Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2018 г. N 16АП-3996/18

г. Ессентуки

09 ноября 2018 г.

Дело N А63-1659/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Афанасьевой Л.В.,

судей: Белова Д.А., Семенова М.У.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Джашакуевым М.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2018 по делу N А63-1659/2018 (судья Гладских Н.В.),

по заявлению публичного акционерного общества Банка ВТБ (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1027739609391),

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737),

о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости и обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки,

третьи лица:

ООО "Генри и К" (г. Ставрополь, ОГРН 1022601946586),

администрация города Пятигорска (г. Пятигорск, ОГРН 1022601627575),

муниципальное учреждение "Учреждение имущественных отношений администрации города Пятигорска" (ОГРН 1022601615849, г. Пятигорск),

при участии в судебном заседании представителя публичного акционерного общества Банка ВТБ - Журавлева Н.В. по доверенности от 16.12.2016,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество Банка ВТБ, г. Санкт-Петербург, (далее- заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, управление) о признании незаконным отказа управления от 21.11.2017 года N 26/133/011/2017-39410 в государственной регистрации ипотеки следующих объектов недвижимости: торгово-складское, назначение нежилое, кадастровый номер 26:33:100101:3018, площадью 1172 кв.м, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2, принадлежащее на праве собственности ООО "Генри и К", об обязании осуществить государственную регистрацию ипотеки вышеуказанного имущества.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2018 заявленные требования общества удовлетворены.

Суд первой инстанции признал незаконным отказ отказа Управления Росреестра по СК от 21.11.2017 года N 26/133/011/2017-39410 в государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости: торгово-складское, назначение нежилое, кадастровый номер 26:33:100101:3018, площадью 1172 кв.м, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2, принадлежащее на праве собственности ООО "Генри и К".

Суд первой инстанции обязал Управления Росреестра по СК, осуществить государственную регистрацию ипотеки объекта недвижимости: нежилое здание, торгово-складское, кадастровый номер 26:33:100101:3018, площадью 1172 кв.м, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2, принадлежащего на праве собственности ООО "Генри и К" и в силу закона права аренды земельного участка кадастровый номер 26:33:010101:203, местонахождение земельного участка по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2, по договору аренды земельного участка N 79/12-Ю от 01.11.2012.

Решение мотивировано тем, что у управления в силу закона отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации обременения по договора ипотеки в силу закона.

Не согласившись с принятым решением, управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Заявитель указывает о том, что при вынесении решения судом первой инстанции не учтены все обстоятельства дела, в связи с чем, нарушены нормы материального и процессуального права. Указывает на невозможность применения с 01.03.2015 к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, положений п.2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимости заключения нового договора аренды земельного участка в порядке ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

До начала судебного заседания от общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель общества поддержал отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя общества, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2018 по делу N А63-1659/2018, следует оставить без изменения.

Из материалов дела усматривается.

08.08.2017 года в целях обеспечения исполнения обязательств, возникших на основании кредитного соглашения от 05.07.2017 N КС-ЦВ-709000/2017/00084, заключенного между Банком ВТБ (ПАО) и ООО "Генри и К", г. Ставрополь, между сторонами заключен договор об ипотеке здания и прав аренды земельного участка NДИ2-ЦВ-70999/2017/00084 (далее-договор).

Согласно условиям договора N ДИ2-ЦВ-70999/2017/00084 в обеспечение исполнения обязательств ООО "Генри и К" (залогодатель) передаёт Банку ВТБ (ПАО) (залогодержатель) предмет ипотеки - торгово-складское, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:33:100101:3018, площадью 1172 кв.м, адрес Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2, принадлежащее ООО "Генри и К" на праве собственности(свидетельство о государственной регистрации права N26-АИ 052581)(п.2.1.1. договора).

Дополнительно к предмету ипотеки в залог передается право аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:203 площадью 2966 кв.м, принадлежащего ООО "Генри и К" (далее - залогодатель) на основании договора аренды N 79/12ю от 01.11.2012 года, заключенного между залогодателем и Муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска, зарегистрированного 06.02.2013 года в ЕГРН за N регистрации 226-26-28/058/2012-126.(п.2.1.2. договора).

Стороны оценили предмет ипотеки в 9 595000,00 руб. в том числе: - здание, указанное в п.2.1.1. договора оценивается в 9 550100,00 руб.; -право аренды земельного участка, указанного в п.2.1.2. договора оценивается в 45 500,00 руб.

Предметом данного договора (ипотеки) является торгово-складское здание и право аренды земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимости, принадлежащий залогодателю на праве собственности.

14.08.2017 Банк ВТБ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) на объект недвижимости: торгово-складское, назначение: нежилое, кадастровый номер 26:33:100101:3018, площадью1172кв.м, адрес Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2,с приложенными документами, в том числе договор об ипотеке здания и прав аренды земельного участка N ДИ2-ЦВ-70999/2017/00084 от 08.08.2017 года.

22.08.2017 года за N 26/133/011/2017-39410 Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю уведомило заявителя о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации ипотеки в отношении объекта (здание), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2, КН 26:33:100101:3018, сроком до 21.11.2017 года.

Сообщением от 21.11.2017 N 26/133/011/2017-39410 регистрирующий орган отказал обществу в регистрации ограничения( обременения) на объект недвижимости: торгово-складское(здание), назначение: нежилое, кадастровый номер 26:33:100101:3018, площадью1172кв.м, адрес Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки Промзона 2 по следующим основаниям.

В нарушение требований статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьи 69 Закона об ипотеке заявление о государственной регистрации залога права аренды земельного участка, КН:26:33:010101:203, общей площадью 2966 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, Скачки Промзона 2, на втором находится указанное здание, от сторон договора об ипотеке не поступало.

