Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 марта 2005 г. N КГ-А40/713-05 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды суду необходимо оценить письмо арендодателя, в соответствии с которым арендатору предоставлено право сдавать часть арендуемых помещений в субаренду, а также дать толкование условиям договора, обязывающим арендатора производить текущий и капитальный ремонт (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 2 марта 2005 г. N КГ-А40/713-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2006 г. N КГ-А40/12411-05-П

Федеральное государственное учреждение "Управление по эксплуатации зданий" Управления делами Президента Российской Федерации (ФГУ "УЭЗ" УД Президента РФ) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Ассоциации "Дом Ханжонкова-Москва" о расторжении договора аренды от 15.07.1998 N 60/2, выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, 1-я Тверская-Ямская, д. 1/3 и взыскании задолженности по арендной плате в размере 39595106 руб.

Иск заявлен на основании ст.ст. 12, 619, ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

До принятия решения истец уменьшил размер требований о взыскании задолженности до 13.323.400 руб., уточнив период, за который она образовалась: с 01.07.1998 по 31.12.2001 г.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2004 иск удовлетворен.

Суд расторг договор на аренду нежилых помещений от 15.07.1998 N 60/2, заключенный между Управлением по эксплуатации зданий ПТО Управления делами Президента РФ и Ассоциацией "Дом Ханжонкова-Москва", выселил Ассоциацию "Дом Ханжонкова-Москва" из нежилых помещений общей площадью 2651 кв. м., расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 1/3 и обязал последнего в освобожденном виде передать помещения ФГУ "Управление по эксплуатации зданий" Управления делами Президента РФ, а также взыскал с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в сумме 13323400 руб.

Постановлением от 25.11.2004 Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.

На принятые судебные акты Ассоциацией "Дом Ханжонкова-Москва" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и отказе в иске.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на ничтожность договора аренды от 15.07.98 N 60/2, а также на ненадлежащее извещение его судами первой и апелляционной инстанций о времени и месте судебных разбирательств.

В отзыве на кассационную жалобу истец возражает против доводов заявителя.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Управлением по эксплуатации зданий Производственно-технического объединения Управления делами президента РФ и Ассоциацией "Дом Ханжонкова-Москва" 15.07.1998 заключен договор N 60/2 на аренду нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Тверская-Ямская, д. 1/3, общей площадью 2651 кв. м. со сроком действия с 01.07.1998 по 01.07.2008.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 15.07.1998.

Предъявляя настоящий иск о досрочном расторжении договора аренды, истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в сдаче части арендуемых помещений в субаренду без согласия арендодателя, неоформление дополнительного соглашения и расчета арендной платы на 2004 г., нарушение правил противопожарной безопасности, неисполнение обязательств по проведению капитального ремонта в период с 1998-2000 г.г.

Требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.98 по 31.12.2000 истец обосновывает тем, что по условиям договора ответчик был освобожден от уплаты арендной плати в этот период в связи с необходимостью проведения капитального ремонта, однако, поскольку ремонт им не произведен, он должен уплатить арендную плату за пользование помещением.

Удовлетворяя иск, суд указал в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды:

- сдачу ответчиком части арендуемых помещений в субаренду без согласия истца (арендодателя) в нарушение п. 1.7 договора;

- неисполнение обязательства о проведении капитального ремонта;

- содержание помещений в ненадлежащем состоянии, выразившемся в нарушении правил противопожарной безопасности;

- отказ от подписания соответствующих расчетов ставок арендной платы.

Признавая правомерным начисление и взыскание арендной платы в период с 01.07.1998 по 31.12.2000, суд исходил из того, что освобождение арендатора на указанный период от уплаты арендных платежей обуславливалось выполнением ремонтно-реконструкционных работ. Поскольку работы ответчиком не выполнены, за пользование помещением подлежат уплате арендные платежи по действующим на тот период времени централизованным ставкам.

Суд кассационной инстанции находит, что выводы суда не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела, поскольку сделаны без полного и всестороннего их исследования и без надлежащей оценки имеющихся в деле доказательств.

Вывод суда о сдаче ответчиком части помещений в субаренду без согласия арендодателя сделан судом без учета и оценки положений п. 7.2 договора, согласно которому в соответствии с письмом б/н от 05.06.96 арендатору предоставлено право сдавать часть занимаемых им помещений в субаренду. Этим правом арендатор может пользоваться как для привлечения деловых партнеров с целью решения своих уставных задач по созданию инфраструктуры современного кинофестивального центра международного класса, так и для получения дополнительных финансовых средств с целью поддержания, в период кризиса российского кинематографа; жизнедеятельности исторического памятника отечественного кино - Дома Ханжонкова.

В материалах дела письмо б/н от 05.06.96 отсутствует.

Между тем, данный документ подлежал исследованию в целях проверки доводов ответчика о том, что помещения сдавались в субаренду с согласия арендодателя.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут в случае, если арендатор не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки.

Между тем, условие п. 2.2.3 договора, обязывающее ответчика производить текущий и капитальный ремонт, не устанавливает сроков его проведения.

Не может быть признан достаточно обоснованным также вывод суда о том, что освобождение ответчика от уплаты арендных платежей в период с 01.07.98 по 30.12.2000 ставилось в зависимость от проведения капитального ремонта.

Согласно ст. 3 (платежи и расчеты по договору) все пункты данного параграфа, касающиеся арендной платы, вступают в силу с 01.01.2001 года.

В соответствии с п. 7-4 Особых условий договора положения п. 7.1 настоящего договора, освобождающего арендатора от уплаты арендных платежей в период с 01.07.98 по 31.12.2000, и п. 7.2 предоставляющего арендатору право сдавать часть занимаемых им помещений в субаренду, стороны считают актом прямой поддержки государственными органами российского кинематографа, оказывающего в бедственном положении вследствие тяжелого кризиса всей отечественной кинематографии в 1995-1998 г.г.

Вывод суда о правомерности начисления арендной платы в период с 01.07.98 по 31.12.2000 сделан без учета и оценки данных положений договора.

С учетом изложенного, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, надлежащим образом оценить имеющиеся в деле доказательства, при определении правомерности заявленных требований дать толкование условиям договора в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ и с учетом установленного разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 07.09.2004 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 25.11.2004 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-20829/04-240 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.