Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2018 г. N 04АП-2916/18

г. Чита

12 сентября 2018 г.

Дело N А19-1056/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2018.

Полный текст постановления изготовлен 12.09.2018.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Макарцева А.В., Барковской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юнусовой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, общества с ограниченной ответственностью "АФК-Система" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 апреля 2018 года по делу N А19-1056/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью "АФК-Система" (ОГРН 1113850019678, ИНН 3848004833, Иркутская область, г. Шелехов, мкр. 4-й, д. 26, 50) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 3849057115, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Поленова, д. 1), обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая фирма "САМИ" (ОГРН 1 083801009126, ИНН 3801100186, Иркутская область, г. Ангарск, 278- й квартал, д. 6, 29) об урегулировании разногласий при заключении договора о признании недостоверным отчета об оценке, (суд первой инстанции: Архипенко А.А.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АФК-Система" обратилось арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оценочно-консалтинговая фирма "Сами", Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с требованиями:

- о признании недостоверным отчета об оценке от 24.08.2016 N 672-08.16/н "Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска", выполненного ООО "Оценочно-консалтинговая фирма "Сами";

- об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 340.6 кв.м., расположенного в подвале здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8, в части пунктов 1.7, 2.1.,2.3.2.,2.6.,3.1.2.,3.2.3.,3.3.3.,3.3.7.,4.2.,4.4.,4.7.,4.8.,5.3.,5.5 и приложения N 1 к договору.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18 апреля 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Признан недостоверным отчет об оценке от 24.08.2016 N 672-08.16/н, выполненный ООО "Оценочно-консалтинговая фирма "САМИ".

Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 340.6 кв.м., расположенного в подвале здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью "АФК-Система", путем заключения договора купли-продажи, предложенного КУМИ города Иркутска, согласовав пункты 1.7, 2.1.,2.3.2.,2.6.,3.1.2.,3.2.3.,3.3.3.,3.3.7.,4.2.,4.4.,4.7.,4.8.,5.3.,5.1 .2 и приложения N 1 к договору.

Распределены судебные расходы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части, ООО "АФК-Система" обратилось с апелляционной жалобой. Указывает, что в настоящее время здание "Дома Быта", где расположено выкупаемое истцом помещение, закрыто. В соответствии с решением Кировского районного суда г. Иркутска эксплуатация задания запрещена. Таким образом, в настоящее время истец не сможет пользоваться выкупаемым помещением. Пункт 1.7. договора в утвержденной судом редакции предусматривает, что продаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) с момента передачи имущества по акту приема-передачи. Полагает, что суд первой инстанции должен был получить доказательство того, что КУМИ администрации г. Иркутска добилось снятия запрета на эксплуатацию части задания "Дома Быта", составляющую выкупаемые истцом помещения. Просит решение суда изменить.

Комитет по управлению имуществом Администрации города Иркутска, считая принятый судебный акт необоснованным, вынесенными в нарушение норм процессуального и материального права, в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, обратился с апелляционной жалобой. Указывает, что арбитражный суд не обозначил основания, которые послужили для отказа в удовлетворении требования истца о признании недействительным распоряжения заместителя мэра - председателя комитета от 15.09.2016 в части определения в п. 2 решения об условиях приватизации (приложение N 1 к указанному распоряжению) размера рыночной стоимости объекта недвижимости. Судом первой инстанции не дана оценка доводу ответчика о необходимости включения в спорный пункт 1.7. информации о том, что на дату заключения настоящего договора купли-продажи, имущество не находится под арестом, в залоге, не является предметом обеспечительных мер, обременено договором аренды N 9377 от 21.10.2011, и находится в непрерывном пользовании покупателя. Просит решение суда отменить.

Письменные отзывы на апелляционные жалобы не представлены.

Истец, ответчик представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, проверив уведомление указанных лиц о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобах, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "АФК-Система" - субъект малого предпринимательства в течение более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 21.10.2011 N 9377, заключенного с администрацией города Иркутска, арендует нежилое помещение, общей площадью 340,6 кв.м., расположенное в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, лит. А.

ООО "АФК-Система" обратилось к собственнику имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в установленном Федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" порядке.

15.09.2016 заместителем Мэра - председателем КУМИ г. Иркутска было вынесено распоряжение N 504-02-940116 "О приватизации нежилых помещений, расположенных в Кировском районе г. Иркутска, ул. Урицкого, д. 8" в соответствии с которым собственником имущества принято решение о приватизации нежилого помещения, общей площадью 340,6 кв.м., расположенное подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, лит. А.

В адрес ООО "АФК-Система" был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, лит. А., согласно которому выкупная (рыночная) стоимость арендованного помещения составляет 12 687 000 руб.

Рыночная стоимость выкупаемого помещения определена продавцом - ответчиком по делу на основании данных Отчёта от 24.08.2016 N 672-08.16/н "Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска", выполненного ООО "Оценочно-консалтинговая фирма "САМИ".

ООО "АФК-Система" ввиду допущенных оценщиком нарушений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с величиной рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, определенной в Отчёте от 24.08.2016 N672-08.16/н, не согласилось, посчитало недостоверной, и поручило произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения независимому оценщику ООО "Сибирская оценочная компания".

Согласно Отчёту по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, лит. А, выполненного независимым оценщиком ООО "Сибирская оценочная компания", рыночная стоимость нежилого помещения составила меньшую сумму - 9 472 000 руб.

В этой связи ООО "АФК-Система" обратилось с требованием о признании Отчёта от 24.08.2016 N 672-08.16/н "Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска", недостоверным.

Перечисленные обстоятельства привели к тому, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и по иным условиям договора.

Так, покупатель не согласился с предложенной продавцом редакцией пунктов 1.7,2.1.,2.3.2.,2.6.,3.1.2.,3.2.3.,3.3.3.,3.3.7.,4.2.,4.4.,4.7.,4.8.,5.3. ,5.5 договора и приложения N 1 к договору и 17.10.2016 направил в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения по, ул. Урицкого, 8, лит. А.

15.11.2016 ООО "АФК-Система" направило в адрес КУМИ администрации г. Иркутска письмо - уведомление о намерении передать в арбитражный суд Иркутской области преддоговорной спор по согласованию разногласий к проекту договора купли - продажи нежилого помещения общей площадью 340,6 кв. м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, лит. А.

Письмом от 16.11.2016 N 12378/16 продавец отклонил протокол разногласий и предложил покупателю подписать договор купли-продажи в редакции протокола согласования разногласий. ООО "АФК-Система" с договором купли-продажи в редакции протокола согласования разногласий не согласилось, в связи с чем, 02.12.2016 повторно вручило продавцу протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 8, лит. А в первоначальной редакции.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 340.6 кв.м., расположенного в подвале здания по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8, в части пунктов 1.7, 2.1.,2.3.2.,2.6.,3.1.2.,3.2.3.,3.3.3.,3.3.7.,4.2.,4.4.,4.7.,4.8.,5.3.,5.1 .2 и приложения N 1 к договору.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки (статья 11), в частности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В целях проверки доводов истца о недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной отчетом об оценке от 24.08.2016 N 672-08.16/н, составленным оценщиком ООО "ОКФ "САМИ", определением суда по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 564/09/17 отчет от 24.08.2016 N 672-08.16/н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 10) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8) признан не соответствующим Федеральному закону от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость арендованного истцом и подлежащего выкупу нежилого помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 10) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8, составляет 5 057 000 руб. (4 286 000 руб. без НДС).

По ходатайству ответчика определением суда от 22.12.2017 года по делу назначена повторная оценочная экспертиза, согласно экспертному заключению ФГБОУВО "Байкальский государственный университет" величина рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 10) нежилого пятиэтажного железобетонного здания по адресу г. Иркутск, ул. Урицкого, дом 8, учитывающая стоимость неотделимых улучшений, засчитываемую в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (объекта оценки), по состоянию на 03.07.2015 без учета НДС составляет (округленно) 9 027 000 руб.

Оценив заключение эксперта ФГБОУВО "Байкальский государственный университет" Жижко И.Б., судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о достоверности изложенных в нем сведений, в связи с чем, признает правомерным требование истца о признании отчета от 24.08.2016 N 672-08.16/н об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения площадью 340,6 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 10) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, д. 8), выполненного ООО "Оценочно-консалтинговая фирма "САМИ" недостоверным.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В ходе рассмотрения настоящего спора с учетом конкретных обстоятельств дела, суд счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для их оценки.

В результате достигнутого в судебном заседании соглашения сторонами, судом разрешен вопрос о разногласиях, возникших между продавцом (КУМИ г. Иркутска) и покупателем при заключении договора купли-продажи выкупаемого объекта в части пунктов 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.6, 3.1.2, 3.2.3, 3.3.3, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 и приложения N 1 к договору.

По мнению суда апелляционной инстанции, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Обжалуя решение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявители не привели.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе, и позволяющих отменить или изменить оспариваемое решение жалобы не содержат, в связи с чем, удовлетворению не подлежат.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 18 апреля 2018 года по делу N А19-1056/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Е.Н. Скажутина

Судьи

О.В. Барковская А.В. Макарцев