Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2018 г. N 18АП-12402/18

г. Челябинск

14 сентября 2018 г.

Дело N А76-15016/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Пирской О.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цедл" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2018 по делу N А76-15016/2018 (судья Мрез И.В.).

В судебном заседании принял участие директор общества с ограниченной ответственностью "Цедл" Цветков Е.А. (протокол N 1 собрания учредителей от 18.08.2014).

Общество с ограниченной ответственностью фирма "ЦЕДЛ" (далее - ООО фирма "ЦЕДЛ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в предварительном согласовании земельного участка для завершения строительства гаражей выраженное в письме от 16.02.2018 N 10-15597/17 (с учетом уточнения заявленных требований, л.д.62).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2018 (резолютивная часть от 05.07.2018) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "Цедл" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Апеллянт полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии у заявителя права на получение земельного участка для завершения строительства гаражей без проведения торгов в силу отсутствия заключенного до 01.03.2015 договора аренды основаны на неправильном толковании нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), из которой следует необходимость заключения договора аренды земельного участка как такового независимо от его государственной регистрации, тем более, что обязанность по государственной регистрации договора согласно действующему законодательству возлагается на орган местного самоуправления. По смыслу изложенной нормы не требуется государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку с учетом разъяснений, изложенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001, объект не являлся предметом сделки, а в силу разъяснений, изложенных в Определении Верховного Суда Российской Федерации N305-ЭС17-7338 от 19.09.2017, государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для реализации права на получение земельного участка в аренду для завершения строительства не требуется. Право владения на объект за заявителем закреплено справкой ГУП "Областной центр технической инвентаризации". Суд первой инстанции необоснованно принял в качестве преюдициальных выводы судов по делам NА76-10540/2012, NА76-24757/2008, NА76-5559/201 без учета того обстоятельства, в настоящее время правовой режим земельных участков для завершения строительства регулируется нормой пункта 21 статьи 3 Вводного закона, а при рассмотрении дела NА76-24757/2008 заявителем по юридической неграмотности было заявлено неправильное основание возникновения права собственности на объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судом не дана оценка недобросовестности Администрации, уклонявшейся от предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной Администрации не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Администрации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы Администрации г. Челябинска от 23.07.2001 N 898-п (л.д.16) между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и обществом фирма "Цедл" (арендатор) подписан договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 00721-К-2002 от 23.04.2002, согласно п.1.1. которого обществу передан земельный участок площадью 0,1700 га, расположенный в поселке АМЗ по ул. Обской в Советском районе, для проектирования и строительства коллективного гаража, сроком на 2 года (л.д.18).

15.03.2004 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому срок действия договора до 01.06.2005 (л.д.19).

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора обществу выдано разрешение N 53/г-1024/г-1011/г на выполнение строительно-монтажных работ сроком действия до 31.12.2003, продлено до 31.12.2005 (л.д.22-23).

Распоряжением Администрации города Челябинска N 2-с от 11.01.2006 утвержден акт N 183 от 01.11.2005 на прием в эксплуатацию гаражей (площадь по наружному обмеру - 721,6 кв.м) в пос. АМЗ по ул. Обской в Советском районе (1 очередь строительства), заказчик ООО фирма "Цедл" (л.д. 24).

16.01.2018 общество обратилось к главе города Челябинска с заявлением о продолжении работы по предварительному согласованию земельного участка под завершение строительства 2-й очереди гаражей, в связи с тем, что владельцы гаражей 1-й очереди строительства выкупили земельные участки под гаражами и зарегистрировали собственность на них. Участок, указанный в письме от 29.12.2017 г. N 10-15597/17-О-1, составлявший часть земельного участка площадью 1700 м2, выделявшийся под строительство гаражей 1-й и 2-й очередей, 10.12.2012 был снят с государственного учета. Статус "аннулирован" (л.д.21).

16.02.2018 письмом N 10-15597/17-2-1 Администрация отказала в предварительном согласовании предоставления земельного участка для завершения строительства 2-ой очереди гаражей, в связи с тем, что договор аренды земли г. Челябинска от 23.04.2002 УЗ N00721-К-2002 является незаключенным. Доказательства того, что на спорном земельном участке расположены объекты, которые могут быть квалифицированы в качестве объектов незавершенного строительства возводимых обществом "Цедл", отсутствуют.

Полагая отказ Администрации, выраженный в письме от 16.02.2018 необоснованным и незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не доказаны предусмотренные нормами пункта 21 статьи 3 Вводного закона и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) основания для предоставления земельного участка для завершения строительства гаражей без проведения торгов, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а ранее оформленный договор аренды земельного участка признан незаключенным в судебном порядке в силу отсутствия его государственной регистрации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Вводного закона в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ заявителем совокупность изложенных условий материалами дела не подтверждена.

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что договор УЗ N 00721-К-200 от 23.04.2002 аренды земли города Челябинска, сроком действия до 23.07.2003, однако доказательств государственной регистрации договора аренды не имеется, что заявителем также не оспаривается и установлено решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2009 по делу N А76-24757/2008.

При изложенных обстоятельствах заявитель не может быть признан титульным правообладателем земельного участка, на котором расположены сооружения, для завершения строительства которых испрашивается земельный участок, что исключает возможность приобретения земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, поскольку отсутствует заключенный до 01.03.2015 договор аренды.

Кроме того, решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.02.2009 по делу N А76-24757/2008, в рамках которого обществом был заявлен иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, ул. Обская, 4Б, литера Г3, Г4 (коллективный гараж), судом установлено отсутствие доказательств возведения указанных объектов с соблюдением установленных законом процедур для строительства объектов недвижимости в силу отсутствия доказательств надлежащего оформления прав на земельный участок для целей строительства, а также отсутствия действующей в период строительства разрешительной документации.

Как обоснованно отмечает апеллянт, нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона не связывают право прежнего арендатора земельного участка на его повторное предоставление без торгов для завершения строительства с государственной регистрацией права собственности на размещенный на земельном участке объект незавершенного строительства (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС17-7338 от 19.09.2017).

Однако, из взаимосвязанных положений пункта 1 статьи 218, статьи 219 ГК РФ и норм Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости", а также учитывая, что строительство объекта недвижимости предполагает его последующую эксплуатацию, следует, что землепользование в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона может осуществляться только для легально возведенного объекта.

В силу этого, сам по себе факт размещения на земельном участке объектов незавершенного строительства, не определяет исключительное право общества "Цедл" на приобретение земельного участка для завершения их строительства без проведения торгов.

Ссылки апеллянта на неправильное изложение правового основания иска при рассмотрении дела N А76-24757/2008 не отменяют правовой квалификации судом при рассмотрении указанного дела объектов незавершенного строительства как возведенных вне установленного законом правового режима объектов недвижимости.

Доводы апеллянта о том, что нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона предоставляют прежнему арендатору право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов независимо от государственной регистрации оформленного до 01.03.2015 договора аренды земельного участка, основаны на неправильном толковании норм материального права, в силу чего подлежат отклонению, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 651 ГК РФ и части 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" с учетом разъяснений изложенных в абзаце 5 пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендатор не может считаться титульным правообладателем вещи перед третьими лицами в отсутствие государственной регистрации сделки.

Доводы апелляционной жалобы о недобросовестности Администрации, уклонявшейся, по мнению апеллянта, от предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, обоснованно отклонены судом первой инстанции как не имеющие правового значения по смыслу норм пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Вводного закона.

При изложенных обстоятельствах, обществу "Цедл" обоснованно отказано органом местного самоуправления в предоставлении земельного участка в письме от 16.02.2018 N 10-15597/17, в силу чего оснований для удовлетворения требований не имеется.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2018 по делу N А76-15016/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Цедл" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова О.Н. Пирская