В. И.,

судей Романова В.А., Чепурченко О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шадриной Ю.В.

при участии:

от конкурсного управляющего - Игнатьева Е.Н., паспорт, доверенность от 17.01.2018 ;

от ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова": Налимова М.Ю., паспорт, доверенность от 29.11.2017;

от ответчика Лосунова А.Н. : Баев А.Н. - доверенность от 07.05.2018;

кредитора Корепанова Д.Н. - паспорт,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу кредитора ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" на определение Арбитражного суда Пермского края от 14 мая 2018 года по делу N А50-16325/2015, вынесенное судьей Калугиным В.Ю.

по заявлению ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова"

о признании недействительными результатов торгов

в рамках дела о банкротстве ФГУП "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА имени академика Д.Н. Прянишникова (614530, Пермский край, Пермский район, село Фролы, ул. Центральная, дом 4; ОГРН 1025902400083; ИНН 5948001734)

установил:

Определением суда от 14 октября 2015 года в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден член НП "Саморегулируемая организация "Ассоциация арбитражных управляющих Паритет" - Грачева Вячеслава Николаевича (адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 9-412).

Объявление о введении в отношении должника наблюдения опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 197 от 24 октября 2015 года.

Определением суда от 17 февраля 2016 года в отношении должника введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, внешним управляющим утвержден член НП "Саморегулируемая организация "Ассоциация арбитражных управляющих Паритет" - Грачев Вячеслав Николаевич (адрес для корреспонденции 614000, г. Пермь, ул. Ленина, 9412).

Объявление о введении в отношении должника внешнего управления опубликовано в газете "КоммерсантЪ" N 38 от 05 марта 2016 года.

Определением суда от 05 августа 2016 года Грачев В.Н. освобожден от исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве ФГУП "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА имени академика Д.Н. Прянишникова. Этим же определением утвержден внешний управляющий Силин Дмитрий Анатольевич - член Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Синергия", адрес для направления корреспонденции: 614015, г. Пермь, ул. Подлесная, д. 3А-386.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12 октября 2017 года процедура внешнего управления ФГУП "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА им. Академика Д.Н. Прянишникова прекращена; ФГУП "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА им. Академика Д.Н. Прянишникова признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим должника утвержден Силин Дмитрий Анатольевич.

27 ноября 2017 года в суд поступило заявление ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" (далее также истец, заявитель) о признании недействительным решения комитета кредиторов от 07.08.2017 года и результата торгов по продаже имущества должника от 20.10.2017 года, которое после устранения недостатков принято к производству и назначено к рассмотрению на 09 января 2018 года, затем отложено на 01 февраля 2018 г. К участию в деле в качестве ответчика привлечен Ласунов А.Н., в качестве третьего лица привлечен организатор оспариваемых торгов - ООО "Вымпел".

20.12.2017 года заявителем направлено ходатайство об увеличении требований, в том числе признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 24.10.2017 года, заключенного между ФГУП "Учебноопытное хозяйство "Липовая гора" Пермской государственной сельскохозяйственной академии имени Д.Н. Прянишникова" и Ласуновым Александром Николаевичем, применении последствий недействительности сделки путем возврата каждой из сторон сделки полученного по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 24.10.2017 года.

Определением от 05 февраля 2018 г. удовлетворено заявление ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" в части признания недействительным решения комитета кредиторов от 07 августа 2017 г. В оставшейся части требование выделено в отдельное производство, по делу по ходатайству заявителя назначена оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости отчужденного имущества. Производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения. Рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу и о рассмотрении дела по существу назначено на 20 марта 2018 г., затем отложено на 10 мая 2018 г.

В связи с поступлением в материалы экспертного заключения, в соответствии со ст. 146 АПК РФ, производство по делу возобновлено.

От представителя ответчика поступило ходатайство об исключении из числа доказательств экспертного заключения ввиду его несоответствия закону по форме и по содержанию. Ссылается на отсутствие в заключении эксперта подписки о предупреждении его об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.

Присутствующий в судебном заседании эксперт подтвердил суду, что подписку об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, несмотря на наличие такого требования в определении суда о назначении экспертизы, он не давал. В заключении эксперта имеется только его расписка о разъяснении ему прав и обязанностей эксперта. Железнов Е.О. также дал суду пояснения относительно методики проведения исследования, высказал свое суждение о стоимости исследованных им объектов.

В соответствии с п/п 4 п. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В определении Арбитражного суда Пермского края от 05 февраля 2018 г. о назначении экспертизы руководителю экспертного учреждения поручено предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вместе с тем, заключение эксперта не содержит сведений о таком предупреждении. Таким образом, представленное в материалы заключение не соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, предъявляемым к экспертному заключению. При изложенных обстоятельствах, ходатайство представителя ответчика об исключении экспертного заключения из числа доказательств подлежит удовлетворению. При этом поступивший от Железнова Е.О. документ обладает признаками "иного документа" (ст. 89 АПК РФ), а в совокупности с пояснениями, данными Железновым Е.О. в судебном заседании расценивается судом как приложение к консультации специалиста (ст. 87.1 АПК РФ), в качестве письменного мнения специалиста.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 14 мая 2018 года в удовлетворении требований ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" отказано.

Не согласившись с определением, заявитель ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, заявленные требования удовлетворить.

Заявитель в апелляционной жалобе ссылается на то, что судом необоснованно сделан вывод о неприменении в соответствии со ст. 61.4 статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве в рассматриваемом споре. Полагает, что указанное исключение не подлежит применению к оспариваемым торгам, так как торги по реализации имущества не были произведены по правилам организованных торгов.

Также полагает, что судом необоснованно сделан вывод о необязательности наличия положительного заключения ФАУГИ для проведения торгов по реализации недвижимого имущества, и, следовательно, отсутствия оснований для оспаривания торгов.

В рассматриваемом споре в установленный для дачи заключения срок в адрес внешнего управляющего были направлены отрицательные заключения. Одной из основных причин отклонения отчета уполномоченным органом послужило неверное формирование начальной цены имущества должника.

Заявитель считает не соответствующим обстоятельствам дела и выводы суда об отсутствии доказательств и доводов нарушения правил проведения процедуры торгов.

Принятие решения о продаже части имущества должника, публикация извещения о проведении аукциона состоялись в стадии внешнего управления ФГУП Учхоз. Поэтому считает, что к оспариваемым торгам применимы нормы ст. 111 Закона о банкротстве.

Согласно ст. 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в соответствии с п. 4-19 ст. 110 Закона о банкротстве.

Заявителем указывалось, а ходе судебного заседания приведены доказательства и доводы о том, что при проведении торгов именно нормы, определяющие порядок проведения торгов были нарушены. А именно, не соблюдено требование о проведении оценки рыночной стоимости имущества. Нарушено требование об установлении решением собрания кредиторов начальной стоимости имущества в соответствии с рыночной, определенной в соответствии с отчетом оценщика, а также процедура утверждения порядка и сроков продажи имущества комитетом кредиторов. Таким образом, при проведении торгов по продаже имущества нарушены положения п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве.

Более того, определением Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2018 признано нарушение законодательства о банкротстве при принятии 07 августа 2017 г. решения комитетом кредиторов должника об утверждении Положения о продаже имущества ФГУП Учхоз, в связи с чем, указанное решение признано недействительным.

Таким образом, по мнению заявителя, комитетом кредиторов не только не согласована в установленном порядке начальная цена продажи имущества, но и не согласован оператор торговой площадки, объем и порядок формирования лотов, поскольку Положением о продаже имущества, утвержденным комитетом кредиторов ранее (12 апреля 2017 года), утвержден иной оператор торговой площадки для проведения торгов и иное распределение имущества по лотам. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении иных правил, установленных законом, определяющим порядок проведения торгов, а именно п. 7.1 ст. 110 Закона о банкротстве.

По мнению заявителя существенность нарушений выразилась в следующих обстоятельствах:

1. Установление начальной стоимости продажи имущества на основании отчета о ликвидационной стоимости, а не рыночной.

2. При определении начальной стоимости продажи имущества в расчет стоимости не принята оценка стоимости имущественных прав на земельные участки под зданиями, сооружениями.

Суд не обоснованно не принял во внимание доводы заявителя, подкрепленные письменным мнением специалиста о реальной рыночной стоимости объектов недвижимости, реализованных на торгах 20.10.2017 года.

Согласно заключения специалиста рыночная стоимость зданий, сооружений составляет в общей сложности 9 791 914 руб. Т.е. на 1 796 914 руб. выше, чем начальная стоимость имущества, выставленного на торги. Причем, исходя из отчета о ликвидационной стоимости объектов, составленном ООО "Капитал - Оценка" в разделе 12.1.3 (стр.225 Том 1), содержащем сведения о расчете рыночной стоимости объектов, стоимость проданных зданий, строений суммарно составляет 16 625 509 руб. Но такая стоимость не была применена при определении начальной продажи имущества.

Что касается земельных участков под проданными зданиями, суду предоставлена информация о том, что из числа 11 объектов, проданных в составе лота N 2 под 4 зданиями земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет (земельные участки с кадастровыми номерами: 59:32:2050001:16, 59:32:2050001:1029, 59:32:3480001:478, 59:01:4413652:41). В отношении этих участков ФГУП Учхоз были заключены договоры аренды, действовавшие на момент проведения оценки и принятия решения о проведении торгов. К моменту проведения торгов срок действия договоров аренды истек. Арбитражный управляющий не принял меры к продлению данных договоров.

Рыночная стоимость прав на указанные участки указана отдельной таблицей в заключении специалиста. Специалистом произведен сравнительный расчет стоимости права аренды и права собственности, т.к. в силу земельного законодательства собственник здания, строения вправе по своему выбору приобрести земельные участки как в аренду, так и в собственность без проведения торгов. При этом специалист не вышел за рамки предоставления необходимых сведений, оценив стоимость прав на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4413652:41, а как лицо, обладающее специальными познаниями, предоставило наиболее полную и достоверную информацию, обозначив указанный участок, сведения о котором ранее не были учтены заявителем.

Таким образом, по указанным участкам специалистом правомерно принята во внимание сформированная площадь земельных участков для расчета рыночной стоимости прав на них.

Под остальными зданиями, строениями, входящими во второй лот торгов, земельные участки не сформированы, границы не определены, соответственно для расчета стоимости прав на земельные участки специалистом принята площадь "пятна застройки", т.е. площади, определенной по площади фундамента объекта, как наименьшей, но обязательной величины при предоставлении прав на земельный участок владельцу объекта недвижимости.

Права на земельные участки являются активом предприятия (что соответствует ст.140 Закона о банкротстве). Несмотря на то, что арбитражным управляющим в нарушение норм действующего земельного законодательства не произведено оформление прав на земельные участки, стоимость таких прав (права аренды) подлежала оценке их рыночной стоимости, так как владение объектом недвижимости предоставляет преимущественное право приобретения прав на землю.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Ответчик Ласунов А.Н., конкурсный управляющий должника против доводов апелляционной жалобы возражают по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Кредитор Корепанов Д.Н. против доводов апелляционной жалобы также возражает, считает определение суда первой инстанции законным и обоснованным.

На обозрение суда апелляционной инстанции представителем Ласунова А.Н. представлено письмо от 26.06.2018 ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" в адрес ООО "Центр землеустройства".

