Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. N 08АП-8329/18

город Омск

17 сентября 2018 г.

Дело N А46-2803/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веревкина А.В.,

судей Аристовой Е.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лепехиной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8329/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 05 июня 2018 года по делу N А46-2803/2018 (судья Чернышев В.И.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Транссервис" (ОГРН 1105543014169) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613) о признании недействительным отказа от договора,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Транссервис" Молокова А.В. по доверенности от 20.10.2017 сроком действия 1 год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Транссервис" (далее - ООО "Транссервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10718; о признании действующим договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10718.

Решением Арбитражного суда Омской области от 05.06.2018 по делу N А46-2803/2018 исковые требования удовлетворены.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик в жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что истец, обратившись в арбитражный суд с иском о признании односторонней сделки недействительной, избрал ненадлежащий способ защиты своей нарушенного права. По мнению ответчика, данное обстоятельство является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Кроме того, Департамент ссылается на неосвоение ООО "Транссервис" арендуемого земельного участка, неполучение последним разрешения на строительство объектов недвижимости, что подтверждает неоднократное нарушение условий договора.

Департамент, надлежащим образом извещенный в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса.

В заседании апелляционного суда представитель ООО "Транссервис" просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, в августе 2014 года Департаментом (арендодатель) и ООО "Транссервис" (арендатор) заключен договор N Д-Кр-31-10718, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 25 000 кв.м., кадастровый номер 55:36:130:127:771, с местоположением: город Омск, Кировский административный округ, бульвар Архитекторов, западнее строения N 30, разрешенное использование: для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн).

В соответствии с пунктом 7.2 договора N Д-Кр-31-10718 договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора произведена 03.09.2014.

Предоставление земельного участка арендодателем арендатору, а также возврат участка арендатором арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи (пункт 1.6 спорного договора).

Актом приема-передачи земельного участка от 05.09.2014 подтверждается предоставление Департаментом ООО "Транссервис" земельного участка с кадастровым номером 55:36:130:127:771.

На основании пунктов 7.1, 7.3 договора N Д-Кр-31-10718 указанный договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством. Срок действия договора может быть продлен в порядке, установленном законодательством.

Как указывает истец, по истечении действия спорного договора он считается возобновленным на неопределённый срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не высказал возражений по этому поводу.

Письмом N Исх-ДИО/20261 от 27.11.2017 ответчик известил истца об отказе от договора аренды N Д-Кр-31-10718 на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав, что после истечения трёхмесячного срока договор аренды будет прекращён.

В письме от 08.02.2018, направленном в адрес Департамента 09.02.2018, ООО "Транссервис" указало на незаконность прекращения спорного договора и просило отозвать уведомление о расторжении.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Транссервис" в суд с настоящим иском.

Удовлетворение исковых требований явилось поводом для подачи ответчиком апелляционной жалобы, при оценке доводов которой апелляционный суд учел следующее.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В рассматриваемом споре между сторонами сложились правоотношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как было указано ранее, в письме N Исх-ДИО/20261 от 27.11.2017 Департамент известил общество об отказе от договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-10718 в порядке статей 610, 621 ГК РФ.

В части 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу положений части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

При этом по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 35 и статьей 46 ЗК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

При этом частью 2 той же статьи предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также и по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 45 ЗК РФ, в частности, при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8958/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 18.09.2012 N 4464/2012 указано, что согласно положениям статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (часть 3 статьи 307, часть 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (часть 2 статьи 10, часть 2 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из изложенного, обоснованность отказа в договоре аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, действительно устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, учитывая нормы действующего законодательства и изложенную выше разъяснения, признает обоснованным вывод суда первой инстанции о недействительности одностороннего отказа Департамента от договора аренды N Д-Кр-31-10718 исходя из следующего.

Из содержания договора N Д-Кр-31-10718, следует, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:130:127:771, с местоположением: город Омск, Кировский административный округ, бульвар Архитекторов, западнее строения N 30, предоставлен ООО "Транссервис" в аренду для строительства многопрофильного объекта образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение (спортзал, бассейн).

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определен перечень документов, которые необходимо представить получения разрешения на строительство необходимо представление.

30.01.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска вынесено распоряжение N 51 о разрешении строительства объекта капитального строительства - многопрофильный объект образования - художественная школа, музыкальная школа, крытое физкультурно-оздоровительное сооружение по бульвару Архитекторов в Кировском административном округе города Омска, а также выдано разрешение на строительство N 55-ru55301000-18- 2018 со сроком действия до 30.10.2018.

Обществом в материалы дела предоставлен технический план объекта незавершенного строительства, согласно которому в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:130:127:771 построен фундамент; степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 18%.

Как указывает общество, в настоящее время осуществляется государственная регистрация данного объекта незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый части 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй части 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (часть 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, возведение которого осуществляется на основании действующего разрешения на строительство, а допустимых доказательств того, что ООО "Транссервис" не имеет намерений достигнуть цели, для которой земельный участок предоставлен в аренду, Департаментом не представлено.

Кроме того, ответчик в обоснование жалобы ссылается на акт осмотра земельного участка N 259 от 13.12.2017, составленный Департаментом, в котором зафиксировано, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, строительная деятельность не осуществляется.

Однако, как указано выше, разрешение на строительство N 55-ru55301000-18- 2018 получено обществом 30.01.2018, то есть после проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 55:36:130:127:771, вследствие чего доводы Департамента отклоняются апелляционной коллегией как несостоятельные.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявленный спор вытекает из заключенного обществом и ответчиком договора аренды земельного участка N Исх-ДИО/20261 от 27.11.2017, что предполагает необходимость применения другого способа защиты нарушенного права, основан на неправильном понимании применимого законодательства и существа сложившихся правоотношений.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений части 1 статьи 2 и часть 1 статьи 4 АПК РФ условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, а статья 12 ГК РФ устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает способ защиты нарушенного права, которым воспользовался истец. При этом в ходе производства по делу установлены правовые и фактические основания для удовлетворения иска, что не позволяет суду прийти к выводу о выборе ООО "Транссервис" ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что удовлетворив исковые требования, суд первой инстанции принял правомерное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 05 июня 2018 года по делу N А46-2803/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. В. Веревкин

Судьи

Е. В. Аристова Е. Б. Краецкая