Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2018 г. N 18АП-12234/18

г. Челябинск

19 сентября 2018 г.

Дело N А07-1888/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 по делу N А07-1888/2018 (судья Воронкова Е.Г.).

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кабул" (далее - ООО "Торговый дом "Кабул", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) с исковым заявлением о внесении изменений в пункты 1.2, 2.1, 3.1.1 договора N 941 от 28.02.2014 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в части указания площади реализованного объекта (426,7 кв. м вместо 455,8 кв. м), покупной цены объекта (11 099 004 руб. 54 коп. вместо 13 990 000 руб.) и размера первоначального выкупного платежа (1 109 900 руб. 45 коп. вместо 1 399 000 руб.) (исковое заявление - т. 1, л.д. 7-11).

К участию в рассмотрении дела N А07-1888/2018 по иску ООО "Торговый дом "Кабул" в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" (далее - ГУП РБ "ГКО и ТИ", т. 1, л.д. 76-78), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра по РБ, л.д. 89-92), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан (далее - Кадастровая палата, т. 2, л.д. 70-72).

Решением суда первой инстанции от 29.06.2018 (резолютивная часть объявлена 28.06.2018) исковые требования ООО "Торговый дом "Кабул" удовлетворены (т. 2, л.д. 141-159).

С таким решением Управление (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить как принятое с нарушением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска (т. 3, л.д. 3-4).

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то обстоятельство, что в рассматриваемом случае возможность изменения покупной цены не предусмотрена законом или условиями договора купли-продажи N 941 от 28.02.2014, что не было учтено судом первой инстанции при разрешении спора, а также на несогласие с отказом суда первой инстанции применить к спорным правоотношениям исковую давность по заявлению ответчика.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Управления к производству, назначил дело N А07-1888/2018 к судебному разбирательству в судебном заседании 13.09.2018 в 11 час. 40 мин. (т. 3, л.д. 2).

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от лиц, участвующих в деле, в суд апелляционной инстанции не поступили.

Участники арбитражного процесса явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон, третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ООО "Торговый дом "Кабул" заключило с Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" договор N 941 от 28.02.2014 купли-продажи с рассрочкой платежа (далее также - договор N 941) в отношении недвижимого имущества - нежилых помещений первого этажа, встроенно-пристроенных к девятиэтажному жилому зданию, расположенному по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, бульвар Тухвата Янаби, 53/2, номера помещений 38, 40, 42,43, 45а, 46а, 48а, 486, 48в, 49а, 51а, 53, 57.

В пункте 1.2 договора N 941 указана совокупная площадь отчуждаемых нежилых помещений - 455,8 кв. м, в пункте 2.1 - покупная цена - 13 990 000 руб., равная рыночной стоимости нежилых помещений, определенной в отчете независимого оценщика ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 01.8-01/ХIV-МК от 05.02.2014, в пункте 3.1.1 - размер первоначального платежа - 1 399 000 руб., составляющий 10% покупной цены, в пункте 3.1.2 - условия рассрочке платежей на 3 года согласно установленного графика.

Согласно отчету независимого оценщика ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 01.8-01/ХIV-МК от 05.02.2014 рыночная стоимость 1 кв. м спорных нежилых помещений составляет 30 693 руб. 29 коп. с учетом НДС (т. 1, л.д. 151-152).

К договору N 941 составлено дополнительное соглашение от 28.04.2014, в силу которого покупателю была предоставлена рассрочка платежей на 82 месяца (пункт 3.1.2 договора) (т. 1, л.д. 40).

Переход права собственности на поименованные в договоре N 941 нежилые помещения к ООО "Торговый дом "Кабул" зарегистрирован в установленном законом порядке 16.06.2014 (т. 2, л.д. 14-15).

На основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан реорганизовано путем присоединения к нему Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Письмом ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" от 07.05.2014 N 542 ООО "Торговый дом "Кабул" было уведомлено о выявленной технической ошибке, допущенной при подсчете совокупной площади нежилых помещений 38, 40, 42,43, 45а, 46а, 48а, 486, 48в, 49а, 51а, 53, 57, явившихся предметом купли-продажи по договору N 941, с указанием на то, фактически площадь указанных нежилых помещений составляет 426,7 кв. м (т. 1, л.д. 49, 127).

В связи с указанным обстоятельством в сведения государственного кадастра недвижимости по заявлению ООО "Торговый дом "Кабул" были внесены изменения в части указания площади обозначенных нежилых помещений (т. 1, л.д. 45-48, 123-126; т. 2, л.д. 77-93), Обществу выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права от 03.03.2015 с указанием площади помещений 426,7 кв. м (т. 1, л.д. 44, 130-157).