Выявлено несоответствие содержания представленного договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка ИИ2-ЦВ-709000/2017/00084 от 08.08.2017 между Банком ВТБ (ПАО) и ООО "Генри и К" требованиям законодательства Российской Федерации. В частности, содержание п.п.2.1.1. и 2.1.2. договора, в которых в качестве предмета ипотеки указано: торгово-складские (далее - здание), противоречит п.2.2 договора, в котором стороны оценивают предмет ипотеки, включая здание и право аренды земельного участка.

В нарушение п.6 ст.1 Закона о регистрации, ст.ст. 19, 20 Закона об ипотеке, в п.2.1.2. договора указывается, что залог права аренды не подлежит государственной регистрации. Содержание данных пунктов договора (2.1.1. и 2.1.2.) в части предмета ипотеки также противоречит представленному кредитному соглашению N КС-ЦВ-709000/2017/00084 между Банком ВТБ (ПАО) и ООО "Генри и К" от 05.07.2017, так как, согласно ппб. п. 10.1. раздела 10 "Обеспечение исполнения обязательства заемщика", обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог недвижимого имущества: торгово-складские (нежилое здание) и право аренды на земельный участок. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельный участок, КН:26:33:010101:203, на котором находится нежилое здание, принадлежит на праве муниципальной собственности Муниципальному образованию город-курорт Пятигорск. Срок аренды земельного участка, согласно заключенному администрацией города Пятигорска с 000 "Генри и К" договору аренды земельного участка N 79/12ю от 01.11.2012 года, истек 05.07.2015.

Согласно данных, поступивших в регистрирующий орган по запросу регистратора иные договора аренды на вышеуказанный земельный участок не заключались.

При наличии вышеуказанных данных регистрирующий орган в сообщении в отказе с государственной регистрации указал, что ООО "Генри и К" не имеет права на распоряжение( передачу в залог) земельным участком.

В связи с введением 01.03.2015 в действие Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", изменением правил, в том числе продления арендных отношений и невозможностью и применения с 01.03.2015 к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, положений п.2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, для осуществления передачи в залог недвижимого имущества необходимо заключение нового договора аренды земельного участка в порядке ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых решений и действий (бездействия) на соответствие их закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 2 Закон о регистрации единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является государственная регистрация данного права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закон о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

В силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 16 и пунктом 1 статьи 18 Закон о регистрации предусмотрено, что к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП; если иное не установлено данным Законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Пунктом 2 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1); 2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 17737/11, любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не 5 А13 -7113/2016 подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Суд первой инстанции верно установил, что у залогодателя право на земельный участок было закреплено в соответствии с договором аренды земельного участка N 79/12ю от 01.11.2012 года, заключенным между ООО "Генри и К" и Муниципальным учреждением "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска, зарегистрированным 06.02.2013 года в ЕГРН за N регистрации 226-26-28/058/2012-126.

Вид функционального использования участка: размещение объектов торговли (п.1.6.).

Срок действия аренды земельного участка сторонами был установлен с 05.07.2012 по 05.07.2015 (п.2.1.).

В соответствии с п.2.1.1. договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что регистрирующий орган при наличии вышеуказанных условий в договоре аренды земельного участка о его возобновлении на неопределенный срок, отсутствии данных отказа сторон от исполнения обязательств по этому договору указал в сообщении об отказе в государственной регистрации, о том, что срок аренды земельного участка истек 05.07.2015 года и для осуществления передачи в залог недвижимого имущества необходимо заключение нового договора аренды земельного участка в порядке ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Суд первой инстанции верно указал, что данный вывод регистрирующего органа не согласуется с условиями договора аренды земельного участка (п.2.1.1.) и фактическими обстоятельствами свидетельствующими о возобновлении сторонами договора аренды земельного участка на неопределенный срок и согласии МУ "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" на передачу ООО "Генри и К" в залог Банку ВТБ права аренды земельного участка по адресу: г. Пятигорск, Скачки,Промзона-2(письмо МУ "УИО г. Пятигорска" за 35795 от 04.07.2017), что также подтверждено последним в его отзыве на заявление.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у управления в силу закона отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации обременения по договора ипотеки в силу закона.

Суд первой заявленные требования заявителя, обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу прямого указания закона, обязав регистрирующий орган произвести государственную регистрацию одновременно с ипотекой здания и ипотеки права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.

Довод апелляционной жалобы о невозможности применения с 01.03.2015 к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, положений п.2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимости заключения нового договора аренды земельного участка в порядке ст.39.6 Земельного кодекса РФ - отклоняется, поскольку распространяется на случаи предоставления в аренду земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах и без торгов, тогда как в данном случае земельный участок, на котором расположен предмет ипотеки (объект недвижимости) принадлежащий залогодателю ему на праве собственности был уже закреплен за залогодателем в аренду на основании долгосрочного договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке и возобновлен сторонами на неопределенный срок(п.2.1.1.договора).

Как определено абзацем 3 статьи 69 Закона N 102-ФЗ, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Таким образом, в силу прямого указания закона при владении залогодателем земельным участком на праве аренды при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений залог в отношении права аренды земельного участка возникает в силу закона, что не требует обязательного указания в договоре об ипотеке на одновременный залог права аренды.

Исходя из системного анализа норм Гражданского кодекса, Земельного кодекса апелляционный суд делает вывод о том, что правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки права аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.

Доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Суд первой инстанции оценил в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства полно и всесторонне; оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2018 по делу N А63-1659/2018.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.07.2018 по делу N А63-1659/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

Д.А. Белов М.У. Семенов