Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2018 г. N 02АП-6263/18

г. Киров

13 сентября 2018 г.

Дело N А28-177/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2018 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Шмыриной А.М.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум-Авто"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 22.06.2018 по делу N А28-177/2018, принятое судом в составе судьи Славинского А.П.,

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум-Авто" (ИНН: 4345301782, ОГРН: 1114345008470)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "ВИД" (ОГРН 1144345001448; ИНН 4345376932), Шубин Михаил Владимирович, Троян Наталья Владимировна

о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, продавец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум-Авто" (далее - ответчик, заявитель жалобы, покупатель, Общество) о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 12.09.2016 N 45 и обязании последнего освободить и передать Департаменту нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ивана Попова, 21, помещение 1009, кадастровый номер 43:40:000373:1631 (далее - спорное имущество), в срок не позднее 7 дней с момента вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ВИД", Шубин Михаил Владимирович, Троян Наталья Владимировна (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 22.06.2018 договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 12.09.2016 N 45, заключённый между истцом и ответчиком, расторгнут; суд обязал ответчика освободить и передать истцу нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ивана Попова, 21, помещение 1009, кадастровый номер 43:40:000373:1631, не позднее 7 дней с момента вступления в силу решения суда.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Заявитель указывает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика о том, что после выкупа нежилого помещения ответчик прекратил предпринимательскую деятельность и передал помещение с согласия истца в аренду другому лицу, что подтверждается письмом Департамента от 30.08.2016, при этом ООО "Премиум-Авто" спорное помещение фактически не занимает и не пользуется им. Поскольку на основании договора аренды нежилого помещения от 14.10.2016 ООО "ВИД" является арендатором спорного нежилого помещения на срок до 09.09.2021, владеет и пользуется арендуемым имуществом на законных основаниях, то даже в случае возвращения спорного нежилого помещения в муниципальную собственность истец не сможет передать его в аренду другим лицам ранее 09.09.2021. Считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав, так как надлежащим способом защиты нарушенного права в данном случае может быть только требование о взыскании задолженности по оплате нежилого помещения и пени за просрочку. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Истец и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

12 сентября 2016 года между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) был заключён договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ивана Попова, 21, помещение 1009, кадастровый номер 43:40:000373:1631, общей площадью 468 кв.м. (л.д.24-28).

В соответствии с условиями пунктов 2.1, 2.2, 2.5 стоимость имущества составила 14 389 830 рублей, а его оплата должна быть произведена в рассрочку по графику (Приложение N 1).

Договор зарегистрирован уполномоченным органом 14.10.2016.

Согласно справке истца о начисленных и уплаченных суммах по договору за период с сентября 2016 года по ноябрь 2017 года ответчик перечислил истцу 399 000 рублей 00 копеек, в том числе: долг - 265 832 рубля 30 копеек, пени - 133 167 рублей 70 копеек.

Начиная с сентября 2017 года оплата за имущество не производилась (л.д.32-35).

Ввиду существенного нарушения покупателем условий договора об оплате имущества 12.10.2017 Департамент уведомил Общество о наличии 3 339 671,17 руб. долга, начислении 55 439,64 руб. пени, а также о намерении обратиться в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества (л.д.36).

Поскольку ответчик долг не погасил, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора и возврате объекта продавцу.

Суд первой инстанции, установив наличие оснований, предусмотренных договором, для его расторжения, а именно: нарушение покупателем сроков ежемесячной оплаты более двух раз подряд и оплата с нарушением сроков -начиная с сентября 2017 года оплата не производится, пришёл к выводу об обоснованности требований истца.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной, а существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар в рассрочку, покупатель должен производить оплату в сроки, предусмотренные договором, а в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате очередного платежа, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного имущества, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены.

При этом выбор способа защиты нарушенного права - требовать оплаты либо возврата товара, принадлежит продавцу.

Каких-либо изъятий из приведённого правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Федерального закона N 159-ФЗ, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Истец реализовал своё право на прекращение договорных отношений с ответчиком путём одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки купли-продажи, в подтверждение чего в материалы дела представлено уведомление от 12.10.2017.

Юридически значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является установление размера задолженности покупателя по договору от 12.09.2016 N 45.

Судом установлен факт существенного нарушения условий договора об оплате приобретённого имущества, поскольку задолженность ответчика на момент рассмотрения спора превышала половину цены договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора и возврата имущества продавцу.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчик не опроверг сумму своей задолженности перед истцом, не представил доказательств её погашения более, чем наполовину от цены договора.

При таких обстоятельствах неисполнение ответчиком обязанности уплатить стоимость объекта недвижимости в установленные договором сроки, длительный период просрочки оплаты и большая сумма задолженности свидетельствуют о существенном нарушении условий договора, в результате чего требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Как верно указано судом первой инстанции, наличие договоров аренды с третьим лицами не является препятствием для расторжения спорного договора купли-продажи.

Таким образом, заключение договоров аренды не повлекло изменение юридической судьбы спорного помещения.

Вопреки доводам заявителя жалобы правоотношения истца и арендаторов помещения предметом настоящего спора не являются, а значит, суд не вправе при рассмотрении иска выходить за пределы предмета доказывания по настоящему делу.

Иных мотивированных доводов, свидетельствующих о несогласии с выводами суда, ответчиком не приведено.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции по существу вопроса и не свидетельствуют о незаконности принятого судебного акта.

Сдача имущества в аренду третьим лицам, не является препятствием в расторжении договора купли-продажи.

При вынесении решения судом в соответствии со статьёй 71 АПК РФ оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 22.06.2018 по делу N А28-177/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премиум-Авто" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

Е.Г. Малых С.Г. Полякова