Заявителем апелляционной жалобы на обозрение суда представлен отчет N 015-18/И ООО "Грант-Оценка" от 14.02.2018 г. об определении рыночной стоимости ООО "Креон", письмо от 21.08.2017 N 01.1/17-35-936 ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова", свидетельства о государственной регистрации права от 05.09.2014, от 19.02.2018, выписка из ЕГРН от 07.09.2017.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 21 августа 2018 г. до 16 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, решением собрания кредиторов должника от 28 октября 2016 г. был образован комитет кредиторов в составе 6 человек: предложенные кредитором ООО "Центр землеустройства" Паздников А.В., Вашкевич М.М., Шилов А.Н., Ханов С.В., Старков Е.Г., и предложенный кредитором ФГБОУ ВО "Пермская ГСХА им. Академика Д.Н. Прянишникова" Елисеев С.Л.

12 апреля 2018 г. было проведено заседание комитета кредиторов (л.д. 73), на котором был утвержден порядок продажи имущества должника, не участвующего в производственной деятельности:

N лот а	Наименование объекта	Площад ь кв.м.	Кадастровый номер адрес
1	Фундамент разрушенного корпуса телятника, лит. В	2120	Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
2	Фундамент разрушенного корпуса телятника, лит. А		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"

3	Фундамент разрушенного корпуса коровника, лит. Е		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
4	Фундамент разрушенного корпуса коровника, лит. Ж		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
5	Котельная, лит. А	128,9	Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, Центральная ферма, д. 11
6	Фундамент разрушенного бычника, лит. Б		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
7	Фундамент разрушенного корпуса зерносклада, лит. Д		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
8	Автобус ПАЗ госномер Н167КВ
9	Жилой дом	143,5	г. Пермь, ул. Центральная ферма, д. 113
10	Часть жилого дома	410,2	г. Пермь, ул. Центральная ферма, 8
11	Административное здание, лит.А,А1	844,2	Пермский край, Пермский р-н, Фроловское с/п, с.Фролы, ул.Центральная, д.4
12	Жилой дом	91	Пермский край, Пермский р-н, Фроловское с/п, с. Фролы, ул. 5-я Ферма, д. 1
13	Здание картофелехранилища, лит. А	737,1	Пермский край, Пермский район, Фроловское с/п, д.Болыная Мось

Объявление о результатах заседания комитета кредиторов опубликовано на сайте ЕФРСБ 14 апреля 2017 г.

Торги в соответствии с условиями указанного положения не проводились.

07 августа 2017 г. было вновь проведено заседание комитета кредиторов (л.д. 66). В заседании приняли участие 4 члена комитета: Шилов А.Н., Вашкевич М.М., Паздников А.В., Елисеев С.Л. На заседании были приняты решения о дополнении состава имущества должника, не участвующего в хозяйственной деятельности, двумя объектами: зданием столярной мастерской общей площадью 281,7 кв.м., лит. Б,, расположенном по адресу Пермский край, Пермский район, Фроловское с/п, д. Няшино, зданием автогаража, лит. А, общей площадью 503,8 кв.м., расположенном по адресу Пермский край, Пермский район, Фроловское с/п, с. Фролы, ул. Сибирская, 30а. Кроме того, было принято решение об утверждении нового порядка продажи имущества должника в составе двух лотов:

N лота	Наименование объекта	Площадь кв.м.	Кадастровый номер адрес	Начальная цена
1	Жилой дом	143,5	г. Пермь, ул. Центральная ферма, д. 113	2 787 000 рублей
	Часть жилого дома	410,2	г. Пермь, ул. Центральная ферма, 8
	Жилой дом	91	Пермский край, Пермский р-н, Фроловское с/п, с. Фролы, ул. 5-я Ферма, д. 1
2	Фундамент разрушенного корпуса телятника, лит. В	2120	Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"	7 995 000 рублей
	Фундамент разрушенного корпуса телятника, лит. А		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
	Фундамент разрушенного корпуса коровника, лит. Е		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
	Фундамент разрушенного корпуса коровника, лит. Ж		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"
	Фундамент разрушенного бычника, лит. Б		Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, мр-н "Липовая гора"

