Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2018 г. N 21АП-1157/17

26 октября 2018 г.

Дело N А83-7834/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 26 октября 2018 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карева А.Ю.,

судей Малышевой И.А.,

Градовой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лесик А.В.,

при участии: представителя ООО "Черномор-инвест" - Наникашвили Ирины Анатольевны, доверенность от 17.09.2018 N 4; представителя Совета министров Республики Крым - Володькина Сергея Анатольевича, доверенность от 12.04.2016 N 1/01-48/1748; представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - Кагана Романа Михайловича, доверенность от 11.10.2018 N 07/01/5970;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черномор-инвест" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 мая 2018 года по делу N А83-7834/2016 (судья Авдеев М.П.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Черномор-инвест" (ул. Куйбышева, д. 60/24, пом. 19, г. Симферополь, Республика Крым, 295034) к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (проспект Кирова, 13, г. Симферополь, Республика Крым 295000) о признании незаконными решения, третьи лица - государственное бюджетное учреждение Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Южнобережный" (ул. Ленина, 29, г. Ялта, Республика Крым, 298609), Министерство здравоохранения Республики Крым (проспект Кирова, 13, г. Симферополь Республика Крым, 295000), Совет министров Республики Крым (проспект Кирова, 13, г. Симферополь, Республика Крым, 295000), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (ул. Севастопольская, 17, г. Симферополь, Республика Крым, 295015), Виткова Мария Михайловна (ул. Гоголя, 71, кв. 26, г. Симферополь, Республика Крым, 295011), Администрация города Ялты Республики Крым (пл. Советская, 1, г. Ялта, Республика Крым, 295600),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Черномор-инвест" (далее - ООО "Черномор-инвест", Заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконными решений Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Комитет) об отказах в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения - N 1б в лит. Б с 1б-9 по 1б-14, общей площадью 81,7 кв.м, нежилые помещения N 1в в лит. Б с 1в-15 по 1в-21, общей площадью 105,9 кв.м, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, 29 Д, а также в государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения от Общества к Витковой Марии Михайловне на основании договоров купли-продажи N 1 и N 2 от 15.05.2014, в качестве способа устранения допущенных нарушений, просит обязать Комитет осуществить государственную регистрацию права собственности и переход права собственности на указанные помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18 мая 2018 года, в удовлетворении требований ООО "Черномор-Инвест" было отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Черномор-инвест", обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.05.2018 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Общества в полном объеме. В обоснование доводов жалобы, апеллянт указывает на то, что решение суда первой инстанции было принято с нарушением норм материального права, а именно, к спорным отношениям не применены нормы права, подлежавшие применению, и применены нормы права, не подлежащие применению.

Представитель ООО "Черномор-инвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.05.2018 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Общества в полном объеме.

Представитель Совета министров Республики Крым возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, обосновывая свои возражения тем, что решение суда является обоснованным, вынесенным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, обосновывая свои возражения тем, что доводы апелляционной жалобы Общества являются безосновательными.

17.09.2018 Министерство здравоохранения Республики Крым, по сервису подачи электронных документов "Мой Арбитр", представило в дело пояснения на апелляционную жалобу, согласно которых, Министерство просило апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения, жалобу рассмотреть в отсутствие его представителя.

Государственное бюджетное учреждение Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Южнобережный", Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Виткова Мария Михайловна, Администрация города Ялты Республики Крым, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного разбирательства были уведомлены надлежащим образом.

Апелляционный суд, принимая во внимание надлежащее уведомление Государственного бюджетного учреждения Республики Крым "Санаторий для детей и детей с родителями "Южнобережный", Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, Витковой Марии Михайловны, Администрации города Ялты Республики Крым, необязательность явки их представителей в судебное заседание, достаточность доказательств для рассмотрения дела, счел возможным рассмотреть жалобу в отсутствие в судебном заседании представителей указанных лиц.

Законность и обоснованность решения от 18 мая 2018 года проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 21 марта 2016 года ООО "Черномор-инвест", совместно с Витковой М.М. обратились в Ялтинский отдел комитета с заявлениями о регистрации права собственности и перехода права собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения N 1б в лит. Б с 1б-9 по 1б-14, общей площадью 81,7 кв.м, N 1В в лит. Б с 1в-15 по 1в-21,общей площадью 105,9 кв.м, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, 29 Д.

Сообщениями комитета от 09.06.2016 за N 90/021/968/2016-5692 и N 90/021/968/2016-5618 заявителям было отказано в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на указанные нежилые здания на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) ввиду того, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства; не представления документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов, возложена на заявителя.

Не согласившись с решениями Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 09.06.2016 за N 90/021/968/2016-5692 и N 90/021/968/2016-5618, ООО "Черномор-инвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим заявлением.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований Общества.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Действия комитета по регистрации права собственности регламентированы нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей на момент возникновения спорных взаимоотношений).

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (часть 5 статьи 2 Закона N 122-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Из материалов дела следует, что Общество, 28.09.2010 приобрело право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение N 16 в лит. Б (помещения с 16-9 по 16-14, общей площадью 81,7 кв.м.); нежилое помещение N 1В в лит. Б (помещения с 1в-15,по 1в-21, общей площадью 105,9 кв.м.), расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29 Д, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на недвижимое имущество от 28.09.2010, выданными Исполкомом Алупкинского городского совета, зарегистрированными в электронном реестре прав собственности на недвижимое имущество.

В дальнейшем, 15.05.2014 между Обществом и физическим лицом Витковой Марией Михайловной, были заключены: договор купли - продажи недвижимого имущества N 1, согласно которому ООО "Черномор-инвест" передала, а Виткова М.М. приняла нежилые помещения N 16 в лит. Б с 16-9 по 16-14, общей площадью 81,7 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29 Д; договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, согласно которого ООО "Черномор-инвест" передало, а Виткова М.М. приняла нежилые помещения N 1В в лит. Б с 1в-15 по 1в-21, общей площадью 105,9 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29 Д.

В этой связи, 21.03.2016 ООО "Черномор-инвест" совместно с Витковой М.М. обратились в Ялтинский отдел комитета с заявлениями о регистрации права собственности и перехода права собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения N 1б в лит. Б с 1б-9 по 1б-14, общей площадью 81,7 кв.м, N 1В в лит. Б с 1в-15 по 1в-21,общей площадью 105,9 кв.м, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, 29 Д.

В свою очередь, из обращений Общества, следует, что им заявлено требование о регистрации ранее возникшего права, в связи с переходом прав к приобретателю по сделкам купли-продажи (договоры от 15.05.2014) к гражданке Витковой М.М., что предусмотрено статьей 6 Закона N 122-ФЗ, то есть Заявитель обратился за совершением двух регистрационных действий, осуществляемых государственным регистратором, последовательно по одному обращению Заявителя, имеющих самостоятельные основания и правила регистрации этих действий.

Пунктом 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ установлено, что разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

При этом, из заявления Общества, поданного в Комитет, следует, что объектом прав и их перехода к приобретателю по сделке являются нежилые помещения, располагающиеся, как следует из заявленных при регистрации характеристик, в здании литер Б, расположенном по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, 29 Д.

Между тем, судом установлено, что ранее в Едином государственном реестре прав, запись о названных объектах прав отсутствовала.

Соответственно, следует признать, что внесение записи о ранее учтенных объектах, требовало открытия соответствующих разделов в Реестре на указанные конкретные объекты, то есть, идентификации надлежащим образом.

Как верно было отмечено судом первой инстанции, в первую очередь идентификации объектов недвижимости служит кадастровый учет объектов.

Статья 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действовавшая до 01.01.2017, определяла, что государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения же об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в государственный кадастр недвижимости по правилам, предусмотренным настоящей статьей для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (пункт 18 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Соответственно, следует признать факт того, что для проведения государственной регистрации ранее возникших прав сначала требуется внесение в кадастр сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, которые впоследствии позволят идентифицировать объекты надлежащим образом.

При этом, помещение, как объект учета и объект прав, должно соотноситься с тем зданием, в котором оно находится, а соответственно, с земельным участком, на котором расположено это здание - как в силу названных положений пункта 6 статьи 12 Закона N 122-ФЗ, так и пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Из материалов дела следует, что в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о следующих ранее учтенных объектах недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 90:25:090104:181, площадью 7438 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. Ленина 29 (участок N 1); земельный участок с кадастровым номером 90:25:090104:179, площадью 3482 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. Ленина 29, участок N , район санатория "Южнобережый"; здание - корпус N 1 с кадастровым номером 90:25:090104:784, площадью 3157,2 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29Д; здание - корпус N 2 с кадастровым номером 90:25:090104:880, площадью 1856,2 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29Д; здание - корпус N 3 с кадастровым номером 90:25:090104:879, площадью 3356,5 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29Д; здание - корпус N 4 с кадастровым номером 90:25:090104:881, площадью 3545,4 кв.м, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29Д.

В соответствии пунктом 10 кадастровых паспортов помещений от 21.07.2015, помещения с 16-9 по 16-14 и помещения с 1 в-15 по 1в-21 находится в литере Б и расположены по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29д.

В соответствии со сведениями ЕГРН литерой Б является здание - корпус N 3 с кадастровым номером 90:25:090104:879, расположенное по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. им. Ленина, д. 29д.

В свою очередь, указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 90:25:090104:181, что подтверждается Актом проверки N 71 от 09.02.2018, составленным государственным земельным надзором по результатам проверки ООО "Черномор-Инвест".

При этом в суде первой инстанции представитель заинтересованного лица пояснил, что указанные сведения не могли быть известны государственному регистратору на момент вынесения оспариваемых решений, исходя из следующего.

Из содержания публичной кадастровой карты следует, что здание с кадастровым номером 90:25:090104:879 было поставлено на кадастровый учет 08.02.2017, то есть после принятия Комитетом решения об отказе в государственной регистрации права собственности.

Из материалов дела также следует, что выполнение работ по переносу сведений о ранее учтенных зданиях, сооружениях, помещениях, об объектах незавершенного строительства, было выполнено ПАО "Публичным Акционерным Обществом "Межрегиональное бюро кадастровых работ" в рамках реализации мероприятия федеральной целевой программы "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости 2014 - 2019 годы".

Постановлением Совета министров Республики Крым N 301 от 01.09.2014 был утвержден порядок включения в ГКН сведений и содержащих такие сведения документов об объектах недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.

В соответствии с пунктом 4 раздела 1 указанного порядка, источниками для включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимого имущества (объекты, учтенные на территории Республики Крым до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ) являются составленные в соответствии с действовавшими до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ требованиями: документы, подтверждающие техническую инвентаризацию объектов технического учета, государственную регистрацию прав на ранее учтенные объекты недвижимости, осуществленные до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ (в том числе технические паспорта объектов технического учета, регистрационные дела), хранящиеся в архивах органа кадастрового учета, организаций технической инвентаризации, а в случае передачи указанных архивов в ведение иных органов (организаций) - хранящиеся в архивах соответствующих органов (организаций); документы, устанавливающие или подтверждающие в соответствии с законодательством, действовавшим на территории Республики Крым до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, права на ранее учтенные объекты недвижимости, перечень которых утвержден Постановлением Совета министров Республики Крым N 313 от 02.09.2014.

Таким образом, следует признать, что необходимым условием для внесения в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, является осуществленные в установленном действовавшим до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ законодательством, государственная регистрация права и технический учет объектов недвижимого имущества.

Сведения об указанных ранее учтенных объектах недвижимости, были внесены Госкомрегистром на основании перенесенных сведениях об указанных объектах недвижимости, а именно, на основании плана усадьбы и строений домовладения, а также поэтажного плана на строения, зарегистрированного бюро технической инвентаризации 01.07.2009.

Кроме того, согласно информации с публичной кадастровой карты, здание литера Б было поставлено на кадастровый учет без координат границ, в связи с чем, основным идентифицирующим признаком является адрес объекта недвижимого имущества.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 90:25:090104:181 и здание с кадастровым номером 90:25:090104:879, имеют разные адреса, в связи с чем, определить нахождение объекта капитального строительства именно на указанном земельном участке, не представляется возможным.

Отказывая Обществу в проведении государственной регистрации права собственности, а также перехода права собственности, государственный регистратора ссылался на тот факт, что договор купли-продажи, как правоустанавливающий документ для совершения последующего регистрационного действия - регистрации перехода прав, в нарушение пункта статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержал сведений о правах заявителя на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции учитывая, что одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты, следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип как законодательное требование, устанавливает правовой режим, в соответствии с которым, любой собственник здания, строения, сооружения, обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно положениям пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку, при отчуждении объекта недвижимого имущества, его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости, выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости, объективно исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, уже с новым собственником недвижимости.

При этом, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды, не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Соответственно, следует признать факт того, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения, без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Согласно пунктов 1, 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав включает в себя, в числе прочего, правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверку действительности поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

При проведении правовой экспертизы в целях подтверждения наличия зарегистрированного права собственности Общества и подтверждения того, что право собственности Общества не было прекращено в порядке перехода права к другому лицу, либо по иным основаниям, а также относительно возможной национализации объектов недвижимого имущества, заявленных на государственную регистрацию, государственным регистратором были направлены запросы в Ялтинское БТИ и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.

Пунктом 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

При этом, судом первой инстанции было установлено, что решение исполнительного комитета Алупкинского городского совета N 416 от 24.09.2010, являющееся правоустанавливающим документом на объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на недвижимое имущество от 28.09.2010, на государственную регистрацию представлено не было, и, соответственно, исследовалось по объективной причине государственным регистратором при проведении им правовой экспертизы.

Апелляционная жалоба не содержит доводов и фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, апелляционная жалоба не может быть признана апелляционным судом обоснованной и не может служить основанием для отмены обжалуемого решения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 мая 2018 года по делу N А83-7834/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Черномор-инвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Карев

Судьи

И.А. Малышева О.Г. Градова