Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2018 г. N 18АП-12505/18

г. Челябинск

14 сентября 2018 г.

Дело N А76-4779/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Инвест" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2018 по делу N А76-4779/2018 (судья Белякович Е.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Альфа Инвест" - Александрова М.А. (доверенность от 16.01.2018),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Шишкина И.В. (доверенность от 25.01.2018).

Акционерное общество "Альфа Инвест" (далее - АО "Альфа Инвест", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) об отказе в восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи N 74-74-1/653/2012-389 от 10.12.2012 незаконным.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2018 (резолютивная часть от 20.07.2018) в удовлетворении требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "Альфа Инвест" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Апеллянт полагает, что суд первой инстанции вопреки требованиям части 1 статьи 198 АПК РФ не дал оценку законности изложенных в оспариваемом отказе регистрирующего органа оснований для отказа в связи с недостоверностью сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), относительно наличия права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:36:0601005:42 в связи с тем, что отказ Комитета от договора аренды, на основании которого в реестр была внесена оспариваемая запись, был признан незаконным в судебном порядке. Поскольку договор аренды был продлен на неопределенный срок, что не требует внесения в ЕГРН записи о праве аренды, ранее существовавшая запись о праве аренды является единственным доказательством наличия права аренды общества перед третьими лицами, в силу чего оспариваемые действия регистрирующего органа нарушают права заявителя.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель Управления Росреестра возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенные в письменных пояснениях.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Альфа Инвест" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 011268-К-2012 от 29.11.2012, согласно п.1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601005:42 площадью 35121 кв.м, расположенный по ул. Братьев Кашириных, 142 в Калининском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов для завершения строительства объекта незавершенного строительства (литер А) (л.д.11-14).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0601005:42, площадью 35 121 кв.м передан арендатору по акту приема-передачи от 29.11.2012(л.д.15).

Договор аренды зарегистрирован 10.12.2012, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа (л.д.15 об.).

07.10.2016 Комитетом в адрес общества направлено уведомление об отказе от договора аренды УЗ N 011268-К-2012 от 29.11.2012 в одностороннем порядке (л.д. 36-40).

14.11.2016 на основании заявления Комитета от 10.11.2016 (л.д.32-34) запись о регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:42 погашена.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 по делу N А76-31248/2016 отказ Комитета от исполнения договора от 29.11.2015, выраженный в уведомлении от 07.10.2016 N 29115, признан недействительным.

19.01.2018 общество обратилось в Росреестр с заявлением об исполнении решения Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 по делу N А76-31248/2016 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи N 74-74-1/653/2012-389 от 10.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:42 (л.д. 18).

01.02.2018 Росреестр отказал в восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи N 74-74-1/653/2012-389 от 10.12.2012 (л.д.25-27).

Считая отказ регистрирующего органа от 01.02.2018 необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 166 и 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что основания для восстановления в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:42 отсутствуют, поскольку решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 по делу NА76-31248/2016 признан незаконным отказ Комитета от договора аренды земельного участка, однако в порядке применения последствий недействительности сделки не сделан вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве. Судом также учтено, что Комитет в ходе судебного разбирательства признал факт продления договора аренды на неопределенный срок.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы его апелляционной жалобы в обжалуемой части, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и обществом "Альфа Инвест" (арендатор) заключен договор аренды УЗ N 011268-К-2012 от 29.11.2012 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:42, расположенного по ул. Братьев Кашириных, 142 в Калининском районе г. Челябинска, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (литер А) (л.д. 11-14) сроком действия с 24.08.2011 по 28.11.2015.

По окончании срока действия договора при отсутствии возражений сторон, а также при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 35 182, 9 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0601005:43 (л.д. 68) договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 5.1.6. договора аренды предусмотрено, что в случае если договор считается возобновленным на неопределенный срок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую сторону за 15 дней.

Согласно пункту 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора.

Уведомлением от 07.10.2016 N 29815 Комитет уведомил общество "Альфа Инвест" об отказе от договора аренды (л.д. 30).

Таким образом, с учетом изложенных норм договор аренды УЗ N 011268-К-2012 от 29.11.2012 является прекращенным в силу одностороннего отказа от договора арендодателя, и регистрирующий орган правомерно внес ЕГРН запись о прекращении аренды, в силу чего оснований для её восстановления не имеется.

Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительством не является препятствием для прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, поскольку по смыслу нормы пункта 2 статьи 610 ГК РФ с учетом вышеизложенных разъяснений, право Комитета как арендодателя по договору аренды земли является безусловным и не может быть обусловлено встречным правом арендатора приобрести право аренды земельного участка для завершения строительства в порядке, установленном законодательством, равно как и не может быть связано с размещением на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Изложенный вывод соответствует правовой позиции, сформированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС17-2608 от 27.06.2017.

Факт признания решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.10.2017 по делу N А76-31248/2016 действий Комитета по отказу от договора аренды УЗ N 011268-К-2012 от 29.11.2012 незаконными не может являться основанием для восстановления в реестре записи об аренде, поскольку основанием совершения регистрирующим органом действий по государственной регистрации прекращения аренды являлся не судебный акт (пункт 4 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости"), а гражданско-правовая сделка по отказу от договора аренды (пункт 2 части 2 статьи 14 того же Закона).

По тем же основаниям при рассмотрении настоящего спора не могут быть приняты в качестве преюдициальных выводы суда по делу N А76-31248/2016 о допущенном органом местного самоуправления злоупотреблении правом, и не имеют правового значения изложенные в обжалуемом отказе регистрирующего органа доводы о том, что судом при рассмотрении указанного дела в резолютивной части судебного акта не применены последствия недействительности сделки и не сделан вывод о принадлежности имущества на праве аренды определенному лицу.

Правовая позиция Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска о возобновлении действия договора аренды не подлежит оценке при определении правовых оснований для совершения действий по внесению сведений в единый государственный реестр недвижимости, порядок совершения которых регулируется Федеральным законом N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Излишне уплаченная на основании платежного поручения N 4 от 09.08.2018 государственная пошлина в размере 1500 рублей подлежит возврату апеллянту из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.07.2018 по делу N А76-4779/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа Инвест" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Инвест" из федерального бюджета 1 500 рублей - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова О.Н. Пирская