Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. N 13АП-12860/18

г. Санкт-Петербург

17 сентября 2018 г.

Дело N А56-115835/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Желтянникова В.И.

судей Полубехиной Н.С., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания: Смирновой Н.В.,

при участии:

от истца: Абрамова О.М., по доверенности от 16.10.2017,

от ответчика: Загребельная Я.А., по доверенности от 28.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-12860/2018) акционерного общества "Холдинговая Строительная Компания-2"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2018 по делу N А56-115835/2017 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску акционерного общества "Холдинговая Строительная Компания-2"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

об изменении срока действия договора,

установил:

Акционерное общество "Холдинговая Строительная Компания-2" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заседанием к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании срок действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 07/ЗКС-05142 от 06.10.2011 подлежащим переносу и составляющим 3 года с момента вступления в законную силу решения суда.

Решением от 09.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на следующие обстоятельства: судом неверно определены встречные обязательства в контексте договора аренды с инвестиционными условиями; вывод суда о невозможности продления срока действия договора является несостоятельным, поскольку срок реализации Арендатором инвестиционных условий договора не наступил в силу просрочки исполнения обязательств со стороны Арендодателя; судом не были учтены обстоятельства, установленные судами по делу N а56-60346/2014, которые имеют преюдициальную силу; имеются основания для изменения срока действия договора согласно статьям 451, 452 ГК РФ; истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 452 ГК РФ.

В канцелярию апелляционного суда от Комитета 28.06.2018 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик возражает против доводов истца, поддерживает решение суда, полагает его законным и обоснованным, вынесенным с учетом представленных в материалы дела доказательств и норм права, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

06.08.2018 истец заявил ходатайство об отложении судебного заседания для заключения мирового соглашения. Ответчик возражал. Суд определением, занесённым в протокол судебного заседания, отклонил заявленное ходатайство в связи с отсутствием оснований, предусмотренных частью 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (далее - Арендодатель, Ответчик, Комитет) и Закрытым акционерным обществом "Холдинговая Строительная Компания-2" (далее - Арендатор, Истец, Общество) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 07/ЗКС-05142 от 06 октября 2011 года (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый N 78:11:6114Б:11, находящийся по адресу: г.Санкт-Петербург, Ириновский проспект, участок 1 (северо-восточнее дома 41, корпус 1, литера А по Ириновскому проспекту) площадью 2333.00 кв.м. (далее -Участок).

Согласно п. 1.2 Договора Участок предоставляется для осуществления Инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение названных условий использования Участка допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Согласно п. 1.3 Договора Арендодатель подтверждает, что на момент заключения Договора передаваемый Участок не обременен правами третьих лиц. Сведения об Участке, изложенные в Договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Участка в соответствии с целями, указанными в Договоре.

Пункт 9.1 Договора устанавливает, что Договор вступает силу с момента его заключения и действует до 27 октября 2014 года (3 года).

В соответствии с разделом 5 Договора установлен график осуществления Инвестиционного проекта:

Первый этап - разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов.

Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода Результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры.

Ссылаясь на то, что ответчиком были нарушены обязательства, предусмотренные п. 1.2, 1.3 Договора и п. 1 ст. 611 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований Общество указывает на то, что в период с 06 октября 2011 года по 11 марта 2013 года Участок не был фактически передан Истцу в силу расположения на Участке сооружения, принадлежащего третьему лицу - ООО "Петр Великий", тем самым Ответчиком нарушены обязательства, предусмотренные п. 1.3 Договора; в период с 06 октября 2011 года по 14 мая 2015 года имелась неопределенность по вопросу расположения ранее на Участке храма, имеющего исторический статус, и возможных претензий со стороны представителей РПЦ в отношении Участка, в то время как Ответчик гарантировал в силу п. 1.3 Договора отсутствие притязаний со стороны третьих лиц в отношении прав на Участок; в период с 06 октября 2011 года по 19 декабря 2016 года Истец не имел возможности получить разрешение на строительство по причине несоответствия проектной документации Градостроительному плану (в части количества машиномест в подземном паркинге); в период с 06 июня 2016 года по настоящее время со стороны Ответчика создаются препятствия для Истца в реализации им Инвестиционного проекта по Договору.

Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение срока действия Договора, по мнению истца, связано с неисполнением встречного обязательства Комитетом, выразившегося в несвоевременной передаче земельного участка; изменениями в градостроительный план и несвоевременной выдаче разрешения на строительство; притязаниями третьих лиц на использование земельного участка в целях восстановления разрушенного здания храма; недобросовестными действиями Комитета, не позволяющими установить статус Договора,

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт статьи 328 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае нс предоставления обязанной стороной исполнения обязательства, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ),

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведет исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Правила статьи 328 ГК РФ не подлежат применению, а подлежат применению положения статей 405, 406 ГК РФ, в случае, когда должник не может исполнить своего обязательства до того, как кредитор совершит действия, предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором, либо вытекающие из обычаев или существа обязательства.

В соответствии с пунктами 6.1.1, 6.2.1 Договора арендодатель передал, а арендатор принял 06.10.2011 по акту приема-передачи Участок. Приемкой Участка арендатор подтверждает, что Участок и объекты, расположенные на нем, передаются в состоянии, не препятствующем осуществлению инвестиционного проекта.

Если судом будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о сроках пользования имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду. что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73).

Истцом не предоставлены доказательства обращения в Комитет по вопросу приостановления Обществом обязательства по оплате арендной платы и досрочного расторжения Договора/возврата арендованного Участка.

Договор заключен в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на момент его заключения, и Законом Санкт-Петербурга N 282-43 от 26.05.2004 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" (далее - Закон 282-43).

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ Общество не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Законодательством Санкт-Петербурга. устанавливающим порядок и условия предоставления объектов недвижимости для целей осуществления инвестиционной деятельности, не предусмотрена возможность изменения инвестиционных условий Обществу в части срока аренды.

Согласно пунктам 5, 6 статьи 57 Градостроительного кодекса РФ в целях получения градостроительного плана земельного участка правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы. В Санкт-Петербурге таким органом является Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

В силу пунктов 4, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти по месту нахождения земельного участка с приложением установленных настоящим кодексом документов, а именно в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Истцом не представлено доказательств обращения в период с 2011 до 2014 в указанные органы за выдачей соответствующих градостроительных документов и разрешения на строительство.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих невозможность разработки, согласования и утверждения в установленном порядке проектной документации (проектно-сметная и иная документация, необходимая для реализации инвестиционного проекта, состав которой определен законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, а также Договором) в срок до 27.08.2012. установленный пунктом 5.2.1 Договора

Приведенные истцом обстоятельства, исходя из сложившейся практики осуществления инвестиционных проектов в городе Санкт-Петербурге, не выходят за пределы обычного предпринимательского риска, который несет истец, заключая подобные договоры (статья 2 ГК РФ). Указанные обстоятельства не являются существенными, они не изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, поскольку все обстоятельства. на которые указывает истец, возникли в связи с выполнением истцом обязательств по Договору.

Истцом не указано, какие именно недобросовестные действия Комитета не позволяли ему установить является Договор действующим или нет.

Условие о сроке Договора установлено постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 972 от 13.07.2011.

Данное условие являлось существенным условием аукциона (Официальный бюллетень "Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга" N 32 (365) от августа 2011)- проведенным на основании указанного постановления, исходя из которого потенциальные участники аукциона принимали решение об участии в нём, а также исходя из указанного условия, в том числе, определялась цена на торгах, являющихся также самостоятельным ценообразующим фактором в рыночной среде.

Договором, в соответствии с условиями аукциона, в качестве существенного условия был также определен максимальный срок выполнения обязательств.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона N2 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), согласно которым срок исполнения обязательств по договору, право на заключение которого является предметом аукциона, является ценообразующим фактором.

Следовательно, увеличение срока реализации инвестиционного проекта по Договору с 3 лет на срок более 9 лет, очевидно привело бы к увеличению начальной цены предмета аукциона, а также могло привести к увеличению количества участников аукциона и увеличению цены предмета аукциона.

Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключённого по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены.

По смыслу названной нормы не подлежит Удовлетворению требование истца о продлении срока заключенного на торгах договора, поскольку указанное условие является существенным, было определено (и являлось определимым исходя из конкурсной документации) и могло повлиять на цену торгов.

Спорный Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Таким образом, соглашение об изменении Договора также должно быть заключено в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для иной оценки обстоятельств данного спора, установленных судом первой инстанции.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2018 по делу N А56-115835/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Н.С. Полубехина Ю.В. Пряхина