	Фундамент		Пермский край,
	разрушенного		Свердловский район,
	корпуса		г.Пермь, мр-н "Липовая
	зерносклада, лит. Д		гора"
	Котельная, лит. А	128,9	Пермский край, Свердловский район, г.Пермь, Центральная ферма, д. 11
	Здание	737,1	Пермский край, Пермский
	картофелехранили		район, Фроловское с/п,
	ща, лит. А		д.Болыная Мось
	Здание столярной	281,7	Пермский край, Пермский
	мастерской, лит. Б		район, Фроловское с/п, д.Няшино
	Здание автогаража,	503,8	Пермский край,
	лит. А		Пермский р-н, Фроловское с/п, с.Фролы, ул.Сибирская, д.З0в
	Административное	844,2	Пермский край,
	здание, лит.А,А1		Пермский р-н, Фроловское с/п, с.Фролы, ул.Центральная, д.4

Начальная цена реализации имущества установлена на основании оценочных отчетов N 1101-1, 1101-2, 1101-3, 1101-4, подготовленных ООО "Капитал-Оценка". Организатором торгов утверждено ООО "Вымпел".

08 сентября 2017 г. на сайте ЕФРСБ было опубликовано объявление о проведении торгов в отношении указанного выше имущества. К моменту публикации объявления, а также к дате начала торгов, сведения о проведенном заседании комитета кредиторов не опубликованы, положительное заключение ФАУГИ в отношении оценочного отчета не получено.

20 октября 2017 г. были подведены итоги торгов по продаже имущества должника. В отношении лота N 1 торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. В отношении лота N 2 поступила единственная заявка Ласунова А.Н. с предложением о приобретении имущества по начальной цене 7 995 000 рублей (л.д. 28-32).

24 октября 2017 г. между должником в лице конкурсного управляющего (продавец) и Ласуновым А.Н. (покупатель) был заключен договор купли - продажи имущества, включенного в лот N 2 (л.д. 58).

Денежные средства в сумме 7 995 000 рублей поступили на расчетный счет должника (выписка приобщена к делу в ходе судебного заседания по ходатайству представителя ответчика).

Посчитав, что торги и заключенный по их итогам договор купли-продажи нарушает права и законные интересы кредитора, начальная стоимость реализации имущества занижена, при ее определении не учтена потенциальная стоимость земли в случае оформления прав на земельный участок, перед тем как реализовывать спорное имущество на торгах, конкурсному управляющему следовало оформить права на земельные участки, находящиеся под реализованными фундаментами и разрушенными зданиями и в этом случае имущество могло быть реализовано по более высокой цене, что привело бы к более полному удовлетворению требований заявителя как кредитора, включенного в реестр, ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что доказательств нарушения правил проведения процедуры торгов заявитель не привел, цена реализации спорного имущества соответствует рыночным условиям.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в обособленном споре, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Соответствующая правовая позиция приведена в п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23 декабря 2010 г.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 и пункту 3 статьи 129 Федерального закона от 26 октября 2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданском кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве. В таких случаях иск о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности ничтожной сделки предъявляется конкурсным управляющим от имени должника. В соответствии с п. 3 ст. 61.1 Закона о банкротстве, правила об оспаривании сделок должника в рамках дела о банкротстве могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с действующим законодательством.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (абз. 1 п. 1 ст.449 ГК РФ).

В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 449 ГК РФ, торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Продажа имущества должника должна осуществляться в соответствии с положениями ст. ст. 139, 110 Закона о банкротстве.

В соответствии с ч. 7.1 ст. 110 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи предприятия должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя апелляционной жалобы о существенных нарушениях при определении цены и порядка продажи имущества на торгах, а также о том, что в результате утверждения порядка продажи и условий реализации имущества на спорных торгах были нарушены положения ч. 7.1 ст. 110 Закона о банкротстве заслуживают внимания.

Как видно из материалов дела, при определении начальной стоимости продажи имущества в расчет стоимости не принята оценка стоимости имущественных прав на земельные участки под зданиями, сооружениями.

Из содержания ст. ст. 271, 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец.

Из числа 11 объектов, проданных в составе лота N 2, под 4 зданиями земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет (земельные участки с кадастровыми номерами: 59:32:2050001:16, 59:32:2050001:1029, 59:32:3480001:478, 59:01:4413652:41).

Из пояснений заявителя апелляционной жалобы следует, что в отношении этих участков ФГУП "Учебноопытное хозяйство "Липовая гора" были заключены договоры аренды, действовавшие на момент проведения оценки и принятия решения комитетом кредиторов о проведении торгов. К моменту проведения торгов срок действия договоров аренды истек. Арбитражный управляющий не принял меры к продлению срока действия данных договоров.

Рыночная стоимость прав на указанные участки указана отдельной таблицей в представленном в суд первой инстанции заключении специалиста Железнова Е.О. от 07.02.2018.

Специалистом произведен сравнительный расчет стоимости права аренды и права собственности, т.к. в силу земельного законодательства собственник здания, строения вправе по своему выбору приобрести земельные участки как в аренду, так и в собственность без проведения торгов.

Исходя из заключения специалиста, привлеченного к участию в деле по ходатайству заявителя, реальная рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, проданных на торгах по начальной цене - 7 995 000 рублей, составляет - 16 776 863 руб. (сумма стоимости всех зданий, сооружений, включенных в лот N 2, а так же стоимости права аренды на земельные участки под указанными строениями ).

Права на земельные участки являются активом предприятия. Стоимость таких прав (права аренды) подлежала оценке, так как владение объектом недвижимости предоставляет преимущественное право приобретения прав на землю (ст. ст. 39.3, 39.6 Земельного кодекса РФ).

Между тем, в отчет ООО "Капитал Оценка" о ликвидационной стоимости объектов недвижимости в стоимость зданий, сооружений должника стоимость прав на земельные участки под ними необоснованно не включена.

Установление начальной цены продажи имущества без оценки стоимости прав на земельные участки привело к сокращению имущественной базы должника, так как права должника на земельные участки площадью 18 626 кв.м в связи с продажей строений, утрачены им.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что формирование рыночной стоимости имущества должника в результате спорных торгов было существенно затруднено, так как в соответствующих объявлениях в газете "Коммерсант", а также в объявлении о проведении торгов на ЕФРСБ отсутствовала информация о земельных участках под объектами.

В соответствии с п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В нарушение данного требования закона начальная стоимость продажи имущества была установлена Комитетом кредиторов на основании отчета ООО "Капитал - Оценка" о ликвидационной, а не о рыночной стоимости объектов. Между тем при определении ликвидационной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки, не соответствующих рыночным (п. 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

В рамках оценочного отчета об определении ликвидационной стоимости не были приведены объективные обстоятельства, в связи с наличием которых необходимо было применение скидки при вынужденной продаже.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Пермского края от 05.02.2018 признано недействительным решение комитета кредиторов должника от 07 августа 2017 г. об утверждении Положения о продаже имущества ФГУП Учхоз.

Таким образом, комитетом кредиторов не согласована в установленном порядке начальная цена продажи имущества, оператор торговой площадки, объем и порядок формирования лотов (одиннадцать объектов объединены в один лот), т.к. Положением о продаже имущества, утвержденным комитетом кредиторов ранее (12 апреля 2017 года), был утвержден иной оператор торговой площадки для проведения торгов и иное распределение имущества по лотам.

Ссылка суда первой инстанции на то, что присутствующие в судебном заседании представители кредиторов, чьи требования составляют более 99 процентов от общего числа требований кредиторов, подтвердили свою волю реализовать имущества без несения дополнительных затрат по оформлению прав на землю не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку торги, проведенные 20 октября 2017 года по продаже части имущества должника не способствовали наиболее полному возмещению требований кредиторов должника, в том числе ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова"

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорные торги по продаже имущества должника и заключенный по итогам их проведения договор купли-продажи подлежат признанию недействительными, апелляционную жалобу следует удовлетворить, определение суда первой инстанции - отменить в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

С учетом удовлетворения заявленных требований основания для отмены обеспечительных мер отсутствуют.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу заявителя подлежит взысканию госпошлина по заявлению и по апелляционной жалобе соответственно в сумме 6000 руб. и 3000 руб.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 14 мая 2018 года по делу N А50-16325/2015 отменить в части отказа в удовлетворения требований

ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" и отмены обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда Пермского края от 26 декабря 2017 года.

Признать недействительными результаты торгов по продаже имущества Федерального государственного унитарного предприятия "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА имени академика Д.Н. Прянишникова от 20 октября 2017 года.

Признать недействительным договор без номера купли-продажи объекта недвижимого имущества от 24 октября 2017 года между Федеральным государственным унитарным предприятием "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА имени академика Д.Н. Прянишникова и Ласуновым Александром Николаевичем.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать Ласунова Александра Николаевича возвратить в конкурсную массу должника следующее имущество:

- Фундамент разрушенного корпуса телятника, лит. В, Пермский карай, г. Пермь, Свердловский район, мр-н "Липовая гора", общая площадь 2120,0 кв.м, кадастровый номер 59:01:0000000:50994;

- Фундамент разрушенного корпуса телятника, лит. А, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, мр-н ".Липовая гора", кадастровый номер 59:01:0000000:52280;

- Фундамент разрушенного корпуса коровника, лит Е, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, мр-н "Липовая гора", кадастровый номер 59:01:0000000:50992;

- Фундамент разрушенного корпуса коровника, лит. Ж, Пермский край, а Пермь, Свердловский район, мр-н "Липовая гори", кадастровый номер 59:01:0000000:50993;

- Фундамент разрушенного бычника, лит. Б, Пермский край, г. Пермь, мр-н "Липовая гора", кадастровый номер 59:01 -.0000000:50953;

- Фундамент разрушенного корпуса зерносклада, лит. Д, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, мр-н "Липовая гора", кадастровый номер 59:01:0000000:50991;

- котельная, общая площадь 128,9 кв.м, Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, ул. Центральная ферма, д. 11, лит. А, кадастровый номер 59:01:4413652:97;

здание картофелехранилища, общая площадь 737,1 кв.м, лит. А, Пермский край, Пермский район, Фроловское с/п, д. Большая Мось, кадастровый номер 59:32:2070001:590;

- здание столярной мастерской, общая площадь 281,7 кв.м, лит. Б, Пермский край, Пермский р- н, Фроловское с/п, д. Няшино, кадастровый номер 59:32:2190001:287;

- здание автогаража, лит. А, общая площадь 503,8 кв.м, Пермский край, Пермский р-н, Фроловское с/п, с. Фролы, ул. Сибирская, д. 30 в, кадастровый номер: 59:32:2050001:1075;

административное здание, общая площадь 844,2 кв.м, лит. А, А1, Пермский край, Пермский р-н, Фроловское с/п, с. Фролы, ул. Центральная, д.4, кадастровый номер 59:32:2050001:2465.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия "Учебно-опытное хозяйство "Липовая гора" Пермской ГСХА имени академика Д.Н. Прянишникова в пользу Ласунова Александра Николаевича денежные средства в сумме 7 995 000 руб.

Взыскать с Ласунова Александра Николаевича в пользу ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" государственную пошлину по заявлению в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей и по апелляционной жалобе в сумме 3000 (три тысячи) рублей.

Возвратить ФГБОУ ВО "Пермский аграрно-технологический университет имени академика Д.Н. Прянишникова" из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по заявлению в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.И. Мартемьянов

Судьи

В.А. Романов О.Н. Чепурченко