Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. N 20АП-3190/18

г. Тула

17 сентября 2018 г.

Дело N А62-8982/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.09.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца - общества с ограниченной ответственностью "Аванпост" (г. Смоленск, ИНН 6732051029, ОГРН 1126733001306) - Тарасова В.М. (доверенность от 27.09.2017 N 22), Алексеева И.А. (доверенность от 01.06.2018), ответчика - администрации города Смоленска (г. Смоленск, ИНН 6730012070, ОГРН 1026701449719) - Алтуховой Н.А. (доверенность от 25.12.2017 N 1/2044-шх), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2018 по делу N А62-8982/2017 (судья Бажанова Е.Г.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аванпост" (далее - истец, общество, ООО "Аванпост") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к администрации города Смоленска (далее - ответчик, администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконным решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, расположенного по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д. 39. Судом первой инстанции делу присвоен номер А62-8982/2017.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 17.01.2018 по делу N А62-8982/2017 в связи с отказом ООО "Аванпост" от требований к Управлению Росреестра по Смоленской области прекращено производство по делу в отношении требований к данному ответчику.

ООО "Аванпост" в рамках дела N А62-378/2018 обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2017 N 369н путем установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д. 39.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 25.01.2018 по ходатайству общества дела N А62-8982/2017 и N А62-378/2018 объединены в одно производство с присвоением делу N А62-8982/2017.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 05.02.2018 в связи с отказом ООО "Аванпост" от требования о признании незаконным решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, расположенного по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д. 39, производство по делу в указанной части прекращено.

Таким образом, по настоящему делу судом первой инстанции рассмотрены исковые требования общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.08.2017 N 369н путем установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020801:13, площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д. 39 в размере 20% от рыночной стоимости, указанной в сведениях кадастрового учета (с учётом уточнения заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2018 заявленные требования удовлетворены. Установлена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 67:27::0020801:13 площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д.39, для заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком в размере 1 150 000 руб.

Судебный акт мотивирован доказанностью факта того, что целевое предназначение земельного участка под производственную базу и его фактическое производственное использование влечет применение абзаца пятого подпункта 1 пункта 1 Постановления Администрации Смоленской области от 08.04.2013 N 261 "Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" (далее - Постановление Администрации Смоленской области N 261) и определения выкупной цены в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Администрация полагает, что буквальное наименование объекта недвижимости "материальный склад", наличие в собственности которого предоставляет право обществу на выкуп земельного участка без торгов, влечет применение абзаца седьмого подпункта 1 пункта 1 Постановления Администрации Смоленской области N 261 и определения выкупной цены в размере 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка, поскольку иные абзацы подпункта 1 пункта 1 указанного постановления не предусматривают отдельный размер выкупной цены земельного участка в процентах от кадастровой стоимости при наличии объекта недвижимости с таким наименованием или видом разрешенного использования.

Общество просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 27.09.2002 согласован акт выбора площадки под проектирование и строительство обществом с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Инфанко" (далее - ООО ПКФ "Инфанко") производственной базы.

Постановлением Главы администрации г. Смоленска от 18.10.2002 N 2207 ООО ПКФ "Инфанко" предварительно согласовано место размещения производственной базы по Краснинскому шоссе.

18.02.2002 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020801:0013, площадью 7718 кв.м., разрешенное использование - для проектирование производственной базы, земельный участок относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

ПЧ-3 ГУ УГПС МЧС РФ Смоленской области (письмом от 23.04.2002) и Центр госсанэпиднадзора в г. Смоленске и Смоленской области (письмом от 15.04.2003 N 07-575) согласовали строительство производственной базы по указанному адресу при условии разработки проекта и соблюдения требований СНиП и правил пожарной безопасности, действующих в РФ, а также согласования проекта с органами санэпиднадзора.

Между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Смоленска и ООО ПКФ "Инфанко" 11.04.2003 заключен на неопределенный срок договор N 3749 аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:02 08 01:0013, общей площадью 7718 кв.м., расположенный по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д. 39, для проектирования производственной базы, государственная регистрации сделки осуществлена 30.07.2003.

