Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2018 г. N 05АП-6103/18

г. Владивосток

14 сентября 2018 г.

Дело N А51-1493/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г.Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-6103/2018

на решение от 29.06.2018 судьи М.С. Кирильченко

по делу N А51-1493/2018 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602)

к обществу с ограниченной ответственностью "Пантера" (ИНН 2540112908, ОГРН 1052504420594)

о взыскании 1 299 414,09 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 28.02.2018, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 124 520,13 рублей за период с 01.11.2015 по 28.02.2018 (с учётом уточнений),

при участии: от Управления муниципальной собственности г. Владивостока - Ткаченко Е.А., по доверенности N 28/1-974 от 14.02.2018 сроком действия до 31.12.2018, служебное удостоверение,

в судебное заседание не явилось ООО "Пантера", о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - истец, управление, УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Пантера" (далее - ответчик, ООО "Пантера", общество) задолженности в общей сумме 1 423 934,22 рублей, в том числе 1 299 414,09 рублей задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 28.02.2018, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 124 520,13 рублей за период с 01.11.2015 по 28.02.2018 (с учётом уточнений).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2018 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с общества в пользу УМС 332 995 рублей 48 копеек основного долга, 28 940 рублей 99 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель со ссылками на положения действующего законодательства и муниципальных правовых актов настаивал на применении к рассматриваемым правоотношениям сторон подлежит применению принцип регулируемой арендной платы, рассчитанной с применением Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152.

Представитель истца поддержал доводы жалобы, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования город Владивосток находится нежилое помещение кадастровым номером 25:28:000000:45479, общей площадью 130,5 кв.м., этаж подвальный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, 74а (запись в ЕГРП от 11.09.2009 N 25-25-01/089/2009-370).

Между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока и ООО "Пантера" на основании распоряжения начальника управления N 1272 от 02.07.2008 заключён договор от 19.08.2008 N01-02211-001-Н-АР-5863-00 аренды нежилого помещения, общей площадью 130,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 74 а, для использования в целях "общественное питание" (пункт 1.1. договора).

Актом приёма - передачи в аренду нежилого помещения от 19.08.2008, арендодатель сдал, а арендатор принял нежилое помещение общей площадью 130,50 кв. м (N помещений по плану 1,2,3,4,5,6) в подвале здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, просп. Океанский дом 74-а.

Согласно пункту 1.3 договора, срок действия договора установлен с 19.08.2008 по 31.05.2013.

Дополнительным соглашением от 17.09.2009 о внесении изменений в договор аренды от 19.08.2008 N 01-02211-001-Н-АР-5863-00 УМИГА г. Владивостока заменено на Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Указанный договор и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно пункта 3.1 договора, с учетом последних изменений, установленных соглашением от 25.03.2013, за указанное помещение, арендатор выплачивает арендную плату в размере 15 853,42 рублей в месяц без учёта НДС, оплата, которой производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяцем.

Согласно пункту 6.3 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем, в одностороннем порядке, в т.ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен Уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами (пункт 2.2.13 договора).

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Приморского края от 04.12.2014 N А51-23185/2013 по иску УМС к ООО "Пантера" о выселении, суд установил, что договор аренды прекратил свое действия, в связи с чем, обязал общество освободить нежилое помещение общей площадью 130,50 кв.м., расположенное по адресу: г. Владивосток, Океанский пр-т, 74а, передав его по акту приема-передачи УМС.

В результате проведения проверки использования спорного муниципального имущества специалистами УМС установлено, что указанное нежилое помещение площадью 103,5 кв.м. используется ООО "Пантера" под кафе, столовую без правовых оснований.

По результатам проведения проверок УМС составлены акты от 13.02.2017 17, от 11.09.2017 N 109, от 02.03.2018 N 19, которыми установлено, что спорные помещения в настоящее время занимает и использует ООО "Пантера".

Учитывая, что ответчик не вернул в установленном порядке ранее арендованное им имущество, за период с 01.10.2015 по 30.04.2017 истец произвел начисления арендной платы в размере 837 720,85 рублей, а также начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 60 808,73 рублей.

Истцом в адрес ответчика 10.05.2017 направлено уведомление N 28/6-2721 с требованием, оплатить задолженность за период 01.10.2015 по 30.04.2017 в размере 898 529,58 рублей. Содержащееся в претензии требование ответчик не исполнил, продолжил использовать спорные нежилые помещения, что как полагает истец, подтверждается актом проверки от 11.09.2017 N 109.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции удовлетворил требования истца частично, сочтя, что при расчете исковых требований истцом применен неверный подход к определению размера арендной платы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, договор аренды прекратил свое действие, и у ответчика возникла обязанность возвратить спорные помещения истцу. Данные обстоятельства подтверждается материалами дела, в том числе, решением суда по делу N А51-23185/2013 и не оспаривается сторонами.

По правилам части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу части 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума ВС РФ, содержащимся в пункте 28 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Поскольку факт использования помещений после прекращения договорных обязательств подтвержден материалами дела, истец вправе требовать оплаты за использования имущества.

Как обоснованно указывает суд первой инстанции, расчет арендной платы за спорный период произведен истцом в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (абзац 2 пункта 1, пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Следовательно, если арендная плата установлена на основании действующего нормативного правового акта, она определяется в соответствии с его предписаниями.

Таким образом, если регулирование арендной платы осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений.

Вместе с тем, согласно пункту 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Вместе с тем, согласно текста спорного договора аренды, дополнительных соглашений к нему, не содержат ссылок и указаний на применение того или иного муниципального правового акта, включая решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152, для целей определения размера согласованной сторонами арендной платы, либо зависимости возможности изменения арендной платы в связи с изменением правового регулирования на уровне муниципального правотворчества.

Таким образом, довод апеллянта о том, что установленная муниципальным актом (Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152) регулируемая арендная плата применяется независимо от условий договора, основан на неверном толковании норм права. Для определения подлежит ли применению установленная муниципальным актом регулируемая ставка арендной платы суду в каждом случае надлежит исходить из условий договора аренды.

В свою очередь, как верно установлено судом, согласно пункту 3.1 спорного договора, с учетом последних изменений, установленных соглашением от 25.03.2013, за указанное помещение, арендатор выплачивает арендную плату в размере 15 853,42 рублей в месяц без учёта НДС, оплата, которой производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяцем.

В силу пункта 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем, в одностороннем порядке, в т.ч. в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен Уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

Из осуществленного судом первой инстанции по правилам статьи 431 ГК РФ буквального толкования пункта 6.3 договора следует, что изменение размера арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы происходит не автоматически, а зависит от воли арендодателя, которому договором предоставлено право на изменение договора аренды в одностороннем порядке, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом.

При этом, доказательств направления ответчику писем об изменении в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. Заключенный сторонами договор аренды не содержит в себе указания на применение к условиям договора правовых актов муниципального образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачу в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что истец неправомерно применил к спорым правоотношениям Методику расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной решением Думы города Владивостока от 10.12.2002 N 152, и принятие либо изменение нормативно-правовых актов публично-правового образования в данном случае не может являться основанием для автоматического изменения размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Цена пользования объектом аренды недвижимого имущества, за исключением земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, в указанном случае, законом не регулируется.

Таким образом, стоимость аренды муниципальных (равно как и государственных) нежилых помещений применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким имуществом определяется условиями, предусмотренными договором аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно исходил при определении размера задолженности по договору аренды из размера арендной платы, установленного договором в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2013 (15 853,42 рублей), что согласуется с положениями статьи 622 ГК РФ и вышеприведенными разъяснениями Пленума ВАС РФ.

Выполненный судом первой инстанции расчет стоимости фактического пользования имуществом в спорный период, согласно которому за спорный период размер платы составляет 332 995,48 рублей, соответствует договорному размеру арендной платы с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2013, заявленному периоду взыскания, истцом не оспорен, при этом у апелляционной коллегии не имеется оснований для иного расчета.

Оснований для выхода за пределы заявленного предмета исковых требований о взыскании арендной платы по приведенным основаниям у судебных инстанций не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов в размере 124 520,13 рублей, начисленных в порядке статьи 395 ГК РФ на сумму основного долга за период с 01.11.2015 по 28.02.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, подлежащей применению в части периода начисления процентов с 08.10.2015 по 31.07.2016) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проверив выполненный судом первой инстанции расчет процентов, апелляционная коллегия признает верным с учетом частичного удовлетворения требований о взыскании арендной платы. Арифметически расчет истцом не оспорен.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования частично в размере 332 995 рублей 48 копеек арендной платы, 28 940 рублей 99 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2018 по делу N А51-1493/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына