Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2018 г. N 09АП-38508/18

г. Москва

13 сентября 2018 г.

Дело N А40-199135/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ИП Константинопольской М.М.

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 мая 2018 года

по делу N А40-199135/17, принятое судьей Масловым С.В.

по иску ИП Константинопольской М.М.

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Дронова Ю.Е. (по доверенности от 06.08.2018)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Константинопольская М.М. обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 3, с кадастровым номером 77:08:0010015:4092, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2018 года по делу N А40-199135/17, суд урегулировал разногласия, возникшие между ИП Константинопольской М.М. и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 3 с кадастровым номером 77:08:0010015:4092 (подвал, пом. Х, комн 1, 1а, 2, 3; этаж 1, пом. XVа, комн. 1-11, 11а, 12), площадью 228,9 кв.м, изложив п. 3.1, 3.4 в следующей редакции:

п.3.1. договора - "Цена объекта составляет 20 709 000 руб. (двадцать миллионов семьсот девять тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. договора - "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 30 (тридцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 345 150 руб. (триста сорок пять тысяч сто пятьдесят) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

С решением не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит, отменить решение и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в заявленном объеме.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2018 года по делу N А40-199135/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, Между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ИП Константинопольской М.М. (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 12.03.2013 г. N 09-00010/13, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 237,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, просп. Маршала Жукова, д. 3, для использования в административных целях.

ИП Константинопольская М.М., являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющая преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, обратилась к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, 18.09.2017 г. направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 25 547 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 проекта Договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.08.2017 г. N Д-858-0467/17, выполненного ЗАО "МБЦ".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО "Фэлкон" для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО "Фэлкон" заключением от 21.09.2017 г. значение рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 228,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Маршала Жукова, д. 3, составила 16 055 713 руб. 00 коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истцом в адрес ответчика был направлен подписанный с протоколом разногласий проект договора купли-продажи, касающихся п.п. 3.1, 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 03.10.2017 г. N 33-5-55134/15-(0)-1 отклонил протокол разногласий и отказал в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене, указанной истцом в протоколе разногласий.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2018 г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" (107023, г. Москва, Семеновский переулок, дом.15, офис.804-б) Кирилловой Екатерине Владимировне.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта, оснований для удовлетворения ходатайства истца о проведении повторной судебной экспертизы суд не усмотрел.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, и заявленной истцом с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно вынес оспариваемое решение.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются

преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества,

предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2018 г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" (107023, г. Москва, Семеновский переулок, дом.15, офис.804-б) Кирилловой Екатерине Владимировне.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова д. 3, с кадастровым номером 77:88:0010015:4092, общей площадью 228, 9 кв. м. (подвал, пом. X, комн. 1, 1а, 2, 3; этаж 1, пом. XVа, комн. 1-11, 11а, 12) по состоянию на 18.09.2015 г.?

В соответствии с заключением эксперта от 07.03.2018 г. N 30 определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенных по адресу: расположенного по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова д. 3, с кадастровым номером 77:88:0010015:4092, по состоянию на 18.09.2015 г. в размере 20 709 000 руб. 00 коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Оценивая представленные суду отчет, составленный ООО "Фэлкон", экспертное заключение, подготовленное экспертом ООО "Агентство судебных экспертов", суд пришел к обоснованному выводу, что более объективным является экспертное заключение от 07.03.2018 г. N 30, подготовленное экспертом ООО "Агентство судебных экспертов", поскольку данная экспертиза была проведена на основании определения суда, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, обстоятельно и точно ответил на поставленные вопросы.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к правильному выводу, что экспертное заключение от 07.03.2018 г. N 30 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учел, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно экспертное заключение от 07.03.2018 г. N 30.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2018 года по делу N А40-199135/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова Д.Н. Садикова