12.05.2003 главным архитектором г. Смоленска утверждено архитектурно-планировочное задание на проектируемый объект - производственная база.

В 2004 году был подготовлен рабочий проект на объект "производственная база ООО ПКФ "Инфанко" по Краснинскому шоссе, д.39 в г. Смоленске", экспликация зданий и сооружений (Том 3. Книга 1 Материальный склад Пусковой комплекс N 1) включала: склад материалов (проектируемый), пункт технического обслуживания (стр.), производственный корпус (перспектива), административное здание (ранее запроектир.), навес (перспектива), эстакада (перспектива), очистные сооружения дождевых стоков (существующие).

На арендуемом земельном участке был построен вышеуказанный материальный склад. ООО "Аванпост" приобрело данный склад по договору купли-продажи от 15.11.2012, о чем в Едином реестре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН) 06.12.2012 сделана запись N 67-67-01/290/2012-374 о регистрации права собственности общества.

01.03.2013 между ООО ПКФ "Инфанко" и ООО "Аванпост" заключен договор уступки права аренды, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды N 3749 от 11.04.2003 в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:02 08 01:0013 перешли к ООО "Аванпост", договор уступки зарегистрирован в установленном порядке 24.04.2013.

Приказом директора общества от 01.12.2014 утверждена программа развития, предусматривающая организацию временного производства металлоизделий на территории материального склада, находящегося по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д. 39; строительство административного здания, строительство газопровода для газоснабжения производственной базы, строительство производственного корпуса для производства металлоизделий.

В соответствии с данной программой обществом организовано производства металлоизделий на территории материального склада, продолжено строительство комплекса производственной базы (разрешение на строительство N RU 67302000-129 от 13.05.2015 на объект - производственная база, вторая очередь, административное здание - т.1 л.д.23; разрешение на строительство N RU 67302000-204-2017 от 17.08.2017 на объект - газоснабжение производственной базы по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д.39 - т.1 л.д. 60).

По состоянию на 01.01.2012 в Смоленской области была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением администрации Смоленской области N 2 от 16.01.2013 (вступившим в силу с 01.01.2014).

Не согласившись с определенной указанной оценкой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13, общество на основании отчета об оценке N 311-3-14 СМК А ОК 04 от 21.05.2014 в порядке статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, решением которой от 10.07.2014 N 15-8418 определена рыночная стоимость названного земельного участка в размере 5 750 000 руб., данные об указанной стоимости внесены в сведения кадастрового учета.

Согласно вышеназванному отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка определялось с учетом расположения в территориальной зоне П4 - зона размещения производственных объектов 1У-У класса санитарной классификации как земельный участок производственноскладского назначения, в отчете также отмечается, что на земельном участке расположены материальный склад (право зарегистрировано) и административное здание (право не зарегистрировано).

Согласно постановлениям администрации Смоленской области от 11.04.2008 N 233, от 20.02.2009 N 86 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 11.04.2003 от N3749 с 01.04.2007 перешли к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент), как к органу, уполномоченному распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска.

13.01.2015 общество обратилось в Департамент с заявлением о расторжении договора аренды N 3749 от 11.04.2003 и предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13, общей площадью 7718 кв.м., расположенного по адресу: г. Смоленск, Краснинское шоссе, д.39, под объектом недвижимости, принадлежащем ООО "Аванпост" на праве собственности, "материальный склад" (кадастровый номер 67-67-01/004/2009 - 167).

Приказ Департамента N 392 от 25.02.2015 предусматривал прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:020801:13 и предоставление данного земельного участка под материальным складом обществу в собственность за плату.

На основании названного приказа Департамента в сведения ЕГРН 13.03.2015 в отношении указанного земельного участка внесены изменения в части разрешенного использования с "для проектирования производственной базы" на "под материальный склад".

С 01.03.2015 в связи с перераспределением органам местного самоуправления полномочий в части распоряжения земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности (постановление Администрации Смоленской области от 16.02.2015 N 48 "О внесении изменений в Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений Смоленской области", решение Смоленского городского Совета от 20.02.2015 N 1323) органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, является администрация г. Смоленска.

