Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2018 г. N 18АП-12481/18

г. Челябинск

13 сентября 2018 г.

Дело N А47-11894/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радоница" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2018 по делу N А47-11894/2017 (судья Миллер И.Э.).

Управление имущественных отношений Администрации города Бузулука (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Радоница" (далее - ООО "Радоница", ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности за фактическое использование арендованного имущества после истечения срока действия договора за период с 01.01.2017 по 31.05.2017 в размере 150 630 руб. 40 коп. (с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации - т. 2, л.д. 5).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.07.2018 исковые требования Управления удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 90-95).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Радоница" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить ходатайство о назначении судебной экспертизы, поступившее в суд 14.06.2018, отказать во взыскании судебных расходов.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд первой инстанции незаконно отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы. 14.06.2018 ответчиком в материалы дела представлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы отчета об оценке N 5890-1 от 17.12.2015 на соответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. По мнению подателя жалобы, в указанном заключении отсутствует обоснованный выбор подходов, а именно недостаточно обоснован отказ от использования затратного подхода. В описании объекта оценки приведены недостоверные данные, не подтвержденные документально. В оцениваемом здании отсутствует центральное газоснабжение, водоснабжение, центральная канализация и местное отопление АГВ. Данные показатели существенно влияют на размер арендной платы объекта оценки. Кроме того, неправильно определен показатель ликвидности. Также оценщиком необоснованно применено максимальное значение корректирующего коэффициента - 2,64.

Также апеллянт указывает, что одним из существенных условий договора N 59 от 18.12.2015 является определение ежемесячной арендной платы, с учетом предоставления льготы при оплате арендной платы в размере 70%, в соответствии с решением городского Совета Депутатов IV созыва N 734 от 16.04.2015 "О предоставлении льгот по арендной плате на территории города Бузулука на 2016 год". В этой связи судом должна была быть взыскана сумма в размере 30% от 150 630 руб. 40 коп. равная 45 189 руб. 12 коп.

В тексте апелляционной жалобы обществом "Радоница" изложено заявление об удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, ранее направленного в суд первой инстанции.

Управлением представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых выражено несогласие по приведенным в ней доводам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город Бузулук Оренбургской области принадлежит на праве собственности одноэтажное нежилое здание, литер Е, общей площадью 46,2 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Бузулук, ул. Нагорная, д. 1, что подтверждается свидетельством о регистрации права (т. 1, л.д. 25).

18.12.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО "Радоница" (арендатор) заключен договор N 59 аренды нежилых помещений (зданий), находящихся в муниципальной собственности города Бузулука (л.д. 9-11), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, одноэтажное нежилое здание, литер Е, общей площадью 46,2 кв.м., расположенное по адресу: Оренбургская область, г. Бузулук, ул. Нагорная, д. 1. Имущество передается для осуществления деятельности в области радиовещания и телевидения, издания газет (п. 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок действия договора: с даты его подписания до 17.12.2016.

Пунктом 3.4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату.

Арендная плата составляет 361 513 руб. за период действия договора (п. 4.1 договора).

Согласно расчету арендной платы (приложение N 3 к договору - т. 1. л.д. 13), годовая арендная плата за арендуемое имущество рассчитана на основании отчета об оценке годовой арендной платы от 17.12.2015 N 5890-1 и составляет 361 513 руб. или 30 126 руб. 08 коп. ежемесячно.

В соответствии с п. 4.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равномерными долями.

По акту приема-передачи от 18.12.2015 объект передан арендатору (т. 1, л.д. 12).

По окончании срока действия договора арендодатель направил арендатору письмо - уведомление N 1924 от 15.12.2016 (т. 1 л.д. 26) об окончании действия договора, с приложением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи арендованного имущества, с требованием подписать соглашение о расторжении договора и акта приема-передачи объекта.

В свою очередь ответчик направил в адрес истца письмо N 1 от 11.01.2017 (т. 1, л.д. 29), с предложением заключить договор аренды объекта на новый срок на 2017 год.

Истец в письме N 167 от 03.02.2017 (т. 1 л.д. 30) указал на невозможность пролонгации договора в силу положений статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135 ФЗ "О защите конкуренции". Кроме того, арендатором не исполнены положения п. 3.4.15 договора о заблаговременном уведомлении о намерении заключить договор на новый срок не позднее 30 дней.

Как указывает истец, ответчик обязательства по возврату объекта аренды по акту приема-передачи арендодателю по истечении срока действия договора аренды не исполнил, продолжил пользоваться спорным имуществом, в связи с чем обязан оплатить арендную плату за фактическое пользование объектом аренды.

