Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2018 г. N 13АП-21304/18

г. Санкт-Петербург

09 октября 2018 г.

Дело N А56-113147/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:

от заявителя: Зленко А. А., по доверенности от 25.09.2018; Шестаков А. А., по доверенности от 19.06.2018; Меркулова Т. В., по доверенности от 03.08.2017;

от заинтересованного лица: Воронин Б. А., по доверенности от 28.12.2017;

от третьих лиц: Ланцова А. А., по доверенности от 04.12.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21304/2018) ООО "Московский рынок" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 по делу N А56-113147/2017 (судья Герасимова Е.А.),

принятое по заявлению ООО "Московский рынок" (место нахождения: Россия 196105, Санкт-Петербург, ул. Решетникова д.12, ОГРН 1027804911001); заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д.1, лит. Б, ОГРН 1027809244561); о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 27.11.2017 N 112781-32, об обязании заключить договор купли-продажи объектов недвижимости по адресу: Санкт- Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н, третьи лица: 1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д. 5; Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 32, пом. 11Н, ОГРН 1057812368239); 2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 32, пом. 11Н),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Московский рынок" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), выраженного в письме от 27.11.2017 N 112781-32, об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов недвижимости, объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н (кадастровые номера N 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21), а также об обязании Комитета заключить договор купли-продажи объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга").

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявление удовлетворить, ссылаясь на то обстоятельство, что судом первой инстанции не исследованы вопросы относительно того, каким образом рассчитаны пени, за какие периоды допущены просрочки, а также обоснованность отнесения таких периодов к просрочке исполнения обязательств по договорам аренды объектов.

По мнению Общества, заявитель надлежащим образом исполнял свои обязанности по своевременному перечислению арендной платы по договорам аренды объектов. Как указывает заявитель, в момент исполнения обязанности по уплате арендной платы за объекты (10.07.2017) Общество не знало и не могло знать об изменении администратора платежей, а задержка зачислений вызвана действиями/бездействием самого Комитета.

Податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что Общество имеет преимущественное право на приобретение всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и находящихся в государственной собственности, в связи с чем, по мнению заявителя, одновременно с объектами недвижимости Обществу должен быть предоставлен в собственность и земельный участок, занятый объектами недвижимости.

Общество также ссылается на ряд процессуальных нарушений, допущенных судом первой инстанции. Так, в материалах дела отсутствует аудиозапись судебного заседания на материальном носителе, а также отсутствуют письменные дополнения к исковому заявлению, направленные Обществом в суд 13.06.2018.

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) представили письменные отзывы, в которых просят решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя доводы жалобы поддержал.

Представители Комитета и третьих лиц возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом заключены четыре договора аренды от 28.10.1997 N 12-В-2578, от 28.10.1997 N 12-В-2579, от 28.10.1997 N 12-В-2580, от 28.10.1997 N 12-В-2581 (далее - договоры аренды), по условиям которого Общество является арендатором четырех объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н (кадастровые номера N 78:14:7609:11:10; 78:14:7609:4:20; 78:14:7609:4:31; 78:14:7609:4:21) (далее - Объекты недвижимости).

Объекты недвижимости находятся на земельном участке, находящемся в аренде у Общества на основании договора от 28.01.1998 N П/ЗД-00607, по адресу: Санкт Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А (кадастровый номер N 78:14:7609:11) (далее - Земельный участок).

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 28.10.2017 вх. N 122119-32 о намерении реализовать преимущественное право приобретения Объектов недвижимости и Земельного участка на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Комитет письмом от 27.11.2017 N 112781-32 направил Обществу уведомление об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение Объектов недвижимости, поскольку:

- Общество имеет задолженность по договорам аренды Объектов недвижимости, заключенным с Комитетом;

- Комитет направил в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в адрес Общества односторонние отказы от договоров аренды Объектов недвижимости (письма от 21.09.2017 N 93958-32, 93959-25, 93963-32, 93966-32);

- на земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое здание, кадастровый номер: 78:14:0007609:1213, адрес: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. Б, сведения о государственной регистрации права на которое отсутствуют.

Считая отказ Комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых объектов недвижимости незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции счел заявление не подлежащим удовлетворению.

Апелляционная инстанция согласна с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из оснований в отказе Обществу в выкупе Объектов недвижимости Комитет указал на наличие по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (28.10.2017) задолженности по пеням, в том числе в пределах срока исковой давности.

В ходе рассмотрения дела N А56-113147/2017 между Обществом и Учреждением была 15.05.2018 проведена сверка расчетов, результаты которой Общество приняло без замечаний.

Поскольку сверка была произведена 15.05.2018, в ней отображен платеж произведенный Обществом 27.11.2017 в счет погашения задолженности по пеням, имевшее место в справках на выкуп Объектов по состоянию на 28.10.2017, а именно:

- по договору аренды от 28.10.1997 N 12-В-2578 в сумме 7 294, 12 рублей (за период с 11.07.2016 по 11.07.2016, с 29.07.2017 по 10.08.2017);

- по договору аренды от 28.10.1997 N 12-В-2579 в сумме 194, 56 рублей (за период с 29.07.2017 по 01.09.2017);

* по договору аренды от 28.10.1997 N 12-В-2580 в сумме 695, 69 рублей (за период с 29.07.2017 по 10.08.2017);

* по договору аренды от 28.10.1997 N 12-В-2581 в сумме 607, 42 рублей (за период с 29.07.2017 по 10.08.2017).

Таким образом, указанные пени уплачены Обществом 27.11.2017, то есть после подачи заявления о выкупе и после отказа Комитета в реализации такого права.

На основании изложенного, отказ Комитета, выраженный в письме от 27.11.2017 N 112781-32, об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов недвижимости, объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н (кадастровые номера N 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21), в части задолженности, является обоснованным.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Согласно уведомлениям Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 21.09.2017 N N 93958-32, 93959-25, 93963-32, 3966-32 Обществу сообщено о расторжении договоров аренды Объектов на основании статьи 610 ГК РФ.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора.

На момент рассмотрения настоящего дела вышеуказанный 3-х месячный срок уже истек, заявитель не является арендатором спорных объектов, что исключает возможность их приватизации.

В обжалуемом отказе также указано, что по сведениям информационной системы "Региональная геоинформационная система" Объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007609:11, площадью 7925 кв.м. В границах указанного участка также расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1213 по адресу: г.Санкт-Петербург, улица Решетникова, дом 12, литера Б, в отношении которого отсутствуют сведения о государственной регистрации прав. Таким образом, земельный участок не может быть приватизирован одновременно с Объектами в рамках реализации преимущественного права приобретения ввиду нахождения в его границах иного недвижимого имущества, не являвшегося предметом договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Однако, необходимые для его эксплуатации зданий лит. А, П, И, Н земельные участки не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, доказательств, что заявитель обращался с вопросом формирования такого земельного участка в материалы дела не представлено.

Сформированный земельный участок по спорному адресу не может быть приватизирован одновременно с лит. А, П, И, Н. так как на участке расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1213 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. Б, что подтверждается данными РГИС и выпиской из ЕГРН, представленными в материалы дела.

Таким образом, земельный участок не может быть приватизирован одновременно с Объектами в рамках реализации преимущественного права приобретения ввиду наличия в ЕГРН сведений о нахождении в его границах иного недвижимого имущества, не являвшегося предметом договора аренды.

Ссылки подателя жалобы на отсутствие письменных дополнений к заявлению и прилагаемых доказательств, направленных Обществом в суд 13.06.2018, отклоняются апелляционным судом, поскольку указанные документы возвращены Обществу судом первой инстанции письмом от 20.06.2018, как поступившие в суд после оглашения резолютивной части решения (15.06.2018).

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что представитель заявителя присутствовал в судебном заседании 18.06.2018 и имел возможность дать пояснения по заявленным требованиям.

Учитывая, что доводы жалобы о нарушении судом норм материального и процессуального права не нашли своего подтверждения, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018 по делу N А56-113147/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина