Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2018 г. N 09АП-39550/18

г. Москва

13 сентября 2018 г.

Дело N А40-219007/17

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 июня 2018 года

по делу N А40-219007/17, принятое судьей Масловым С.В.

по иску ООО "СПА-Медикал"

к ДГИ г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Волосков А.Н. (по доверенности от 19.09.2017)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 25.12.2017)

УСТАНОВИЛ:

ООО "СПА-МЕДИКАЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0004004:5602, общей площадью 75,2 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 1, 2, 3, 4, 5) (далее - Объект 1), с кадастровым номером 77:05:0004004:5882, площадью 2 кв. м (этаж 1, пом. 35, ком. 8) (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:05:0004004:5883, площадью 4,4 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 6) (далее - Объект 3), с кадастровым номером 77:05:0004004:5881, площадью 3,4 кв. м (этаж 1, пом. 35, комн. 7) (далее - Объект 4) путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2018 года по делу N А40-219007/17, суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "СПА-МЕДИКАЛ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилых помещений расположенных по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп. 1 с кадастровым номером 77:05:0004004:5602 (этаж 1, пом. 35, комн. 1-5), общей площадью 75,2 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0004004:5882 (этаж 1, пом. 35, комн. 8), общей площадью 2 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0004004:5883 (этаж 1, пом. 35, комн. 6), общей площадью 4,4 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0004004:5881 (этаж 1, пом. 35, комн. 7), общей площадью 3,4 кв.м изложив п. 3.1, 3.4 в следующей редакции:

п.3.1. договора - "Цена объектов составляет 11 618 000 руб. 00 коп. (одиннадцать миллионов шестьсот восемнадцать тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов", НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской федерации не начисляется.

п. 3.4. договора - "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца, следующего за соответствующим кварталом, на который предоставляется рассрочка. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 193 633 (сто девяносто три тысячи шестьсот тридцать три) рубля 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2018 года по делу N А40-219007/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "СПА-МЕДИКАЛ" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 26.01.2006 г. N 06-00037/2006, в соответствии с которым на основании Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 19.12.2005 г. N 3823-р арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 81,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп. 1.

ООО "СПА-МЕДИКАЛ" являясь арендатором спорных нежилых помещений, имеющее преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, обратилась к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение истца, вместе с письмом 05.09.2017 г. N 33-5-35911/14-(0)-5 о приостановлении предоставления государственной услуги ввиду необходимости подписания проекта договора купли-продажи, направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 14 611 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 проекта Договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 08.08.2017 г. N Д-858-0450/17, выполненным ЗАО "МБЦ".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО "Аргент Бизнес" для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО "Аргент Бизнес" отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, представляющего собой нежилое помещение общей площадью 85 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп.1, от 26.09.2017 г. N WS-1056/17 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.12.2014 г. округленно составила 9 982 000 руб. 00 коп., без учета НДС, то есть ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Истцом в адрес ответчика был направлен подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), касающихся п.п. 3.1, 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 04.10.2017 г. N 33-5-35911/14-(0)-4 отклонил протокол разногласий.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2018 г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

В соответствии с заключением эксперта от 30.05.2018 г. N 50 рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0004004:5602, общей площадью 75,2 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 1, 2, 3, 4, 5) (далее - Объект 1) - 10 391 000 руб. 00 коп., с кадастровым номером 77:05:0004004:5882, площадью 2 кв. м (этаж 1, пом. 35, ком. 8) (далее - Объект 2) - 262 000 руб. 00 коп., с кадастровым номером 77:05:0004004:5883, площадью 4,4 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 6) (далее - Объект 3) - 576 000 руб. 00 коп., с кадастровым номером 77:05:0004004:5881, площадью 3,4 кв. м (этаж 1, пом. 35, комн. 7) (далее - Объект 4) - 399 000 руб. 00 коп., а всего - 11 618 000 руб.

Таким образом, суд пришел к выводу, что заключение эксперта от 30.05.2018 г. N 50 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно заключение эксперта от 30.05.2018 г. N 50.

С учетом вышеизложенного требования истца суд удовлетворил с установлением цены объекта согласно заключению эксперта от 30.05.2018 г. N 50 в размере 11 618 000 руб.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Доводы заявителя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционной коллегией, поскольку противоречат материалам дела.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются

преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества,

предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0004004:5602, общей площадью 75,2 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 1, 2, 3, 4, 5) (далее - Объект 1), с кадастровым номером 77:05:0004004:5882, площадью 2 кв. м (этаж 1, пом. 35, ком. 8) (далее - Объект 2), с кадастровым номером 77:05:0004004:5883, площадью 4,4 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 6) (далее - Объект 3), с кадастровым номером 77:05:0004004:5881, площадью 3,4 кв. м (этаж 1, пом. 35, комн. 7) (далее - Объект 4) по состоянию на 16 декабря 2014 года?

В соответствии с заключением эксперта от 30.05.2018 г. N 50 рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу г. Москва, Каширское шоссе, д. 11, корп. 1, с кадастровым номером 77:05:0004004:5602, общей площадью 75,2 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 1, 2, 3, 4, 5) (далее - Объект 1) - 10 391 000 руб. 00 коп., с кадастровым номером 77:05:0004004:5882, площадью 2 кв. м (этаж 1, пом. 35, ком. 8) (далее - Объект 2) - 262 000 руб. 00 коп., с кадастровым номером 77:05:0004004:5883, площадью 4,4 кв. м. (этаж 1, пом. 35, комн. 6) (далее - Объект 3) - 576 000 руб. 00 коп., с кадастровым номером 77:05:0004004:5881, площадью 3,4 кв. м (этаж 1, пом. 35, комн. 7) (далее - Объект 4) - 399 000 руб. 00 коп., а всего - 11 618 000 руб. 00 коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, и заявленной истцом с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2018 года по делу N А40-219007/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова Д.Н. Садикова