18.08.2017 ООО "Аванпост" получен проект договора N 369н от 01.08.2017 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13, в пункте 2.2. которого определена цена выкупа в размере 5 750 000 руб.

Не согласившись с данной ценой общество 22.08.2017 направило в адрес администрации свои возражения, которые были отклонены ответчиком (письмо от 11.09.2017 N 24/11868-исх.).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассматривая требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность здания (материального склада), и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации - далее ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Из материалов дела усматривается, что спор о праве на выкуп земельного участка с кадастровым номером 67:27:020801:13 между сторонами отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу требований статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Поскольку спорным условием договора между сторонами явилось определение размера выкупной цены исходя из вида разрешенного использования земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости (здания материального склада), данное условие должно быть определено в соответствии с решением суда.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Материалами дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:020801:13 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Из Постановления Администрации Смоленской области N 261 следует, что выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлена в процентном отношении от кадастровой стоимости приватизируемых земельных участков.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 Постановления N 261 процентная ставка кадастровой стоимости земельных участков при заключении договоров купли-продажи без проведения торгов составляет:

- 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении земельных участков, на которых размещены производственные и административные здания, строения и сооружения промышленности и коммунального хозяйства (абзац 5);

- 100 процентов кадастровой стоимости земельного участка - в отношении прочих земельных участков (абзац седьмой).

Решением Смоленского городского Совета от 28.02.2007 N 490 утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска, согласно статье 40 которых определен градостроительный регламент зоны размещения производственных объектов IV - V классов санитарной классификации - П4, с включением объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры), целью выделения данной зоны является формирование и развитие зоны размещения производственных объектов IV - V классов санитарной классификации, к основным видам использования земельных участков и объектов капитального строительства относятся объекты производства IV - V классов санитарной классификации и складские объекты.

Вид разрешенного использования "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материальнотехнического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" отнесен к пункту 1.2.9 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39; утратили силу с 30.10.2017 в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 N 470).

По классификатору видов разрешенного использования, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования "Склады" (код 6.9) относится к группе "Производственная деятельность" (код. 6.0).

Относительно кадастровой стоимости, подлежащей применению при расчете выкупной цены, суд первой инстанции справедливо отметил, что при определении вида разрешенного использования земельного участка необходимо исходить из фактического использования объекта недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, а не его наименования на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит нежилое строение "материальный склад", разрешенное использование земельного участка "под материальный склад"; нежилое строение используется ООО "Аванпост" в производственных целях: для размещения производства металлоизделий (изготовление кровельный доборных элементов, хранения инструментов, произведенных металлоизделий до их реализации, различных стройматериалов (продолжение строительства производственной базы, организации нового производства), в феврале 2018 года принято решение о создании опытного производства гофротары (план-схема размещения производственного участка в помещении склада, утвержденная 10.12.2014, согласование данной схемы с проектной организацией), договоры поставки, товарные накладные, заказы-наряды за 2015-2017 годы, штатное расписание на 2015-2017 годы; приказ N 8 от 09.02.2018, приказ N 7 от 02.02.2018, план схема размещения производственного участка в помещении материального склада от 07.02.2018; разрешения на строительство N RU 67302000-129 от 13.05.2015 и N RU 67302000-204-2017 от 17.08.2017; акт осмотра от 06.03.2018.

Доказательств иного фактического назначения объекта недвижимости, принадлежащего обществу, использования спорного земельного участка не в производственных целях администрацией в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции.

От назначения по делу судебной экспертизы представитель истца отказался.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел в правомерному выводу о том, что на спорном земельном участке с видом разрешенного использования - "под материальный склад", располагается здание (строение, сооружение), используемое обществом в производственных целях, что фактически соответствует требованиям, изложенным в абзаце пятом подпункта 1 пункта 1 Постановления Администрации Смоленской области N 261, что не исключает возможность его применения при установлении выкупной цены, испрашиваемого земельного участка.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец вправе выкупить спорный земельный участок по цене 1 150 000 руб.

Оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.03.2018 по делу N А62-8982/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Е.В. Рыжова