В рамках дела N А07-22894/2015 исковые требования ООО "Торговый дом "Кабул" об уменьшении покупной цены нежилых помещений по договору N 941 до 10 388 135 руб. 59 коп., предъявленные к Управлению, были оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Торговый дом "Кабул" в арбитражный суд с настоящим иском об изменении условий договора N 941 в части указания площади реализованного объекта (426,7 кв. м вместо 455,8 кв. м), покупной цены объекта (11 099 004 руб. 54 коп. вместо 13 990 000 руб.) и размера первоначального выкупного платежа (1 109 900 руб. 45 коп. вместо 1 399 000 руб.), поскольку в досудебном порядке урегулировать возникший спор с Управлением не удалось (т. 1, л.д. 27-30).

Мотивируя решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что при заключении договора N 941 стороны не располагали сведениями о фактической общей площади спорных нежилых помещений, в подсчете которой была допущена техническая ошибка.

Расчет покупной цены с учетом фактической площади нежилых помещений, составленный истцом, исходя из стоимости 1 кв. м, определенной в отчете независимого оценщика ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 01.8-01/ХIV-МК от 05.02.2014 (13 990 000 руб. / 455,8 кв. м * 426,7 кв. м - НДС), суд первой инстанции признал обоснованным.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям со ссылкой на то обстоятельство, что о нарушении своих прав истец узнал 07.05.2014 из письма ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" за N 542, суд первой инстанции отклонил.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В качестве правого обоснования заявленных требований о внесении изменений в условия договора N 941 истец указал положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу положений статьи положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа; изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1); если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Досудебный порядок, установленный в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке изменения и расторжения договора, истцом соблюден.

Истец ссылается на незаконность условий пунктов 1.2, 2.1, 3.1.1 договора N 941, устанавливающего площадь выкупаемых нежилых помещений в размере 455,8 кв. м вместо фактического 426,7 кв. м, покупную цену, определенную отчете независимого оценщика ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 01.8-01/ХIV-МК от 05.02.2014, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м, равной 30 693 руб. 29 коп. с учетом НДС (30 693 руб. 29 коп. * 455,8 кв. м = 13 990 000 руб. с учетом округления), и, соответственно, размер первоначального платежа, равный 10% покупной цены (10% от 13 990 000 руб. = 1 399 000 руб.), что нарушает права и законные интересы истца, как покупателя, уплатившего большую цену, чем предусмотрено законом.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе существенных условий названа цена отчуждаемой недвижимости.

Согласно частям 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, посредством прекращения или изменения правоотношения.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что в результате допущенной технической ошибки в части указания площади спорных нежилых помещений (455,8 кв. м вместо фактической площади 426,7 кв. м), которая была выявлена после заключения договора N 941, покупная цена была установлена более высокая, чем необходимо согласно отчета независимого оценщика ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 01.8-01/ХIV-МК от 05.02.2014, исходя из рыночной стоимости 1 кв. м.

Условиями договора N 941 в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2014 покупателю была предоставлена рассрочка платежей на 82 месяца.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

Статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для прекращения обязательства является его надлежащее исполнение.

Соответственно, договор купли-продажи будет считаться исполненным сторонами после получения покупателем приобретаемого имущества, а продавцом - стоимости проданного имущества.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что по состоянию на настоящее время договор N 941 покупателем в полном объеме не исполнен, соответственно, является действующим.

В указанной части решение суда соответствует положениям статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении и расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Относимых и достаточных доказательств для иных выводов и для неприменения положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Торговый дом "Кабул" по праву у суда первой инстанции не имелось.

В противном случае баланс экономических интересов сторон будет нарушен.

Обоснованность расчет покупной цены с учетом фактической площади нежилых помещений, составленный истцом, исходя из стоимости 1 кв. м, определенной в отчете независимого оценщика ООО "Консалтинговая компания "Альте" N 01.8-01/ХIV-МК от 05.02.2014 (13 990 000 руб. / 455,8 кв. м * 426,7 кв. м - НДС) и, соответственно, подателем жалобы с приведением убедительных аргументов также не опровергнут.

Злоупотребления правом со стороны ООО "Торговый дом "Кабул" при рассмотрении настоящего дела апелляционной коллегией не установлено, поскольку обратившись в арбитражный суд с рассматриваемым иском, истец реализовал предусмотренное законом право на судебную защиту, не имея намерений причинить кому-либо вред или добиться иных неправовых последствий.

Срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком (т. 1, л.д. 83), с учетом установленных по делу обстоятельств не может быть признан пропущенным, поскольку правоотношения сторон по спорному договору носят длящийся характер и всякий раз, когда у покупателя возникает обязательство по уплате очередного платежа согласно установленного графика, его права нарушаются.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, отклоняются судом апелляционной инстанции по мотивам, приведенным выше.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Её взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление как орган местного самоуправления освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 по делу N А07-1888/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева