Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. N 09АП-37260/18

г. Москва

17 сентября 2018 г.

Дело N А40-21568/18

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

конкурсного управляющего ООО "Рент-Ресурс" Парфенова О.А.

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2018

по делу N А40-21568/18 (150-137), принятое судьей Масловым С.В.

по иску ИП Тимошенко Н.И. (ОГРНИП 310774636300321)

к ООО "Рент-Ресурс" (ОГРН 1137746897793)

о взыскании 17 543 226 руб. долга и 145 272,33 руб. процентов по договору N 7/6-10 от 11.06.2010,

при участии в судебном заседании:

от истца: Игошин Р.А. по доверенности от 07.11.2017 г.;

от ответчика: Сафонова А.Н. по доверенности от 20.08.2018 г.;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Тимошенко Наталья Ивановна (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рент-Ресурс" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 17.688.498 руб. 33 коп., в том числе: 17.543.226 руб. задолженности по перечислению арендных платежей, полученных от арендатора, в период времени с 18.01.2017 по 29.12.2017 и 145.272 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.12.2017 по 05.02.2018 в связи с не перечислением денежных средств после регистрации договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2018 по делу N А40-21568/18 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами.

Представитель истца возражал против требований апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном ст.ст. 266,268 АПК РФ, пришел к выводу, что решение подлежит отмене на основании следующего.

Как видно из материалов дела, 20.12.2016 между Обществом (продавцом) и Предпринимателем (покупателем) заключен договор купли-продажи имущества N 1 (далее - Договор), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - своевременно принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение, площадью 965,8 кв.м, этаж 1, помещение I - комнаты 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, с 2 по 11, 13, с 18 по 23; помещение III - комнаты 1, 2; помещение V - комнаты с 1 по 3, расположенные по адресу: г. Москвы, ул. Васильевская, д. 7, кадастровый номер 77:01:0004018:6591.

Договор заключен с Предпринимателем по результатам проведения торгов.

В соответствии с п. 3 Договора в отношении недвижимого имущества зарегистрированы следующие ограничения (обременение) права:

- долгосрочная аренда на основании договора аренды N 7/6-10 нежилого помещения от 11.06.2010 г. с ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА", срок аренды до 30.06.2025, номер государственной регистрации 77-77-11/143/2010-965;

- ипотека на основании договора об ипотеке (залоге) от 13.03.2014 N МБ/23/КД-157/3-01, дата регистрации 22.04.2014, номер государственной регистрации 77-77-11/004/2014-659, договора об ипотеке (залоге) от 13.03.2014 г. N МБ/23/КД-158/3-01, дата регистрации 17.07.2014, номер государственной регистрации 77-77-11/006/2014-834.

Согласно п. 4 Договора цена продажи имущества по договору (цена договора) составляет 179.999.400 руб.

В п. 5 Договора закреплено, что переход от продавца к покупателю права собственности на имущество, происходит после полной оплаты покупной стоимости имущества с момента государственной регистрации права собственности на данное имуществом органом регистрации (Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве) и внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о переходе права собственности.

Обязательство по оплате покупной стоимости имущества исполнено покупателем в полном объеме.

Имущество передано покупателю 18.01.2017 по акту приема-передачи.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.12.2017 право собственности истца на недвижимое имущество зарегистрировано 29.12.2017, о чем сделана регистрационная запись N 77:01:0004018:6591-77/012/2017-10.

В соответствии с п. 7 Договора с момента передачи имущества, являющегося предметом договора, покупатель осуществляет права владения и пользования в соответствии с его назначением и требованиями законодательства Российской Федерации, принимает на себя расходов, связанных с содержанием имущества.

11.06.2010 г. между ООО "Инвест Групп" (правопредшественником Общества, арендодателем) и ООО "КОПЕЙКА-МОСКВА" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N 7/6-10 (далее - Договор аренды), по которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 965,8 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 7.

В соответствии с п. 6.1 Договора аренды за пользование помещение стороны установили основную и дополнительную арендную плату.

Согласно п. 6.1.1 Договора аренды, в редакции дополнительного соглашения от 11.02.2013 N 2, начиная с 01.01.2013, сумма ежемесячной основной арендной платы за аренду помещения составляет 1.545.000 руб., включая НДС.

Ответчиком дано гарантийное письмо от 23.01.2017 о перечислении полученных от арендатора денежных средств в течение 3 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности истца за период с даты подписания передаточного акта к договору до конца оплаченного арендатором периода.

Истцом направил ответчику требование и претензию с требованием перечислить полученные от арендатора арендные платежи. Требования и претензия истца оставлены без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что с момента заключения договора купли-продажи помещений, право на получение арендных платежей от арендатора.

При этом суд указал, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу независимо от того, проводилось ли переоформление договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что при вынесении обжалуемого решения, суд не принял во внимание, что право на получение арендных платежей возникает у истца только после государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Судебная коллегия соглашается с доводами ответчика в связи со следующим.

Согласно п.60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем (но еще не собственником) этого имущества и имеет права на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Покупатель вправе, в том числе требовать защиты своих прав от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Покупатель до момента государственной регистрации перехода права собственности не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности еще сохраняется за продавцом при условии добросовестности его действий

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Исходя из указанных разъяснений, арендаторы как лица, не участвующие в сделке между истцом и ответчиком, должны исполнять обязанности по внесению арендных платежей именно собственнику недвижимого имущества, каковым для них является ответчик по делу, что прямо следует как из ч. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которой исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, так и из ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Кроме того, истец не представил доказательств, что с момента Договора купли-продажи осуществлял обязательства по содержанию и эксплуатации спорного объекта недвижимости.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании 17.543.226 руб. задолженности по перечислению арендных платежей, полученных от арендатора в период с 18.01.2017 по 29.12.2017 не подлежат удовлетворению в силу того, что до момента регистрации перехода права собственности на имущество арендодателем является именно ответчик.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2018 по делу N А40-21568/18 - отменить.

В удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с ИП Тимошенко Н.И. (ОГРНИП 310774636300321) в пользу ООО "Рускомстрой" (ИНН 7734533742, ОГРН 1057748887129) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И.Панкратова А.В. Бондарев