Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2018 г. N 15АП-9498/18

город Ростов-на-Дону

17 сентября 2018 г.

дело N А32-1813/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Смотровой Н.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: представитель не явился, извещен,

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 по делу N А32-1813/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агросистема",

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

третье лицо: Ищенко Елена Алексеевна,

принятое в составе судьи Семушина А.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агросистема" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - заинтересованное лицо, управление) в государственной регистрации права, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 19.10.2017 N 23/017/001/810/2017-1316, об обязании осуществить регистрацию права собственности за ООО "Агросистема" на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:3276.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 суд признал незаконным решение Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 19.10.2017 N 23/017/001/810/2017-1316 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать договор купли-продажи от 11.07.2017 доли 40000/4786165 в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:26:050100:3276: заключенный между Ищенко Еленой Алексеевной и ООО "Агросистема".

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заявитель не предпринял никаких действий по устранению причин, препятствующих проведению государственной регистрации спорного объекта недвижимости, в связи с чем, управление отказало в государственной регистрации.

Отзыва на апелляционную жалобу представлено не было.

Определением председателя коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений от 10.9.2018 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Ильину М.В. в связи с нахождением судьи Соловьевой М.В. в очередном трудовом отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Ищенко Еленой Алексеевной и обществом с ограниченной ответственностью "Агросистема" заключен договор купли-продажи от 11.07.2017.

Согласно пункту 1 договора продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве общей долевой собственности 40000/4783165 доли земельного участка, площадь 40000/4783165, земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:26:0501000:3276, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Северский район, в границах СХП ТОО "Победа".

11.07.2017 через МФЦ общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

К заявлению общество приложило следующие документы:

- доверенность от 13.06.2017 N 6921380 серия 23АА;

- приказ о назначении от 02.11.2016 N 3 ООО "Агропром";

- договор купли-продажи от 11.07.2017;

- договор оказания услуг по управлению юридическим лицом управляющей компанией от 02.11.2016;

- опись принятых документов от 11.07.2017;

- платежное поручение от 07.07.2017 N 278;

- платежное поручение от 07.07.2017 N 281.

В ходе проверки представленных документов управление установило, что одним из учредителей ООО "Агросистема" является иностранное лицо, в связи с чем направило в прокуратуру Северского района Краснодарского края запрос для решения вопроса о наличии у заявителя право на приобретение в собственность земельного участка.

В ответ на запрос управления прокуратура Северского отдела направила регистратору предостережение о недопустимости нарушений закона от 14.04.2017, в котором разъяснила, что в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей его участников.

Прокуратура указала, что согласно сведениям ЕГРЮЛ, учредителем ООО "Агросистема" является ООО "Агропром"; в свою очередь, 50% доли участия в ООО "Агропром" принадлежит иностранному физическому лицу Кюсюш Мехмет.

Уведомлением от 19.07.2017 N 23/017/001/810/2017-1316 было сообщено о приостановлении государственной регистрации.

Сообщением от 19.10.2017 N 23/017/001/810/2017-1316 управление отказало в государственной регистрации, указав, что учредителем ООО "Агросистема" является ООО "Агропром", участником которого является иностранное лицо Кюсмюш Мехмет с долей 50%. Управление также сослалось на Предостережение прокурора Северского района Краснодарского края о недопустимости нарушения закона.

Полагая указанный отказ в государственной регистрации незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоявшим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Закон N 218-ФЗ с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правильно указал, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа ООО "Агросистема" в государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи.

Спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

В силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Таким образом, в силу закона возможность приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ограничена для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

Согласно сведениями ЕГРЮЛ ООО "Агросистема" является российским юридическим лицом.

Учредителем общества "Агросистема" является российское юридическое лицо ООО "Агропром", с долей участия 100%.

Учредителями ООО "Агропром" являются Элчи Сейди, имеющий российское и турецкое гражданство - 50% доля участия в уставном капитале, и иностранный гражданин Кюсмюш Мехмет - 50% доля участия в уставном капитале.

Таким образом, ООО "Агросистема" не относится к лицам, в отношении которых статьей 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены ограничения в правах на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Кюсюш Мехмет или другая иностранная организация или иностранное физическое лицо долю прямого участия в уставном капитале ООО "Агросистема" не имело и не имеет.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в тех случаях, когда федеральный законодатель преследовал цель исключить или установить всякое, в т.ч. косвенное, участие иностранного лица в какой-либо сфере правоотношений, соответствующие положения и законодательные формулировки были бы прямо включены в законодательные акты, регулирующие данные правоотношения.

Вместе с тем положения статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сформулированы законодателем буквально и определенно, с установлением ограничения доли иностранного лица в уставном капитале собственника земельного участка и не предполагает установления косвенного участия иностранного лица в организации-собственнике земельного участка. В свою очередь даже доля косвенного участия иностранных лиц, не имеющих российского гражданства, в ООО "Агросистема" не превышает 50 %.

Иные основания отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Агросистема" на земельный участок управлением не приведены.

При таких обстоятельствах, в данном случае отсутствовали основания для приостановления регистрации и соответственно обстоятельства, подлежащие устранению в целях государственной регистрации права.

Судом первой инстанции обоснованно указано на отсутствие доказательств необходимости применения иных установленных земельным законодательством ограничений, в частности, предусмотренных пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Судом апелляционной инстанции также была проверена процедура приобретения обществом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" также установлены особенности продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Судом апелляционной инстанции к материалам дела был приобщен договор аренды земельных участков N 6 от 19.10.2016, из содержания которого следует, что ООО "Агросистема" является арендатором и собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0501000:3276, расположенный по адресу: Краснодарский край, Северский район, в границах СХП ТОО "Победа".

Таким образом, договор купли-продажи от 11.07.2017 земельного участка с кадастровым номером 23:26:0501000:3276 был заключен ООО "Агросистема" с соблюдением ограничений, предусмотренных статьей 250 ГК РФ и пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При таких обстоятельствах, у Управления Росреестра по Краснодарскому краю отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Агросистема" на основании договора купли-продажи от 11.07.2017.

Аналогичный правовой подход был изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2018 по делу N А32-26668/2017 по идентичному спору между теми же лицами.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2018 по делу N А32-1813/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Н.Н. Смотрова М.В. Ильина