Направленная в адрес ответчика претензия N 701 от 05.06.2017 (т. 1 л.д. 56-58) с требованием в течение семи дней с даты получения претензии погасить задолженность, оставлена без удовлетворения, соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи о возврате арендованного объекта не подписаны.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по своевременному возврату имущества, а так же неправомерное использование муниципального имущества без оплаты арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика задолженности за фактическое использование спорного объекта в период с 01.01.2017 по 31.05.2017 в размере 150 630 руб. 40 коп. В соответствии с уточненными истцом требованиями, расчет задолженности произведен на основании значения размера арендной платы предусмотренного договором аренды (361 513 руб. на основании отчета об оценке объекта от 17.12.2015 N 5890-1, т.2 л.д. 8-38).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из установленного факта согласования сторонами условий договора в части срока его действия и размера арендной платы. Судом установлено, что имущество передано арендатору по акту приема-передачи, однако в нарушение условий договора, арендатор в установленный срок не вернул арендованное имущество и продолжил им пользоваться. Отклоняя доводы ответчика о необходимости расчета задолженности исходя из стоимости арендной платы с применением льготы, действовавшей в период действия договора аренды, суд указал, что период взыскания не относится к договорному, в то время как предоставленная льгота по снижению стоимости арендной платы относилась к конкретному периоду договора и не может распространяться автоматически на иной период пользования спорным муниципальным имуществом, учитывая, что договор прекратил свое действие по истечении его срока. Отклоняя возражения ответчика по расчету арендной платы и связанные с этим ходатайства о назначении судебной экспертизы для проверки достоверности отчета об оценке, суд исходил из отсутствия правовой связи с предметом требований вопроса об исследовании отчета независимого оценщика N 6333-3 от 15.12.2016. Исследование отчета N59890-1 от 17.12.2015 также не признано необходимым, ввиду состоявшихся договорных отношений и длительного их исполнения, исходя из определенного оценщиком значения арендной платы.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 59 от 18.12.2015, суд первой инстанции квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названные условия были согласованы сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения N 59 от 18.12.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, арендодатель исполнил обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование арендатору, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 12).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора с даты его подписания и до 17.12.2016 (пункт 2.1 договора).

Таким образом, действие договора аренды N 59 от 18.12.2015 прекращено с 18.12.2016.

Арендатор возвратил арендодателю одноэтажное нежилое здание, литер Е, общей площадью 46,2 кв. м. по адресу: г. Бузулук, ул. Нагорная, д. 1 по акту приема-передачи 20.10.2017 (т. 1, л.д. 96).

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с абзацем 5 пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

С учетом изложенного, арендодатель вправе требовать взыскания платы за период фактического использования ответчиком ранее переданного в аренду объекта.

Расчет размера арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.05.2017 правомерно произведен истцом на основании условий договора аренды N 59 от 18.12.2015 и отчета об оценке объекта от 17.12.2015 N 5890-1. Размер платы в месяц составляет 30 126 руб. 08 коп. (т. 2, л.д. 6).

Оценивая возражения подателя жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы отчета об оценке N 5890-1 от 17.12.2015 на соответствие требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения, после заключения договора, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

Материалами дела подтверждается и верно установлено судом первой инстанции, что сторонами при заключении договора аренды N 59 от 18.12.2015 согласованы все существенные условия договора, в том числе о размере арендной платы, установленной на основании отчета оценки N 5890-1 от 17.12.2015 при заключении сделки. Доказательств наличия спора относительно определения размера арендной платы согласно отчету оценщика при заключении договора не представлено. Стороны договора после его подписания исполняли данную сделку без каких-либо претензий и замечаний, в том числе в части оплаты арендных платежей.

Последующие возражения относительно достоверности отчета оценки N 5890-1 от 17.12.2015 являются недобросовестным поведением, приводящим к потере права на соответствующее возражение (эстоппель).

При таких обстоятельствах, руководствуясь статей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы отчета об оценке N 5890-1 от 17.12.2015.

Поскольку нарушений норм процессуального права судом первой инстанции при отклонении ходатайства ответчика о назначении экспертизы не допущено, оснований для его удовлетворения на стадии апелляционного производства не имеется.

Учитывая отсутствие доказательств уплаты образовавшейся задолженности по внесению платы за период пользования принятым в аренду нежилым зданием, требование Управления о взыскании задолженности за фактическое использование арендованного имущества после истечения срока действия договора за период с 01.01.2017 по 31.05.2017 в размере 150 630 руб. 40 коп., является обоснованным.

Доводы подателя жалобы о необходимости исчисления размера платы с учетом предоставления ответчику льготы при оплате арендной платы в размере 70%, в соответствии с решением городского Совета Депутатов IV созыва N 734 от 16.04.2015 "О предоставлении льгот по арендной плате на территории города Бузулука на 2016 год", судебной коллегией подлежат отклонению как несостоятельные.

Указанным решением льготы предоставлялись субъектам малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования город Бузулук Оренбургской области на 2016 год. В рассматриваемом случае задолженность взыскивается с 01.01.2017 по 31.05.2017. Доказательств предоставления льгот субъектам малого и среднего предпринимательства на территории муниципального образования город Бузулук Оренбургской области на 2017 год, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2018 по делу N А47-11894/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Радоница" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская