Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2018 г. N 15АП-13119/15

город Ростов-на-Дону

24 октября 2018 г.

дело N А32-9032/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Н.В. Шимбаревой, А.Н. Стрекачёва,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Булатовой К.В.,

при участии:

от Антонова С.Н.: представи теля Логнатлуковой С.Ю. по доверенности от 03.06.2016, от Луценко В.Д.: представитель Евстигнеева Е.Е. по доверенности от 31.07.2018,

рассмотрев по правилам суда первой инстанции в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ИП Антонова С.Н. Телешинина Игоря Герасимовича

на определение Арбитражного суда Краснодарского края

от 03.07.2015 по делу N А32-9032/2011

по заявлению конкурсного управляющего должника Телешинина И.Г. о признании недействительным договора

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ИП Антонова С.Н., принятое в составе судьи Гордюка А.В.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя Антонова Сергея Николаевича (далее - должник) конкурсный управляющий должника Телешинин Игорь Герасимович (далее - управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 23.02.2007 1/4 и 1/8 доли жилого дома с пристройками площадью 180,7 кв.м. (жилая - 128,6 кв.м.) литер А, А1; жилого дома с пристройками площадью 40,6 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) литер Б, Б1, Б2, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:65; жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м. по адресу:

г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:62; жилой дом литер О площадью 64,1 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) по адресу: г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:35, заключённый между должником и Луценко Валентиной Дмитриевной (далее - ответчик).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий должника Телешинин И.Г. обжаловал определение суда первой инстанции от 03.07.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил его отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела. Конкурсный управляющий просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.02.2007 на основании п. 2 ст. 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции до вступления в силу Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и поскольку на момент заключения договора Луценко Валентина Дмитриевна (покупатель) являлась матерью супруги продавца Антонова Сергея Николаевича, то в силу ч. 2 ст. 19 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции, действовавшей до вступления в законную силу Федерального закона N 73-ФЗ, стороны оспариваемого договора являются заинтересованными лицами. В результате исполнения оспариваемой сделки должнику и его кредиторам причинены убытки, поскольку имущество реализовано по заниженной цене. Судом первой инстанции необоснованно не были приняты во внимание данные отчета об оценке от 15.09.2006 N 310, подготовленного ООО "Юг-оценка" по заказу Антонова С.Н. (продавец). Судом также необоснованно сделан вывод о том, что отчуждение имущества должника не может нарушить права кредиторов должника, поскольку кредиторы не получили удовлетворение своих требований из цены, вырученной от реализации имущества по оспариваемому договору. Заключение оспариваемого договора не было направлено на реализацию нормальных экономических интересов должника, не связано с хозяйственной деятельностью индивидуального предпринимателя, а направлено на отчуждение имущества должника, с целью причинения убытков как самому должнику, так и его кредиторам, которые не смогли удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на недвижимое имущество.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-9032/2011 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу Луценко В.Д. просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу АО АКБ "Газбанк" просит отменить обжалуемое определение.

В отзыве на апелляционную жалобу Цыпурдеева В.Ф. просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу Антонов С.Н. просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением от 17.11.2015 суд перешел к рассмотрению обособленного спора по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом первой инстанции не было разрешено ходатайство Цыпурдеевой Валентины Филипповны о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица. Поскольку Цыпурдеева Валентина Филипповна является собственником жилого дома с пристройками площадью 180,7 кв.м. (жилая - 128,6 кв.м.) литер А, А1, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56 (спорное имущество), суд апелляционной инстанции привлек ее к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Протокольным определением от 14.12.2015 суд апелляционной инстанции на основании ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего имуществом должника Телешинина И.Г. об уточнении заявленных требований в следующей редакции:

1) признать недействительным договор от 23.02.2007 купли-продажи 1/4 и 1/8 доли на жилой дом с пристройками площадью 180,7 кв.м. (жилая - 128,6 кв.м.) литер А, А1; на жилой дом с пристройками площадью 40,6 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) литер Б, б1, б2, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:65; жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м. по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:62; жилой дом литер О площадью 64,1 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:35, заключённый Антоновым Сергеем Николаевичем и Луценко Валентиной Дмитриевной.

2) применить последствия недействительности договора:

- обязать Луценко Валентину Дмитриевну возвратить в собственность Антонова Сергея Николаевича жилой дом литер "О", общей площадью 64,1 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:35, право собственности на который зарегистрировано за Луценко В.Д. 03.12.2012;

- обязать Луценко Валентину Дмитриевну возвратить в собственность Антонова Сергея Николаевича жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:62, право собственности на который зарегистрировано за Антоновым С.Н.;

- обязать Луценко Валентину Дмитриевну выплатить Антонову Сергею Николаевичу стоимость 1/4 и 1/8 доли на жилой дом с пристройками площадью 180,7 кв.м., жилой площадью 128,6 кв.м., литер А, А1, а также на жилой дом с пристройками площадью 40,6 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., литер Б, б1, б2, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:65, в размере рыночной стоимости данного имущества.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Удовлетворены ходатайства Антонова С.Н., Луценко В.Д. о приобщении к материалам дела дополнительных документов, также к материалам дела приобщена анкета поручителя от Антонова Сергея Николаевича от 16.09.2008, представленная в материалы дела АО КБ "Газбанк".

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.02.2007 Антонов Сергей Николаевич и Луценко Валентина Дмитриевна заключили договор купли-продажи 1/4 и 1/8 доли на жилой дом с пристройками площадью 180,7 кв.м. (жилая - 128,6 кв.м.) литер А, А1; на жилой дом с пристройками площадью 40,6 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) литер Б, б1, б2, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:65; жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м. по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:62; жилой дом литер О площадью 64,1 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:35 за 10 000 000 рублей.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 26.11.2007 по делу 2-5006/07 (с учетом определения от 03.09.2012 об исправлении описки) удовлетворен иск Луценко В.Д., договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.02.2007 между Луценко В.Д. и Антоновым С.Н. признан состоявшимся, за Луценко В.Д. признано право собственности на жилой дом литер "О" общей площадью 64,1 кв.м., жилой площадью 26 кв.м., на и 1/8 долю жилого дома с пристройками литер "А, А1" общей площадью 180,7 кв.м, жилой площадью

128,6 кв.м., жилого дома с пристройками литер "Б,б1,б2" общей площадью

40,6 кв.м, жилой площадью 28 кв.м., жилого дома литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м. по ул. Фрунзе в г. Краснодаре.

Полагая, что договор купли-продажи от 23.02.2007 является недействительным, конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

В ходе рассмотрения обособленного спора должник заявил о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии со статьёй 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу положений статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Правила статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают ничтожность сделок, направленных на злоупотребление правом.

В соответствии со статьёй 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения и исполнения спорных сделок, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку исполнение спорной сделки началось не позднее 26.11.2007 (принятие решения Первомайским районным судом г. Краснодара), а исковое заявление управляющего подано 15.12.2014, трехлетний срок давности по данному требованию в отношении общегражданских оснований истёк ввиду следующего.

В отношении правил статьи 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" действуют рекомендации, изложенные в пункте 42 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)": иск о признании сделок недействительными по основаниям, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 103 Закона о банкротстве, может быть предъявлен внешним управляющим или кредитором должника в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в соответствии с абзацем вторым пункта 7 статьи 103 Закона требование о признании оспоримой сделки недействительной предъявляется внешним управляющим, срок исковой давности исчисляется со дня, когда о совершенной сделке узнал или должен был узнать первоначально утвержденный внешний управляющий, а не должник.

Статья 61.9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции Закона N 73-ФЗ определяет, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с разъяснениями судебной практики, изложенными в пункте 32 постановления Пленума N 63 заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве, срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки должника исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве.

Таким образом, особые правила исчисления сроков давности в отношении исков (заявлений) управляющего об оспаривании сделок должника одинаково регламентированы как в отношении правил, существовавших до принятия Закона N 73-ФЗ, так и после введения в действие главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)": срок давности начинает исчисляться с даты утверждения конкурсного управляющего только по искам (заявлениям), основанным на специальных нормах Закона о банкротстве об оспаривании сделок должника.

В отношении же оспаривания сделок по общегражданским основаниям, включая нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормы о последствиях нарушения формы сделки, утверждение управляющего не прерывает срок давности и он исчисляется по общим правилам. В этом случае конкурсный управляющий является правопреемником руководителя должника.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 60 (далее - Постановление N 60) пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)"" дополнен новым предложением, согласно которому по требованию арбитражного управляющего или кредитора о признании недействительной сделки, совершенной со злоупотреблением правом (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса) до или после возбуждения дела о банкротстве, исковая давность в силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса составляет три года и исчисляется со дня, когда оспаривающее сделку лицо узнало или должно было узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, но не ранее введения в отношении должника первой процедуры банкротства.

Постановление N 60 издано после официального опубликования Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 100-ФЗ) и разъясняет правила исчисления сроков исковой давности с учетом новой редакции пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса, измененной Федеральным N 100-ФЗ.

Ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.

Переходными положениями (пункт 9 статьи 3 Федерального закона N 100-ФЗ) предусмотрено, что новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

В рассматриваемом случае договор заключен в 2007 году.

Следовательно, на день вступления в силу Федерального закона N 100-ФЗ (01.09.2013) и на день обращения конкурсного управляющего в суд с заявлением об оспаривании залоговой сделки (15.12.2014) трехлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам, предусмотренным ранее действовавшим законодательством, истек.

С учётом изложенного срок давности для спаривания спорной сделки по общегражданским основаниям к моменту подачи заявления о признании сделки должника недействительной истек.

Федеральным законом от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) изменено правовое регулирование признания недействительными сделок должника. Закон N 73-ФЗ вступил в силу с 05.06.2009.

Оспаривание сделок должника в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" без учёта правил Закона N 73-ФЗ регулировалось статьёй 103 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 137 "О некоторых вопросах, связанных с переходными положениями Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - письмо N 137) на основании частей 2 и 3 статьи 5 Закона N 73-ФЗ, а также исходя из общих правил о действии закона во времени (пункт 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации) и с учетом необходимости определения условий действительности сделки на основании закона, действующего в момент ее совершения, в отношении оснований недействительности сделок, совершенных до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, его положения не подлежат применению независимо от даты возбуждения производства по делу о банкротстве.

Однако предусмотренные названными Законами в редакции Закона N 73-ФЗ процессуальные нормы о порядке оспаривания сделок (статья 61.8 Закона о банкротстве и подпункт 3 пункта 1 статьи 50.10 Закона о банкротстве банков) подлежат применению судами после вступления в силу Закона N 73-ФЗ независимо от даты совершения сделки или возбуждения производства по делу о банкротстве. При этом дела об оспаривании сделок, возбужденные вне рамок дела о банкротства до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ, и после этой даты подлежат рассмотрению в соответствии с процессуальными нормами законодательства о банкротстве, действовавшими до этой даты.

Управляющий в жалобе указал, что оспариваемая сделка совершена до дня вступления в силу Закона N 73-ФЗ и нарушает правила пункта 2 статьи 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу пункта 2 статьи 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки.

Доводы должника, ответчика по оспариваемой сделке о пропуске срока давности применительно к требованиям о нарушении правил статьи 103 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" судом апелляционной инстанции отклоняются исходя из следующего.

В отношении правил статьи 103 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" действуют рекомендации, изложенные в пункте 42 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)": иск о признании сделок недействительными по основаниям, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 103 Закона о банкротстве, может быть предъявлен внешним управляющим или кредитором должника в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в соответствии с абзацем вторым пункта 7 статьи 103 Закона требование о признании оспоримой сделки недействительной предъявляется внешним управляющим, срок исковой давности исчисляется со дня, когда о совершенной сделке узнал или должен был узнать первоначально утвержденный внешний управляющий, а не должник.

Из материалов дела следует, что заявление о признании сделки должника недействительной направлено в суд 15.12.2014, Телешинин И.Г. утвержден конкурсным управляющим ИП Антонова С.Н. 19.06.2014, т.е. срок давности по данному требованию не пропущен.

Также суд апелляционной инстанции учитывает следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 26.11.2007 по делу N 2-5006/07 договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.02.2007 между Луценко В.Д. и Антоновым С.Н. признан состоявшимся, за Луценко В.Д. признано право собственности на жилой дом литер "О" общей площадью 64,1 кв.м., жилой площадью 26 кв.м., на 1/4 и 1/8 долю жилого дома с пристройками литер "А, А1" общей площадью 180,7 кв.м, жилой площадью 128,6 кв.м., жилого дома с пристройками литер "Б,б1,б2" общей площадью 40,6 кв.м, жилой площадью 28 кв.м., жилого дома литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м. по ул. Фрунзе в г. Краснодаре. Указанный судебный акт основан на признании Антоновым С.Н. исковых требований, в том числе фактического заключении договора и получения денежных средств от Луценко В.Д. за переданное имущество, в связи с чем при рассмотрении спора в Первомайском районном суде г. Краснодара указанные обстоятельства не были предметом исследования.

Однако после вынесения решения от 26.11.2007 по делу N 2-5006/07 Луценко В.Д. не обратилась за регистрацией права собственности на недвижимое имущество в установленном порядке.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 28.01.2010 по делу N 2-449/10 аннулирована запись о государственной регистрации права собственности Антонова Сергея Николаевича на 1/4 долю и 1/8 долю жилого дома с пристройками литер "А, А1" общей площадью 180,7 кв.м, жилой площадью 128,6 кв.м., жилого дома с пристройками литер "Б,б1,б2" общей площадью 40,6 кв.м, жилой площадью 28 кв.м., жилого дома литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м., жилого дома литер "О", общей площадью 64,1 кв.м, жилой площадью 106,9 кв.м, по ул. Фрунзе в г. Краснодаре. Суд указал, что решение является основанием для регистрации права собственности на указанные объекты за Луценко Валентиной Дмитриевной.

Несмотря на то, что решение Ленинского районного суда г. Краснодара от 28.01.2010 по делу N 2-449/10 вступило в законную силу 09.02.2010, Луценко В.Д. обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности только 10.08.2010.

Таким образом, до обращения с заявлением о совершении регистрационных действий сведения о договоре купли-продажи недвижимого имущества от 23.02.2007 общедоступными не являлись.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр, если иное не установлено законом.

Аналогичные положения содержались в пункте 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации до вступления в законную силу ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации в абз. 2 пункта 3 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвующих в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

До настоящего времени не зарегистрировано право собственности за Луценко В.Д. на жилой дом литер "О", общей площадью 64,1 кв.м, жилой площадью 106,9 кв.м, на 1/4 долю и 1/8 долю жилого дома с пристройками литер "А, А1" общей площадью 180,7 кв.м, жилой площадью 128,6 кв.м., жилого дома с пристройками литер "Б,б1,б2" общей площадью 40,6 кв.м, жилой площадью 28 кв.м., жилого дома литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м., по ул. Фрунзе в г. Краснодаре.

В соответствии с пунктом 2 статьи 103 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником с заинтересованным лицом, признается судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику были или могут быть причинены убытки.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что в отличие от главы III.1 Закона о банкротстве статья 103 Закона о банкротстве не предусматривает периода подозрительности. Основанием для признания сделки недействительной является только причинение оспариваемой сделкой вреда, как кредиторам должника, так и непосредственно должнику, в связи с чем препятствий для проверки действительности договора купли-продажи от 23.02.2007 суд апелляционной инстанции не усматривает.

При этом из материалов дела следует, что 05 октября 2007 года ЗАО "Газбанк" и Антонов С.Н. (поручитель) заключили договор поручительства от 05.10.2007 N 12, в соответствии с которым Антонов С.Н. взял на себя обязательство отвечать перед банком за исполнение ООО "Студия Шарм Клео" обязательств, возникших из кредитного договора N 12л в том же объеме, что и заемщик, включая основной долг, проценты по кредиту и неустойку.

05 октября 2007 года банк и Антонов С.Н. (залогодатель) заключили договор залога недвижимого имущества в счет обеспечения обязательств ООО "Студия Шарм Клео", возникших из кредитного договора N 12л. По данному договору в залог банку передано нежилое здание кафе, площадью 116,9 кв. м., по адресу:

г. Краснодар, ул. Максима Горького 95/1 // ул. Рашпилевская, 76/1.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 03.03.2010 с ООО "ЭленШармен", ООО "Час Плюс" и Антонова Сергея Николаевича солидарно в пользу банка взыскано 15 000 000 рублей основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом за период с 25.05.2009 по 03.12.2009 в размере 1 744 931 рубля 51 копейки. Данным решением обращено взыскание на заложенное имущество - нежилое здание кафе, площадью 116,9 кв. м., по адресу:

г. Краснодар, ул. Максима Горького 95/1 // ул. Рашпилевская, 76/1, - принадлежащее Антонову С.Н. с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 15 018 500 рублей.

14.02.2008 между ЗАО АКБ "Газбанк" и Антоновым Сергеем Николаевичем заключен договор поручительства N 09а, по условиям которого поручитель обязуется отвечать перед банком в том же объеме, что и заемщик, в частности за возврат суммы основного долга, за уплату процентов по кредиту, возмещение убытков, за уплату неустойки при нарушении условия договора.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 18.02.2011 по делу N 2-6/11 ЗАО "АКБ "Газбанк" взыскал солидарного с должника, Антоновой Е.М. Кочубей Ю.С., ООО Творческое объединение "Галерея-Юг" и ООО "ЧАС плюс" задолженность по кредитному договору от 14.12.2008 N 09 в размере 5 000 000 рублей основного долга, 599 726 рублей 03 копеек процентов за пользование кредитом и 20 000 рублей государственной пошлины.

15.11.2007 между ЗАО АКБ "Газбанк" и Антоновым Сергеем Николаевичем заключен договор поручительства N 186А от 15.11.2007 с дополнительным соглашением N 1 от 14.11.2008, по условиям которого обязуется отвечать перед банком за исполнение заемщиком всех обязательств по кредитному договору.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 25.04.2011 по делу N 2-14/11 ЗАО "АКБ "Газбанк" взыскал солидарного с должника, Антоновой Е.М., Мельниковой О.А. и ООО "ЧАС плюс" задолженность по кредитному договору от 15.11.2007 N 186 в размере 4 800 000 рублей основного долга, 713 424 рублей 66 копеек процентов за пользование кредитом и 20 000 рублей государственной пошлины. Данным решением обращено взыскание на заложенное имущество Антонова С.Н. - квартиру площадью 46,7 кв.м., расположенному на первом этаже 1-этажного дома по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, д. 78, кв. 3 с установлением начальной продажной стоимости 887 458 рублей.

По кредитному договору N 148 от 27.09.2006 Антоновой Елене Михайловне (супруга должника, брак расторгнут на основании решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 13.12.2012) были предоставлены кредитные средства в размере 800 000 долларов США, Антонов Сергей Николаевич выступал поручителем Антоновой Е.М. по данному кредитному договору, а также на основании договора залога от 23.11.2006 предоставил банку в залог жилой дом литер Нн, площадью 188,8 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Краснодар, ул. Им. Фрунзе, д.56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:62, зарегистрированному в УФРС по Краснодарскому краю 02.02.2007.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 по делу N 2-11/11 в пользу ЗАО АКБ "Газбанк" солидарно с должника (поручитель), Антоновой Е.М. и ООО "ЧАС плюс" взыскана задолженность по договору от 27.09.2006 N 148 в сумме 800 000 долларов США основного долга, 49 644 долларов США процентов и 20 000 рублей судебных расходов. Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество должника - жилой дом площадью 188,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56 с установлением начальной продажной цены в 12 772 973 рублей.

Из изложенного следует, что должник после передачи имущества, в частности жилого дома площадью 188,8 кв.м., расположенного по адресу:

г. Краснодар, ул. Фрунзе 56, в залог ЗАО АКБ "Газбанк" реализовал его по оспариваемому договору, чем причинил вред имущественным правам указанного банка.

Кроме того, в материалы дела представлена копия анкеты поручителя Антонова Сергея Николаевича от 16.09.2008, из которой следует, что Антонову С.Н. и его супруге принадлежит домовладение по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56, однако исходя из содержания оспариваемого договора указанное имущество было передано в собственность Луценко В.Д., соответствующие сведения не отражены в анкете поручителя.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что со стороны Антонова С.Н. имели место недобросовестные действия, выразившееся в предоставлении в залог имущества (жилой дом площадью 188,8 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56), в отношении которого им был заключен договор купли-продажи с Луценко В.Д. При этом в период получения кредитов и оформления Антоновым С.Н. договоров поручительства о реализации спорного имущества ЗАО АКБ "Газбанк" не сообщалось, Луценко В.Д., являвшаяся в указанный период заинтересованным лицом по отношению к должнику, несмотря на наличие судебного акта о признании права мер по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости также не принимала.

Судебной коллегией отклоняется довод должника об отсутствии у него задолженности по договору от 27.09.2006 N 148 и залога в отношении жилого дома площадью 188,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56, поскольку в соответствии со вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 по делу N 2-11/11 в пользу ЗАО АКБ "Газбанк" солидарно с должника (поручитель), Антоновой Е.М. и ООО "ЧАС плюс" взыскана задолженность по договору от 27.09.2006 N 148 в сумме 800 000 долларов США основного долга, 49 644 долларов США процентов и 20 000 рублей судебных расходов.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей может выступать судебное решение, установившее гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В ходе рассмотрения дела суд исследует указанные обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

При рассмотрении Ленинским районным судом г. Самара иска ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" к Антоновой Е.М., Антонову С.Н. и ООО "Час Плюс", ответчиками уже заявлялись те же самые доводы о незаключенности кредитного договора N 148 от 27.09.2006, недействительности договора поручительства, что и в Краснодарском краевом суде, и Ленинским районным судом г. Самара уже была дана им правовая оценка.

Так, из решения Ленинского районного суда г. Самары следует, что в ходе рассмотрения спора Антонова Е.М. подтвердила, что подписывала договор N 148 от 27.09.2006 и заявление от 27.09.2006 и от 29.09.2006 о предоставлении кредитных средств путем перечисления денежных средств с ссудного счета N 45506840800000000003 в филиале ЗАО АКБ "Газбанк" в г. Ейске на текущий счет N 40817840300000000006 в филиале ЗАО АКБ "Газбанк" в г. Ейске, однако денежные средства в банке не получала, поручения на продажу (конвертацию) валюты банку не давала, подпись на расходных кассовых ордерах о выдаче наличных денежных средств выполнена не ей, а иным лицом. Кроме того, в августе 2009 года Антонова Е.М. обратилась в банк с просьбой расторгнуть кредитный договор в связи с отсутствием необходимости получения заемных денежных средств.

Судом было предложено провести судебную почерковедческую экспертизу по вопросу определения подлинности подписи на расходных кассовых ордерах о выдаче наличных денежных, однако представитель Антоновой Е.М. возражал против назначения экспертизы, определение от 13.10.2010 о назначении почерковедческой экспертизы Антоновой Е.М. было обжаловано. Антонова Е.М. уклонялась от явки в судебное заседание для отобрания образцов подписи, что отражено в письменном извещении Ленинского районного суда г. Краснодара от 22.11.2010.

Ленинским районным судом г. Самары установлено поступление денежных средств со счета N 45506840800000000003 на счет N 40817840300000000006. Антонова Е.М. не оспаривала факт уплаты процентов по кредитному договору N 148 от 27.09.2006 в общей сумме 245 651,35 долларов США, что составило 6 575 456,32 руб.

Таким образом, доводу о безденежности кредитного договора и доводу об отсутствии подписи Антоновой Е.М. на расходных кассовых ордерах N 006 от 27.09.2006 и N 008 от 29.09.2006 Ленинским районным судом г. Самара была дана надлежащая оценка.

Кроме того, в рамках указанного спора ответчиком Антоновым С.Н. были заявлены встречные исковые требования о признании недействительным договора поручительства N 148/1-П от 06.11.2009, заключенного ЗАО АКБ "Газбанк" с ООО "ЧАС плюс". В обоснование иска Антонов С.Н. указал, что не давал согласия на заключение данного договора, указанный договор поручительства заключен после наступления срока возврата кредита, что противоречит закону. В удовлетворении встречного иска судом было отказано.

Не допускается возможность применения иной правовой квалификации сделки, не соответствующей закону, при рассмотрении другого дела, предметом которого является отдельно заявленное требование о признании той же сделки ничтожной. В деле о взыскании самостоятельно оцениваются обстоятельства, относящиеся к заключенности и действительности договора. При этом, независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании и в деле об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, установленным в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

Одновременное существование противоположных судебных актов, имеющих одинаковую юридическую силу, но содержащих взаимоисключающие выводы, является недопустимым, поскольку противоречит принципу обязательности судебных актов.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым руководствоваться вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 по делу N 2-11/11 о взыскании с должника денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку он является ранее принятым судебным актом, в котором была дана оценка доводам Антоновой Е.М. о незаключенности договора займа.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении ВАС РФ от 11.07.2013 N ВАС-8682/13 по делу N А53-21533/2011.

Кроме того у должника имеется задолженность перед иными кредиторами, включенная в реестр требований кредиторов должника: в размере 41 072,55 руб. перед Департаментом финансов администрации муниципального образования город Краснодар (определение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9032/2011 от 03.12.2013), в размере 15 800 000 руб. перед ООО "Россиянка" (определение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9032/2011 от 22.11.2011), в размере 7 000 руб. перед ЗАО КБ "Газбанк" (определение Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-9032/2011 от 04.09.2013).

Управляющий в апелляционной жалобе указал, что Луценко В.Д. является матерью супруги должника. В судебном заседании представитель Луценко В.Д. указанные обстоятельства не отрицал.

На основании пункта 3 статьи 19 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" заинтересованными лицами по отношению к должнику-гражданину признаются его супруг, родственники по прямой восходящей и нисходящей линии, сестры, братья и их родственники по нисходящей линии, родители, дети, сестры и братья супруга. Поскольку Луценко В.Д. является матерью супруги Антонова С.Н., оспариваемый договор является сделкой с заинтересованным лицом.

Довод Антонова С.Н. и Луценко В.Д. о том, что брак между должником и Антоновой Еленой Михайловной расторгнут решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 13.12.2012 в связи с чем сделка не может быть признана недействительной по мотиву заключения ее с заинтересованным лицом, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку на момент заключения оспариваемой сделки 23.02.2007 брак между должником и Антоновой Е.М. расторгнут не был. Следовательно, на момент заключения сделки ответчик являлся заинтересованным лицом по отношению к должнику.

Также в качестве основания для признания договора от 23.02.2007 нарушающим права кредиторов управляющий ссылается на реализацию имущества по заниженной цене.

По условиям спорного договора имущество отчуждено должником Луценко В.Д. за 10 000 000 рублей.

С целью проверки обоснованности довода занижении стоимости реализации имущества по оспариваемой сделке определением суда от 27.01.2016 отказано в удовлетворении ходатайства Луценко В.Д. о назначении экспертизы, ходатайство АО АКБ "Газбанк" о назначении экспертизы удовлетворено. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Управление Судебных экспертиз" Беклемешеву Александру Юрьевичу, имеющему высшее образование, соответствующие квалификацию и стаж работы по специальности.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость жилого дома литер "О", общей площадью 64,1 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., адрес: Краснодарский край, Западный округ, ул. Фрунзе, 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:35, по состоянию на 23.02.2007, 07.12.2007 и 03.12.2012;

- какова рыночная стоимость 1/4 и 1/8 доли в праве на: жилой дом с пристройками, площадью 180,7 кв.м., жилой площадью 128,6 кв.м., литер: А, А1; жилой дом с пристройками, площадью 40,6 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., литер: Б, 61, 62, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:65, по состоянию на 23.02.2007, 07.12.2007 и настоящее время;

- какова рыночная стоимость жилого дома литер Нн, площадью 188,8 кв.м., Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:62, по состоянию на 23.02.2007, 07.12.2007 и настоящее время с учетом обременения его залогом по ранее предоставленному банком кредиту.

В материалы дела представлено заключение эксперта N 1220 от 16.05.2016, в соответствии с которым:

- рыночная стоимость жилого дома литер "О", общей площадью 64,1 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., адрес: Краснодарский край, Западный округ, ул. Фрунзе, 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:35, по состоянию на 23.02.2007 составила 3 501 783 руб., 07.12.2007 - 3 806 322 руб., 03.12.2012 - 4 267 000 руб.;

- рыночная стоимость 1/4 и 1/8 доли в праве на: жилой дом с пристройками, площадью 180,7 кв.м., жилой площадью 128,6 кв.м., литер: А, А1; жилой дом с пристройками, площадью 40,6 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., литер: Б, 61, 62, адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:65, по состоянию на 23.02.2007 составила 3 194 499 руб., 07.12.2007 - 3 499 228 руб., настоящее время (апрель 2016) - 3 797 809 руб.;

- рыночная стоимость жилого дома литер Нн, площадью 188,8 кв.м., Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:62, по состоянию на 23.02.2007 составила 9 798 531 руб., 07.12.2007 - 10 650 856 руб., настоящее время (апрель 2016) с учетом обременения его залогом по ранее предоставленному банком кредиту - 12 703 597 руб.

Согласно положениям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

При анализе представленного в материалы дела экспертного заключения с учетом представленных вопросов должником и ответчиком по оспариваемой сделке суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

При проведении исследования экспертом был применен сравнительный подход.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, т.е. метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

В рамках сравнительного подхода в заключении экспертом был выбран метод прямого сравнительного анализа продаж. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходных с оцениваемой недвижимостью. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их используют для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

Необходимо отметить, что согласно Федерального закона от 31.05.2001 г.

N 73-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт самостоятельно применяет методы исследования, которые он считает наиболее достоверными.

Основным ценообразующим фактором при оценке жилой недвижимости является местоположение объектов, исходя из этого, экспертом были подобраны объекты максимально близкие по данному параметру к объектам исследования. По остальным факторам, по которым объекты-аналоги отличались от объекта исследования экспертом вносились корректировки, в том числе на торг, дату предложения, этажность, физическое состояние, отделку и др. Таким образом, экспертом при составлении заключения полностью соблюдена методика расчета и обоснованы все необходимые корректировки.

Объекты-аналоги взяты экспертом из общедоступных источников - интернет ресурсов и газеты "Сделка". В заключении эксперта приводятся ссылки на интернет страницы и на номера газеты "Сделка", которые имеются у эксперта только в электронном виде. Эксперт указывает, что в печатном виде издание газеты "Сделка" находится в редакции газеты.

Аналогом объекта оценки является сходный по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект. Проведя подробное исследование рынка недвижимости, эксперт пришел к следующим выводам: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев носит закрытый характер. Подтвержденная информация о фактических ценах сделок отсутствует. Цены предложений и цены, указываемые в договорах купли-продажи, могут отличатся в несколько раз. В то же время фактически уплачиваемые суммы за объекты близки к ценам предложений. Информация о ценах сделок закрыта: Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказывает в предоставлении цен свершившихся сделок, так как данная информация считается конфиденциальной, по тем же причинам невозможно получить интересующие сведения о свершившихся сделках в риэлторских агентствах города и у нотариусов, доступны только цены предложения. Поэтому, во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение для определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода используются объекты - аналоги, наиболее подходящие для сравнения, и по которым известны цены предложения. При этом, вносится рыночная корректировка на фактор предложения, которая учитывает переход от цены предложения к цене продажи.

В заключении эксперта на страницах 6 и 7 приводятся ситуационные планы расположения объектов согласно данным технического паспорта, выполненного Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация" г. Краснодар по состоянию на 03.11.2003 и технического паспорта, выполненного филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по Краснодарскому краю Краснодарское отделение ДО N 5 по состоянию на 23.01.2007. Из этих планов экспертом установлено, что литер Н остался без изменений на 23.01.2007 по сравнению с 03.11.2003. Литер О имеется на 23.01.2007, а на 03.11.2003 отсутствовал и был возведен на месте строений Г11, Г12, б2, которые имелись на 03.11.2003 на месте литера О. На месте литера Б, имевшегося на 03.11.2003, по состоянию на 23.01.2007 были возведены фонтаны литер XXXII и XXXIII, газон и частично мощение литер XXIX.

Эксперт при оценке несуществующего литера Б, б1, б2 по состоянию на 23.02.2007, 07.12.2007 текущую дату исходил из того, что судом поставлен данный вопрос на исследование и проводил оценку исходя из предположения, какова может быть стоимость данных объектов на указанные даты в случае если бы они не были снесены. Этот факт отражен в заключении эксперта на стр. 7. Описание объекта произведено на основании его технического описания, представленного в техническом паспорте, выполненном Филиалом ГУП КК "Крайтехинвентаризация" г. Краснодар по состоянию на 03.11.2003.

В заключении эксперта затратный подход не применялся ввиду того, что жилые объекты не являются инвестиционно привлекательными объектами, и данный подход не отражает реальной рыночной стоимости в виду сложности и субъективности расчета действительной стоимости строительства объекта и определения накопленного износа с учетом всех факторов.

Суть доходного подхода к оценке жилой недвижимости состоит в том, что ее стоимость зависит от величины дохода, который может быть извлечён Собственником из факта владения этой недвижимостью. Самым распространенным способом извлечения дохода от владения жилой недвижимостью является сдача в аренду. Проанализировав предложения на рынке аренды жилья в г. Краснодаре, эксперт пришел к мнению, что извлечение прибыли от жилой недвижимости в виде сдачи ее в аренду на сегодняшний день на рынке не может рассматриваться в качестве источника дохода в виду не развитости данного сегмента и специфики сдаваемого в аренду жилья (избыточного для собственника), поэтому наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование его в качестве жилой недвижимости для проживания граждан. Учитывая, что жилая недвижимость не является доходоприносящей недвижимостью, использование доходного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки приведет к необходимости принятия множества допущений, что приведет к субъективности полученного результата. Учитывая вышесказанное, доходный подход экспертом не применялся.

В виду того, что объект является жилой недвижимостью с развитым рынком продаж, наиболее точный результат рыночной стоимости определяется исходя из сравнительных продаж. На основании этого эксперт принял решение применять только сравнительный подход.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества, обремененного залогом, эксперт исходит из того, что при заключении договора купли-продажи стороны ведут себя добросовестно и им известно о том, что предмет договора обременен залогом.

В том случае, если объект недвижимости обременен залогом, то на имущество возникает право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита за счет продажи объекта. Данное обременение никак не повлияет на рыночную стоимость объекта при определении его стоимости, поскольку существует вероятность, что кредит будет выплачен, а имущество из залога будет возвращено собственнику.

В том случае, если заемщик не погашает кредит, объект будет отчуждаться также по рыночной стоимости (поскольку и в рамках исполнительного производства, и в рамках конкурсного производства проводится независимая оценка определения рыночной стоимости имущества, которая является начальной стоимостью продажи имущества на открытых торгах), а цена, вырученная от продажи имущества пойдет для удовлетворения требований залогодержателя.

Таким образом, при определении рыночной стоимости недвижимого имущества с обременением в виде залога применяются аналогичные подходы и методики, как и при определении рыночной стоимости недвижимого имущества без обременения, при этом учитывается, что жилые дома, имеющие обременение в виде залога, продаются дешевле чем дома без обременений на 5-10%, что связано с более длительным процессом переоформления документов, сложностью процедуры переоформления права собственности, возможными юридическими рисками - что снижает ликвидность объектов, обремененных залогом.

Экспертом при определении рыночной стоимости жилого дома литер Нн не учитывалась стоимость кредита, полученного в банке под залог дома, поскольку, во-первых, заемщик и залогодатель могут не совпадать в одном лице; во-вторых, собственник заложенного имущества может поменяться; следовательно, при таких обстоятельствах, залогодатель отвечает по обязательствам по кредиту перед банком только стоимостью этого имущества.

Кроме того, вопрос о стоимости имущества, имеющего обременение в виде ипотеки, в общем случае подлежит разрешению с учетом размера задолженности, которую оно обеспечивает. Вместе с тем из материалов дела и пояснений сторон не следует, что при определении стоимости имущества по договору купли-продажи стороны учитывали наличие залога в отношении одного из домов и формировали цену с учетом указанного обстоятельства

При таких обстоятельствах суд апелляционной приходит к выводу, что с учетом совершения сделки заинтересованными лицами (не на открытом рынке), определение экспертом рыночной стоимости жилого дома литер Нн без учета стоимости кредита, полученного в банке под залог дома, в данном случае правомерно.

Судебная коллегия отклоняет доводы ответчика и должника о неисследовании экспертом внутренней отделки и состояния спорных домов. Так, в судебном заседании от 27.07.2016 представитель Антонова С.Н. указал, что экспертом произведена оценка, в частности сопоставлена стоимость внутренней отделки, однако эксперт не был внутри помещения (аудиозапись судебного заседания, начиная с 38 минуты 50 секунды). В свою очередь эксперт пояснил, что попасть в здание не представилось возможным, что лица, участвующие в деле, не отрицали.

Поскольку представленные в материалы дела возражения лиц, участвующих в деле, на заключение эксперта не опровергают сделанные экспертом выводы, суд апелляционной инстанции считает возможным учитывать результаты исследования при анализе довода конкурсного управляющего о заниженной стоимости передаваемого по оспариваемой сделке имущества.

Таким образом, рыночная стоимость реализованных домов по оспариваемой сделке на дату ее совершения составила 16 494 813 руб.(3 501 783 + 3 194 499 + 9 798 531), в том числе 13 300 314 руб. в части стоимости жилого дома литер "О", общей площадью 64,1 кв.м., жилой площадью 28 кв.м., адрес: Краснодарский край, Западный округ, ул. Фрунзе, 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:35 и жилого дома литер Нн, площадью 188,8 кв.м., Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:62.

Кроме того, из материалов дела следует, что Антонов С.Н. представлял в банк при заключении договора залога отчет ООО "Юг-оценка" от 15.09.2006 N 310, в соответствии с которым стоимость жилого дома литер "Н" площадью 188,8 кв.м. по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56 составила 21 396 451 рубль.

В договоре залога от 23.11.2006, заключенного между должником и банком, предметом которого выступал жилой дом литер "Н" площадью 188,8 кв.м. по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56, залоговая стоимость составила 17 117 160 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 по делу N 2-11/11 обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом литер "Н" площадью 188,8 кв.м. по адресу: г. Краснодар, ул. Фрунзе, 56 с установлением начальной продажной стоимости в 12 772 973 рубля (основанием для вывода суда о стоимости имущества послужил отчет по определению стоимости недвижимого имущества, подготовленный ООО "Центр экономических и инженерных экспертиз "Стандарт"). При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в решении Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 определена стоимость только одного жилого дома, в то время как по условиям оспариваемого договора реализовано два жилых дома и доли в праве собственности на два дома.

Из изложенного следует, что определенная сторонами договора стоимость имущества в размере 10 000 000 руб. является существенно заниженной (неравноценной) по отношению к его реальной стоимости на момент совершения оспариваемой сделки, которая (исходя как из судебной экспертизы, так и решения Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 по делу N 2-11/11 и отчета оценщика) составляла не менее 16 494 813 руб. за все имущество и не менее 13 300 314 руб. за жилой дом литер "О", кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:35 и жилой дом литер Нн, кадастровый (или условный) номер 23:43:0411034:62. Указанная стоимость имущества была определена судом апелляционной инстанции в наименьшем размере (установленном в заключении эксперта N 1220 от 16.05.2016) по сравнению со стоимостью спорного имущества, определенного в решении Ленинского районного суда г. Самары от 14.03.2011 по делу N 2-11/11 и в отчете ООО "Юг-оценка" от 15.09.2006 N 310). При этом из материалов дела следует, что заказчиком отчета, выполненного ООО "Юг-оценка", являлся непосредственно Антонов С.Н. (л.д. 101-142 т. 5).

Доводы должника о том, что жилой дом литер "О" был возведен за счет средств Луценко В.Д. и не являлся собственностью Антонова С.Н., судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в материалах дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют доказательства в обоснование данного довода.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о безвозмездности оспариваемого договора, исходя из следующего.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи денежных средств в размере 10 000 000 руб.

Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения обособленного спора определением от 25.08.2015 неоднократно предлагал Луценко В.Д. представить письменные пояснения в части оплаты по договору купли-продажи с обоснованием фактического наличия денежных средств у ответчика, представить документы о наличии финансовой возможности единовременно уплатить подобную сумму.

С учетом заинтересованности Луценко В.Д. по отношению к продавцу (должнику) и с целью исключения сторонами злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) к подобным обстоятельствам подлежит применению повышенный стандарт доказывания. Изложенное свидетельствует, что факт оплаты по спорному договору не может быть подтвержден пояснениями сторон, в том числе признания должником факта оплаты. В качестве доказательств судом могут быть приняты только документы, объективно подтверждающие возможность ответчика по состоянию на 23.02.2007 единовременно уплатить денежные средства в размере 10 000 000 руб., а также доказательства объективной возможности накопления Луценко В.Д. подобной суммы в разумный период.

В материалы дела представлено дополнение к отзыву на апелляционную жалобу Луценко А.Д., из которого следует, что она не должна доказывать источник происхождения суммы на приобретение домовладения, у Луценко В.Д. с учетом пожилого возраста, имеется значительный трудовой стаж, собственные накопления, которые в совокупности позволили осуществить покупку спорного имущества (л.д. 55-56 т. 6).

В материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком какие-либо доказательства, подтверждающие возможность ответчика единовременно уплатить денежные средства, а также доказательства объективной возможности накопления Луценко В.Д. подобной суммы представлены не были.

Суд апелляционной инстанции не принимает в качестве доказательства оплаты по оспариваемому договору решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 26.11.2007 по делу N 2-5006/07, поскольку судебный акт основан на признании Антоновым С.Н. исковых требований, в том числе фактического заключении договора и получения денежных средств от Луценко В.Д. за переданное имущество, что свидетельствует о том, что при рассмотрении спора в Первомайском районном суде г. Краснодара указанные обстоятельства не были предметом исследования.

В свою очередь должником в материалы дела в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несмотря на предложение суда судебной коллегии, не представлены доказательства расходования полученных от Луценко В.Д. по оспариваемому договору денежных средств в размере 10 000 000 руб.

Определением от 17.11.2015 суд истребовал у Инспекции ФНС России N 1 по г. Краснодару налоговую декларацию Антонова Сергея Николаевича (ИНН 230600046259) за 2007 год.

Из ответа Инспекции ФНС России N 1 следует, что должником декларация по налогу на доходы физических лиц за 2007 год в налоговый орган не сдавалась (л.д. 18 т. 11).

Из изложенного следует, что стороны объективно не подтвердили возмездность оспариваемой сделки. Учитывая совершение должником сделки при наличии кредиторской задолженности и заинтересованность сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оплата по спорной сделке ответчиком не производилась.

При таких обстоятельствах с учетом причинения оспариваемой сделкой вреда интересам как должника, так и его кредиторов, выразившегося в совершении безвозмездной сделки с заинтересованным лицом, договор от 23.02.2007 купли-продажи, заключенный между Антоновым С.Н. и Луценко В.Д., подлежит признанию недействительным.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде обязания Луценко Валентины Дмитриевны возвратить индивидуальному предпринимателю Антонову Сергею Николаевичу:

- жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м., расположенный по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:62;

- жилой дом литер О площадью 64,1 кв.м. (жилая - 28 кв.м.), расположенный по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:35.

Оснований для применения последствий недействительности сделки в остальной части судебная коллегия не усматривает в связи со следующим.

Так, из материалов дела следует, что вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда г. Краснодара по делу N 2-17707/2014 от 15.09.2014 Цыпурдеевой Валентине Филипповне в счет причитающейся 5/8 доли в праве общей долевой собственности выделен жилой дом с пристройкой литер А, А1, общей площадью 180,7 кв.м, жилой площадью 128,6 кв.м, расположенный по ул. Фрунзе, 56 в г. Краснодаре, прекратив право общей долевой собственности в виде 5/8 доли. Указанное решение основано на сложившимся определенном порядке пользования домовладением (л.д. 19 т. 4).

Из указанного судебного акта следует, что данное имущество фактически не принадлежало ни должнику, ни ответчику, в настоящее время принадлежит третьему лицу Цыпурдеевой В.Ф. в связи с выделом ее доли в натуре, поэтому оснований для применения последствий недействительности сделки, в том числе в виде взыскания действительной стоимости имущества, суд не усматривает.

Также в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции установлено, что на месте литера Б, имевшегося на 03.11.2003(подтверждается техническим паспортом, л.д. 135-140 т. 2), по состоянию на 23.01.2007 (подтверждается техническим паспортом, л.д. 48-58 т. 4) были возведены фонтаны литер XXXII и XXXIII, газон и частично мощение литер XXIX, таким образом, на момент заключения оспариваемой сделки литер Б, Б1 снесены, что фактически подтверждено в ходе экспертного исследования и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

С учетом фактического отсутствия данного объекта (литера Б) на момент совершения сделки, оснований для применения последствий недействительности сделки в данной части судебная коллегия также не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

14.08.2018 в суд апелляционной инстанции поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Управление Судебных Экспертиз" об оплате расходов на проведение экспертизы в размере 35 300 руб., а также возмещения расходов в связи с вызовом эксперта в судебное заседание в размере 13 500 руб.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" на основании положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную по поручению суда.

Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы.

Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм.

Перечисление обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Управление Судебных Экспертиз" (ООО "МУСЭ") (ИНН 2310155488) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в счет возмещения расходов эксперта 13 500 руб. по реквизитам указанным в заявлении N 1220/3-И от 14.08.2018 необходимо за счет средств перечисленных Луценко В.Д. по чеку-ордеру от 26.01.2016.

Определением суда апелляционной инстанции от 03.06.2016 приняты обеспечительные меры до рассмотрения по существу апелляционной жалобы конкурсного управляющего ИП Антонова С.Н. Телешинина Игоря Герасимовича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 и вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-9032/2011:

- приостановить реализацию имущества - жилого дома литер "Нн", общей площадью 188, 8 кв. м, жилой площадью 106, 9 кв. м, расположенного по ул. Фрунзе, 56 в г. Краснодаре, на торгах, в том числе 28.06.2016 на электронной площадке ОАО "Российский аукционный дом" на сайте https://bankruptcy.lotonline.ru;

- запретить электронной площадке ОАО "Российский аукционный дом" на сайте https://bankruptcv.lot-online.ru, а также какой-либо иной торговой площадке и организации, проводить торги посредством публичного предложения следующего имущества: жилого дома литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м., расположенного по ул. Фрунзе, 56 в г. Краснодаре;

- запретить конкурсному управляющему ИП Антонова С.Н. - Телешинину И.Г. и иным лицам и организациям, осуществлять организацию торгов, утверждать (подписывать) протоколы о результатах торгов, заключать (подписывать) договоры купли-продажи выставленного на торги имущества - жилого дома литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м., расположенного по ул. Фрунзе, 56 в г. Краснодаре;

- запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю совершать любые регистрационные действия с недвижимым имуществом: жилым домом литер "Нн", общей площадью 188,8 кв.м., жилой площадью 106,9 кв.м., расположенного по ул. Фрунзе, 56 в г. Краснодаре.

Учитывая, что настоящим постановлением апелляционная жалоба конкурсного управляющего должника рассмотрена по существу, принятые определением от 03.06.2016 по делу N А32-9032/2011 обеспечительные меры подлежат отмене.

Поскольку при принятии определения от 03.07.2015 по делу N А32-9032/2011 суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, и неправильно применил нормы процессуального права, обжалованный судебный акт подлежит отмене на основании пунктов 3 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2015 по делу N А32-9032/2011 отменить.

Заявление конкурсного управляющего удовлетворить.

Признать недействительным договор от 23.02.2007 купли-продажи 1/4 и 1/8 доли на жилой дом с пристройками площадью 180,7 кв.м. (жилая - 128,6 кв.м.) литер А, А1; на жилой дом с пристройками площадью 40,6 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) литер Б, б1, б2, расположенные по адресу г. Краснодар, ул. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:65; жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м. по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:62; жилой дом литер О площадью 64,1 кв.м. (жилая - 28 кв.м.) по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:35, заключённый Антоновым Сергеем Николаевичем и Луценко Валентиной Дмитриевной.

Применить к договору купли-продажи от 23.02.2007 последствия недействительности сделки.

Обязать Луценко Валентину Дмитриевну, г. Краснодар, возвратить индивидуальному предпринимателю Антонову Сергею Николаевичу:

- жилой дом литер Нн площадью 188,8 кв.м., расположенный по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:62;

- жилой дом литер О площадью 64,1 кв.м. (жилая - 28 кв.м.), расположенный по адресу г. Краснодар, ул. им. Фрунзе, д. 56, кадастровый номер 23:43:0411034:35.

Взыскать с Луценко Валентины Дмитриевны, г. Краснодар, в доход федерального бюджета 7 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Взыскать с Луценко Валентины Дмитриевны в пользу АО АКБ "Газбанк" 35 300 руб. в счет возмещения расходов по оплате экспертизы.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональное Управление Судебных Экспертиз" (ООО "МУСЭ") (ИНН 2310155488) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в счет возмещения расходов эксперта 13 500 руб. по реквизитам указанным в заявлении N 1220/3-И от 14.08.2018 за счет средств перечисленных Луценко В.Д. по чек-ордеру от 26.01.2016.

Возвратить АО АКБ "Газбанк" с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 3 400 руб., перечисленных на основании платежного поручения от 14.12.2016 N 9. Возврат произвести на основании заявления АО АКБ "Газбанк" о возврате денежных средств.

Возвратить Луценко Валентине Дмитриевне с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 21 500 руб., перечисленных на основании чек-ордера от 26.01.2016. Возврат произвести на основании соответствующего заявления Луценко В.Д. с указанием реквизитов счета для перечисления денежных средств.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу N А32-9032/2011.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьёй 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Д.В. Емельянов

Судьи

Н.В. Шимбарева А.Н. Стрекачёв