Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2018 г. N 08АП-9533/18

город Омск

08 октября 2018 г.

Дело N А75-5448/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей Бодунковой С.А., Брежневой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: Бойченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9533/2018) общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29 июня 2018 года по делу N А75-5448/2014 (судья Е.Е. Микрюкова), вынесенное по заявлению Тречегруб Ирины Владимировны о признании торгов по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью "Югра Аква Мир" недействительными, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Югра Аква Мир" (ОГРН 1098622000454, ИНН 8622017967),

установил:

решением суда от 23.03.2016 ООО "Югра Аква Мир" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Конкурсным управляющим должника утвержден Баськов Евгений Степанович (далее - конкурсный управляющий).

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсант" N 56 от 02.04.2016.

16.04.2018 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры поступило заявление Тречегруб Ирины Владимировны (далее - заявитель, Тречегуб И.В., кредитор) о признании недействительными открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "Югра Аква Мир" от 27.02.2018.

Определением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры требования заявителя удовлетворены, признаны недействительными открытые торги в форме аукциона по продаже имущества, проведенные 27.02.2018 по реализации имущества должника ООО "ЮграАкваМир". Принятые определением суда от 06.03.2018 обеспечительные меры в рамках дела N А75-5448/2014 отменены.

Не соглашаясь с принятым по обособленному спору судебным актом, в суд вышестоящей инстанции обратилось ООО "Лидер" с апелляционной жалобой, в которой податель просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя.

В обоснование жалобы податель указывает:

1) Признавая за Тречегруб И.В. статус залогового кредитора в отношении магазина "Пешеход" и склад N 1, суд первой инстанции не исследовал правомерность возведения указанного объекта, а именно, наличие у объекта признаков самовольной постройки.

2) Тречегруб И.В., ранее участвовавшая в утверждении порядка реализации заложенного имущества, объединенного в лот N 1, обращаясь с настоящим заявлением, действует недобросовестно, с целью причинить вред добросовестному участнику торгов и приобретателю реализуемого имущества путем воспрепятствования заключению договора купли-продажи.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суд должен был отказать заявителю в защите права.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу от 26.09.2018 конкурсный управляющий должником просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу от 27.09.2018 Тречегруб И.В. просила определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Согласно абзацу 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, либо допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2016 N 305- ЭС15-6515, положения ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера

При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения на торгах договоров, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

27.12.2017 конкурсным управляющим должником в ЕФРС о банкротстве опубликовано сообщение о проведении первых торгов в виде открытого аукциона по продаже имущества должника (лот N 1):

здание крытого рынка, кадастровый N 86:22:005002:677;

склад N 2 крытый рынок, кадастровый N 86:22:005002:680;

склад N 3 крытый рынок, кадастровый N 86:22:005002:679, расположенные по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 14;

земельный участок, с кадастровым номером: 2 86:22:0005002:165, расположенный по адресу: Россия, ХМАО - Югра, г. Югорск, ул. Железнодорожная, д. 14.

В соответствии с Протоколом результатов открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "Югра Аква Мир" от 27.02.2018 торги по лоту аукциона были признаны несостоявшимися, в связи с тем, что на участие в торгах был допущен лишь один участник ООО "Лидер".

Конкурсным кредитором Тречегруб И.В. подано заявление о принятии обеспечительных мер по обособленному спору в рамках заявления об оспаривании торгов.

Определением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 06.03.2018 г. в рамках дела A75-5448/14 приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему ООО "ЮграАкваМир" на заключение договора купли - продажи имущества по результатам торгов, проведенных 27.02.2018, а также запрета Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии Российской Федерации на регистрацию договора купли продажи до вступления в законную силу судебного акта по заявлению Тречегруб И.В.

Обращаясь в суд первой инстанции Тречегруб И.В. указала, что на земельном участке, являющемся предметом лота N 1, находится одноэтажное здание торгового павильона "Пешеход" и здание склада N 1, в отношении которых инвентаризация арбитражным управляющим не проведена, указанные объекты в конкурсную массу не включены, указанные объекты неразрывно связаны с реализуемым в рамках единого лота земельным участком, однако в предмет торгов не включены.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из нижеследующего.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2016 N 167-0 указано, что ЗК РФ предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли (подп. 5 и 7 п. 1 ст. 1) и развивает данные принципы в других своих положениях (в том числе в п. 1 ст. 35 и п. 1 ст. 65).

Как указал Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 12.09.2017 по настоящему делу, в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Аналогичная позиция содержится в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

По смыслу статьи 64 Закона об ипотеке стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться как выражение воли на передачу строений в ипотеку (статья 431 ГК РФ). В рассматриваемом случае при проведении торгов по продаже имущества утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, что влечет невозможность их отдельной дальнейшей реализации, и приводит к получению указанного имущества покупателем безвозмездно, что нарушает прямой запрет, установленный пунктом 4 статьи 575 ГК РФ.

Кредиторы не выражали волеизъявления на безвозмездную передачу имущества должника третьим лицам, влекущего причинение ущерба должнику и интересам кредиторов.

Более того, не включение указанных объектов в конкурсную массу, в том числе, в состав единого лота, влияет на определение цены продажи.

Довод подателя жалобы о злоупотреблении заявителем правами с целью причинить вред добросовестному участнику торгов отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

По смыслу статьи 166 ГК РФ требование о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлено заинтересованным лицом.

В связи с открытием конкурсного производства прекратились полномочия органов управления должника (пункт 2 статьи 126 Закона о банкротстве) Тречегруб И.В., как единственный его участник, приобрела в процедуре конкурсного производства процессуальные права участвующего в деле о банкротстве лица - представителя учредителей (участников) (пункт 3 статьи 126 Закона о банкротстве).

Тречегруб И.В. является также кредитором, чье требование обеспечено, в том числе, залогом принадлежащего должнику земельного участка, включенного в лот N 1.

Участие Тречегруб И.В. в утверждении порядка продажи имущества, включенного в лотN 1 без включения в него также магазина "Пешеход" и склада N 1, не опровергает обоснованность выводов суда о недействительности торгов.

В данном случае иск удовлетворен в защиту интересов лиц, потенциальных приобретателей магазина "Пешеход" и склада N 1, на законное приобретение прав на земельный участок под этими объектами, а равно в защиту интересов должника и его кредиторов, во избежание необходимости оспаривания сделок, несения неоправданных расходов на текущие расходы вследствие продления процедуры, а также вследствие формирования цены лота N1 без учета двух спорных объектов.

Доводы жалобы о самовольности их строительства и исключении из гражданского оборота отклоняются.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На момент заключения договора ипотеки от 18.02.2011 право собственности должника на здания магазина "Пешеход" и склад N 1 зарегистрировано не было, они не были введены в оборот как объекты недвижимого имущества.

Вместе с тем, во избежание нарушения прав кредиторов с требованиями по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве), суд вправе включить в состав указанного имущества, подлежащего реализации в соответствии с Положением, незарегистрированные объекты, в отношении которых представлены достаточные доказательства соответствия их признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив предусмотренный частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" порядок, регулирующий схожие правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2017 по делу N А75-5448/2014)

Данный подход согласуется с целью конкурсного производства, направленной на удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 N 306-ЭС17-3016(2).

В соответствии с данными публичной кадастровой палаты, на земельном участке с кадастровым номером 86:22:0005002:165 (предмет торгов по настоящему обособленному спору), площадью 4 095 кв. м., расположенном по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, г. Югорск, ул. Железнодорожная 14, расположены объекты недвижимости:

- здание крытого рынка, кадастровый N 86:22:005002:677;

- склад N 2 крытый рынок, кадастровый N 86:22:005002:680;

- склад N 3 крытый рынок, кадастровый N 86:22:005002:679,

- склад N 1 крытый рынок, кадастровый N 86:22:0005002:678

- также отражено наличие ОКСа (кадастровый N 86:22:0005002:2000)

Магазин "Пешеход".

В техническом паспорте магазина (на стр. 2 раздел "сведения о правообладателях") указаны данные свидетельства о государственной регистрации прав должника на земельный участок от 12.03.2014 запись N 86-86-08/003/2010-197.

В техническом плане здания указан кадастровый номер земельного участка (пункт 4 раздел "характеристики объекта недвижимости" том 2 лист дела 12).

Так же кадастровый номер указан в Разрешении на строительство магазина N 86-22-37-2018 от 15.05.2018.

У объекта имеется Разрешение на ввод в эксплуатацию (том 2 листы дела 120-123)

Склад N 1 (крытый рынок), кадастровый N 86:22:0005002:678

Местонахождение склада отражено в составе градостроительного плана земельного участка, а так же на схеме расположения объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке 86:22:0005002:165 с отображением границ участка и объектов недвижимости с указанием их кадастровых номеров.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий пояснил, что право должника на склад N 1 и магазин "Пешеход" в настоящий момент зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН, представленные в материалы дела.

Таким образом, доводы о недоказанности нахождения спорных объектов (магазин "Пешеход" и склад N 1) на земельном участке, включенном в лот N1, о наличии у них признаков самовольной постройки, отклоняются, в свою очередь, как не обоснованные какими-либо документами.

Текст договора купли-продажи с единственным участником торгов в материалы дела не представлен, достоверных сведений о его заключении не имеется.

Не имеется и достаточных оснований исключить его подписание сторонами.

Поскольку, кроме оспоренных в настоящем деле торгов оснований для его заключения не имелось, поэтому суд правильно внес правовую определенность, признав торги недействительными.

Определение цены лота N 1 без учета имеющихся на нем спорных объектов создает условия для их безвозмездного отчуждения.

Следовательно, заключенный по результатам указанных торгов договор независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ и как нарушающий требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, статьи 575 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515).

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого определения и удовлетворения апелляционной жалобы по приведенным доводам не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь частью 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29 июня 2018 года по делу N А75-5448/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шарова

Судьи

С.А. Бодункова О.Ю. Брежнева